WIDEO. Nieruchomości pogrzebią nadzieje? Uratuje podatek?

Czy problem mieszkań dla młodych może przekreślić szanse prawicy w wyborach za 3 lata? Problem rynku nieruchomości staje się gorącym tematem, gdziekolwiek spojrzeć. Rozpala do czerwoności zwłaszcza młodych. Dostrzegamy go również z poziomu obserwowania rynku nieruchomości, który stał się bardzo popularnym, jeśli nie ulubionym celem inwestorów, a mieszkaniami zaczynają interesować się nim także fundusze inwestycyjne. O tej sytuacji rozmawiali we wtorek w Jan Śpiewak socjolog, aktywista, prezes stowarzyszenia Wolne Miasto Warszawa oraz Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości, RynekPierwotny.pl , którzy byli gośćmi Maksymiliana Wysockiego w Wywiadzie Gospodarczym w telewizji wPolsce.pl

Drożeją ceny mieszkań, drożeją czynsze, a siła nabywcza młodych nadal nikła w porównaniu do wymogów kredytowych. Do tego coraz większe zainteresowanie mieszkaniami jako formą inwestycji kapitału. O bańce na rynku mieszkań nie ma co mówić, ponieważ chętnych nadal jest więcej niż możliwości rynku, mimo że buduje się dziś tyle, co za Gierka. Co dalej? News o tym, że zagraniczna firma przejmuje jednego z największych deweloperów budowlanych w kraju, tylko pokazuje, że nieruchomości są na celowniku kolejnych grup społecznych, zawodowych i biznesowych. A zwłaszcza są solą w oku młodych, których na własne mieszkania nadal nie stać. Czy może być to powód, który zwróci młodych przeciwko obecnej władzy?

Nawet kryzys pandemii COVID-19 nie powstrzymał wzrostu cen mieszkań, budowy nowych mieszkań i… kryzysu mieszkaniowego, zwłaszcza dla młodych. Minister Michał Dworczyk, jeszcze dziś rano, odpowiadał na wątpliwości redaktora Mazurka w porannej rozmowie RMF FM, który również zauważa, że to poważny problem. Czy naprawdę jest tu problem?

Oczywiście, że jest to problem i to na wielu płaszczyznach. Dziś wskaźnik dzietności w Polsce wynosi 1,3-1,4 i jest to wskaźnik, który nie zapewnia w żaden sposób zastępowalności pokoleń. Przypomina wskaźniki w państwach upadłych, typu Rosja, czy Ukraina. Jest to gigantyczny kryzys wywołany właśnie tym, że młodzi ludzie w Polsce nie mają gdzie mieszkać.

To nie tylko polski problem. Wzrost cen nieruchomości w Stanach Zjednoczonych w czasie epidemii koronawirusa budzi niepokój władz, które obawiają się, że uniemożliwi to zakup własnego domu wielu przedstawicielom pokolenia Milenium - pisał w piątek „Politico”. W Polsce czynsze najmu rosną znacznie szybciej niż raty kredytów. Zakup mieszkania jest prawie o połowę tańszy niż najem – wyliczał kilka dni temu Bartosz Turek, analityk HRE Investmenst… Jak zaznacza, z biegiem lat argumenty przemawiające za własnością są coraz mocniejsze. Jednak o tą własność, mimo bogacenia się społeczeństwa, młodym wcale nie jest łatwiej.

Piotr Kobus, architekt, ekspert ds. rynku mieszkaniowego, w wywiadzie dla wGospodarce.pl stwierdził, że Problem mieszkaniowy na polskich terenach był nieporównanie większy w międzywojniu, PRL zmienił to nieco ale nadal wiele osób gnieździło się w starych mieszkaniach po pokoju na rodzinę. Analogicznie było w Hongkongu, w którym dla protestów przeciwko władzy komunistycznych Chin zapalnikiem protestów była sytuacja mieszkaniowa. Oczywista różnica jest taka, że tam młodzi walczyli z komunistycznymi władzami i totalitaryzmem. Choć to kolosalna różnica, to budowane w dużej mierze przez sytuację mieszkaniową nastroje wśród młodych mają wybuchową tendencję. Czy dlatego podobny finał może wywołać sytuacja młodych wobec dostępności mieszkań w Polsce? W Hongkongu to sytuacja mieszkaniowa, podobna lub gorsza od tej z polskiego międzywojnia, sprawiła że wściekli młodzi, poza głównymi, fundamentalnymi powodami dla sprzeciwu, nie mieli także nic do stracenia.

Statystyki Eurostatu mówią, że do 45 proc. młodych ludzi do 34 roku życia mieszka wraz z rodzicami. Badania „Habitats for humanity” stwierdzają, że 70 proc. polskich rodzin dziś nie ma zdolności kredytowej, a jednocześnie ponad 60 proc. mieszkań na rynku kupowanych jest za gotówkę.

Będzie to generować gigantyczną frustrację, spadek dzietności, no i można się spodziewać, że gdy pandemia się skończy, też kolejną falę emigracji – dodaje Jan Śpiewak. – Rzeczywiście, w Hongkongu ta presja ekonomiczna na młodych ludzi jest ogromna. Różnica jest taka, że Hongkong, o ile się nie mylę z lekcji geografii, jest wyspą, jest bardzo niedużym krajem, dziś częścią Chin, a w Polsce nasi kochani samorządowcy przygotowywali plany miejscowe, które umożliwiają budowę mieszkań dla 300 milionów Polaków! 300 milionów Polaków nigdy nie będzie, oczywiście, ale to pokazuje skalę spekulacji gruntami, odralnianie tych gruntów, zamianę tych gruntów na budownictwo mieszkaniowe. To nie kwestia powierzchni, dostępności gruntów jest tutaj problemem, tylko kwestia polityki pieniężnej i gospodarczej rządu, która powoduje, że mieszkania są dzisiaj przede wszystkim wehikułem inwestycyjnym – dodaje.

Wskazuje też na fiasko zapowiadanej liczby mieszkań w ramach programu Mieszkanie Plus.

Budowa mieszkań to nie jest skomplikowany proces. Deweloperami nie są najbardziej wybitne umysły pokolenia. To nie wielcy intelektualiści. To bardzo prości ludzie. To bardzo prosty biznes. Nie ma żadnego uzasadnienia, że te trzy miliony mieszkań nie powstały – zaznacza Śpiewak.

Jak zaznacza analityk portalu RynekPierwotny.pl, z dostępnością mieszkań w Polsce, przynajmniej teoretycznie, nie jest wcale tak najgorzej, a patrząc na statystyki jak długo trzeba czekać na mieszkanie, to Polska wcale nie znajduje się na szarym końcu. Zwraca jednak uwagę na pułapkę statystyki w podawaniu danych o wynagrodzeniach Polaków. Dane o średnim wynagrodzeniu w Polsce, to w końcu od dawna komentowana fikcja.

Jesteśmy gdzieś tam w środku i są kraje, w których trzeba pracować znacznie dłużej i takie, w których trzeba pracować znacznie mniej. Ta dostępność cenowa, przynajmniej teoretycznie, wcale nie jest taka najgorsza – ocenia Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.pl. – Reprezentuję taką teorię, że w Polsce mieszkania wcale nie są drogie. Cena transakcyjna jednego metra kwadratowego w Warszawie, tj. 2200 euro oznacza, że znajdujemy się gdzieś w ostatniej piątce tych najtańszych stolic europejskich. (…) Problem polega na tym, że średnie wynagrodzenie, liczone wg GUS-u, jest niewiarygodne i mało reprezentatywne, ponieważ Polacy zarabiają znacznie mniej. Problemem są bardzo niskie płace i to nie części społeczeństwa, ale większości społeczeństwa. To powoduje, że od 4 nawet do 5 mln młodych ludzi mieszka z rodzicami, tworząc dwu, a nawet trzypokoleniowe gospodarstwa domowe. Te miliony osób są wykluczone z rynku nieruchomości i nie wiadomo kiedy na ten rynek trafią. I to jest główny problem, że milinów młodych Polaków nie stać na mieszkania – dodaje.

To z tej sytuacji, zdaniem analityka RynekPierwotny.pl, należy szukać wyjścia i rozwiązania, a nie z problemu niedoboru mieszkań. Jednak w praktyce w takiej sytuacji wchodzenie na rynek nieruchomości kolejnych inwestorów z pewnością będzie dalej windować ceny i jeszcze zmniejszać pulę dostępnych mieszkań, także dla młodych.

Sytuacja wydaje się patowa. Z jednej strony do inwestowania w mieszkania zachęcają rekordowo niskie stopy procentowe. Z drugiej, gospodarka tych niskich stóp procentowych potrzebuje, żeby wyjść z kryzysu jak najszybciej, bo stymulują akcję kredytową.

