„Bezpieczny Kredyt 2%”: za średnią pensję można jeszcze kupić wymarzone M3
Niecałe 8 tysięcy złotych w Warszawie, 6 tysięcy w Gdyni i około 5 tysięcy w Lublinie – takie zarobki „na rękę” powinny wystarczyć na zakup dwupokojowego mieszkania z pomocą „Bezpiecznego Kredytu 2%” – wynika z szacunków HREIT. To najlepiej pokazuje dlaczego popularność tego finansowania nie słabnie, a w ostatnich tygodniach przed jego wygaszeniem można spodziewać się wręcz szału na tańszy i łatwiej dostępny kredyt.
Choć oferta jest mocno przebrana, to Polacy wciąż znajdują przyzwoite mieszkania, które można kupić z pomocą „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Zainteresowanie tymi propozycjami jest jednak ogromne. Trudno się dziwić. Wiele wskazuje na to, że przed nami ostatnie 4-5 tygodni, w których banki będą rejestrowały wnioski o ten preferencyjny kredyt. I choć program zmusił już deweloperów do rozpoczynania większej liczby nowych inwestycji, co ogranicza presję na wzrost cen, to niestety z każdym mijającym dniem topnieją szanse na to, aby „Bezpieczny Kredyt 2%” został w tej czy innej formie utrzymany.
Tak taniego i powszechnie dostępnego kredytu jeszcze nie było
Trudno więc dziwić się potencjalnym beneficjentom, że z programu chcą skorzystać. Gra jest co najmniej warta świeczki, bo tak hojnego programu mieszkaniowego w Polsce jeszcze nie było. Powody są co najmniej trzy. Po pierwsze wnioskując o kredyt z dopłatą można dysponować mniejszym dochodem niż przy standardowej „hipotece”. Po drugie wymagany przez banki wkład własny zastąpimy gwarancją udzielaną przez BGK, a po trzecie spłacać będzie trzeba i tak wyraźnie niższą ratę niż przy zwykłym długu. Jakby kogoś to jeszcze nie przekonywało, to kupując pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego, można też nie płacić 2% podatku od czynności cywilnoprawnych.
Preferencyjna rata znacznie niższa niż zwykła
Spójrzmy na szczegóły. Na początek weźmy na warsztat Warszawę. Tu bazując na danych NBP za 3 kwartał br. można oszacować przeciętną cenę transakcyjną 45-metrowego mieszkania na niecałe 570 tysięcy złotych.
Tu od razu dygresja. Oczywiście średnie ceny ofertowe są w stolicy znacznie wyższe, ale po pierwsze nie znaczy to, że najdroższe mieszkania łatwo znajdują nabywców, a ponadto średnią cenę ofertową mocno zawyża wykupienie tanich lokali. Jak ktoś taki właśnie wystawi na sprzedaż, to nabywca znajduje się bardzo szybko. W efekcie średnia ceny ofertowe są znacznie wyższe od transakcyjnych, bo tańsze mieszkania sprzedają się na pniu, a droższe dłużej pozostają w ofercie.
Wracając jednak do meritum. Jeśli chcielibyśmy takie mieszkanie w stolicy kupić z pomocą standardowego kredytu, to musielibyśmy mieć minimum 10% wkładu własnego w gotówce (prawie 57 tysięcy złotych). Zadłużając się na lat 30 musielibyśmy się też liczyć z ratą kredytu na poziomie około 3,7 tys. złotych.
Spójrzmy jednak na ten sam przykład oczami beneficjenta programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Ten po pierwsze nie musi mieć w gotówce 57 tysięcy złotych (10% wkładu własnego), bo ten może zastąpić gwarancją udzielaną przez BGK płacąc za to 570 złotych. Aby jednak przykłady były porównywalne, załóżmy, że nasz beneficjent (np. para) programu jednak ów 10-proc. wkład własny posiada. Wtedy zadłużając się na zakup tego mieszkania, można liczyć na ratę na poziomie około 2,3 tys. zł. To o około 1,4 tys. zł mniej niż przy standardowej „hipotece”.