Jeśli nie Mieszkanie Plus to co? Poprawione Towarzystwo budownictwa społecznego (TBS, tanie budownictwo społeczne)? A może wystarczy zmienić zasady przydzielania kredytów w bankach, by nie dyskwalifikowały młodych pracujących na tzw. Śmieciówkach? A może jednak Mieszkanie Plus na swój sposób wypaliło i jeszcze wypali?

Jak zaznacza ekspert RynekPierwotny.pl, problemem jest brak dostatecznych dochodów większości młodych, gdy nawet ten minimalny, 10 proc. wkład własny, dla zbyt wielu Polaków jest problemem. A wkład własny najczęściej wynosi ponad 20 i 30 proc. ceny mieszkania.

Powstanie kasty właścicieli nieruchomości?

Jak zaznacza Jan Śpiewak, młodzi ludzie są wykluczeni z możliwości zakupu nieruchomości, przyznając, że ani nie są w stanie uzbierać na wkład własny, a tym bardziej zaciągnąć kredytu. Zwłaszcza, że właśnie okazało się, że ceny najmu zaczęły, mimo pandemii, szybko rosnąć. Choć dziś kredyty, także hipoteczne, są rekordowo tanie i nawet zdecydowanie bardziej opłaca się mieć własne mieszkanie niż wynajmować, to perspektywa własnego „M” młodym tylko coraz szybciej ucieka. To może, zdaniem socjologa, doprowadzić do wytworzenia się trwałego podziału społecznego.

Te mieszkania są kupowane dziś przez bogatych ludzi jako inwestycja i należałoby o tym pomyśleć co z tym zrobić, aby tak się nie działo – zaznacza Śpiewak.

Podatek katastralny na ratunek?

Jednym ze sposobów może być wprowadzenie tzw. Podatku katastralnego. Podatek katastralny to jeden ze sposobów opodatkowania nieruchomości, w którym wysokość podatku jest uzależniona od wartości katastralnej nieruchomości. Słowem: jego wprowadzenie może spowodować, że jeśli zupełnie nie przestanie się opłacać zamożnym bycie rentierem, to z pewnością przystopuje on dalszy trend nabywania nieruchomości przez zamożnych, co może spowodować pewne wyrównanie szans osób mniej zamożnych w relacji popytu do podaży i spadek lub zdecydowane przyhamowanie wzrostu cen mieszkań.

Wprowadzić wysoki podatek katastralny, progresywny, który będzie odstręczać ludzi od kupowania czwartego, czy piątego, szóstego, siódmego mieszkania, tak jak to dzisiaj się dzieje, że rodzą się małe fortuny, bo to grozi w Polsce powstaniem klasy feudalnej posiadaczy i tych, którzy na nich pracują - ocenia socjolog i aktywista miejski.

Inaczej zdaniem Jana Śpiewaka, będzie pogłębiać się także zapaść demograficzna. W nowy pomysł na TBS nie wierzy, ponieważ przerzucanie tematu mieszkań na tylko biedniejsze samorządy, które i wcześniej nie miały na to pieniędzy, ma być także z góry skazane na porażkę.

Nie ma co ukrywać, że lobby deweloperskie skutecznie blokuje budownictwo komunalne i lokalni politycy w dużych miastach nie chcą robić im konkurencji – ocenia Śpiewak.

Podatku katastralnego całkowicie nie potępia analityk rynku nieruchomości.

Podatek katastralny ma tyle samo zalet, co wad. Oczywiście, że pod pewnymi względami byłby korzystny. Obawiam się jednak, że Polacy są strasznie uczuleni na samo pojęcie podatku katastralnego i jeśli któryś z rządów wprowadziłby taki podatek, mógłby liczyć przede wszystkim na duży spadek popularności wśród społeczeństwa, choć nie wiem, czy w najbliższej przyszłości nie będzie to konieczne – ocenie Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.pl. – Ale tak, podatek katastralny wiele problemów by rozwiązał, jeśli byłby wprowadzony w bardzo rozsądny sposób i progresywny mógłby spełnić pokładane w nim nadzieje – dodaje.

ZOBACZ CAŁY WYWIAD GOSPODARCZY w telewizji wPolsce.pl:

CZYTAJ TEŻ: Czynsze najmu rosną znacznie szybciej niż raty kredytów

CZYTAJ TEŻ: Piekutowski o mieszkalnictwie: „Nie ma się z czego śmiać”

CZYTAJ TEŻ: Kobus: Przyczyną niedoboru mieszkań własnościowych są niskie zarobki

WARTO POZNAĆ TEŻ NASZ TEKST Z 2017 roku. Nadal aktualny: Opozycja śmiejąc się mówi: mieszkania nie dla młodych