Weźmy więc na warsztat też inne miasta wojewódzkie. Na przykład w Krakowie standardowy 30-letni kredyt na 45-metrowe mieszkanie wiąże się z ratą na poziomie ponad 3,4 tys. zł, a w „Bezpiecznym Kredycie 2%” byłoby to około 2,1 tys. zł miesięcznie. W Rzeszowie zamiast 2,6 tys. zł miesięcznie płacilibyśmy 1,6 tys. złotych, w Lublinie z poziomu około 2,4 tys. zł miesięcznie zeszlibyśmy na niecałe 1,5 tys. zł miesięcznie, a w Łodzi zamiast 2 tysięcy, oddawalibyśmy do banku po około 1,2 tys. zł miesięcznie.
Dla porządku warto jeszcze dodać, że w naszych wyliczeniach - aby były mniej szokujące - założyliśmy, że tradycyjny kredyt zaciągamy z ratą równą, czyli taką, w której przy stałym oprocentowaniu powinniśmy płacić co miesiąc identyczne raty. Przy „Bezpiecznym Kredycie 2%” ustawa nakazuje, abyśmy spłacali kredyt w systemie rat malejących. To znaczy, że szybciej pozbywamy się długu i nasza rata co miesiąc jest coraz niższa. To kolejny atut preferencyjnego kredytu.
Wystarczy mniejszy dochód, aby wziąć kredyt z dopłatą
Konsekwencją jednak tego, że rata kredytu z dopłatą jest niższa jest też to, że możemy po taki dług iść dysponując niższym dochodem. Załóżmy więc, że chcielibyśmy zaciągnąć kredyt z ratą, która pochłaniałaby 30% naszego wynagrodzenia netto. Jest to poziom uznawany za relatywnie bezpieczny. Trzymajmy się też przykładu 30-letniego kredytu zaciągniętego na 45-metrowe mieszkanie.
Jeśli kredyt taki zaciągalibyśmy na standardowych warunkach, to w Warszawie musielibyśmy zarabiać ponad 12 tysięcy złotych „na rękę”. Wystarczyłoby jednak niecałe 8 tys. zł, aby te same proporcje raty do osiąganego dochodu zachować przy „Bezpiecznym Kredycie 2%”. Dla porównania w Krakowie minimalny dochód z poziomu 11,5 tys. zł spadłby nam do niewiele ponad 7 tys. W Rzeszowie z 8,6 tys. zł netto zeszlibyśmy do 5,3 tys. zł netto, w Lublinie z niecałych 8 do 5, a w Łodzi z 6,6 tysięcy do niewiele ponad 4 tysięcy.
Przy tym pamiętajmy, że posiadanie przedstawionych powyżej dochodów nie gwarantuje nam otrzymania kredytu na mieszkanie. Banki sprawdzają przecież też stan prawny nabywanej nieruchomości i wiarygodność wnioskodawcy, a na samą zdolność kredytową wpływa z jednej strony nie tylko wysokość, ale też stabilność i przewidywalność dochodów, a z drugiej strony bankowi analitycy sprawdzają też koszty życia. Szczególnie uwzględniane są tu posiadane już zobowiązania finansowe czy np. liczba osób na utrzymaniu.
W gorącym okresie potrzebujemy chłodnej kalkulacji
I choć korzyści z zaciągnięcia kredytu z dopłatą nie brakuje, to należy pamiętać, że mamy tu do czynienia z kredytem. Co prawda budżet państwa ma nam dopłacać do spłaty rat i są to całkiem spore kwoty – przeważnie rzędu 100-200 tysięcy złotych, ale resztę musimy zwrócić sami. Do tego kupowanie mieszkania pod presją czasu nie sprzyja podejmowaniu racjonalnych decyzji. Musimy podchodzić do tego na chłodno, bo przecież efektem ma być decyzja o zakupie nieruchomości, która może nam służyć przez lata. Warto więc taki zakup dobrze przemyśleć, a nie tylko skupić się na zdobyciu relatywnie łatwo dostępnego kredytu z hojną budżetową dopłatą.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust
