Analizy

Mieszkania / autor: Fratria
Mieszkania / autor: Fratria

Wykupienie tanich mieszkań. Efekt Bezpiecznego kredytu

Bartosz Turek

Bartosz Turek

Bartosz Turek, główny analityk HREiT Investments

  • Opublikowano: 25 stycznia 2024, 12:21

    Aktualizacja: 25 stycznia 2024, 13:19

  • 0
  • Powiększ tekst

Największe portale ogłoszeniowe posiadają w swych zasobach ekstremalnie mało ofert dotyczących tańszych mieszkań. Szczególnie dotyczy to lokali w blokach z wielkiej płyty. Przeciętnie mówimy o mniej niż 100 takich ogłoszeniach przypadających na miasto wojewódzkie. A gdyby tego było mało, to przecież każdy, kto szukał mieszkania wie, że nierzadko kilka ogłoszeń dotyczy tego samego lokum. Tak dramatyczne wykupienie to jeden z ubocznych efektów „Bezpiecznego Kredytu 2%”.

Betonowe bloki z okresu PRL urastają do rangi fenomenu rynku mieszkaniowego. Z jednej strony odpowiadają one za co piąte, a nawet za co trzecie mieszkanie istniejące w miastach wojewódzkich. Z drugiej natomiast strony co najmniej kilka razy w roku przetacza się przez media debata na temat kończącego się okresu trwałości tych budynków. Do tego dochodzi standard budownictwa wielkopłytowego, który delikatnie rzecz ujmując odbiega od tego oferowanego przez współczesne bloki. Trudno się więc dziwić, że regularnie słyszy się o mającym rychło nadejść zmierzchu wielkiej płyty. I tak trwa to od co najmniej dekady czy dwóch, a wielka płyta nie tylko trzyma się mocno, ale wręcz nieprzerwanie cieszy się bardzo dużą popularnością.

Dramatycznie wykupiona oferta

Najprościej można to pokazać zestawiając konkretne liczby. Na przykład w Warszawie betonowych bloków z okresu PRL stoi tak dużo, że wciąż odpowiadają one za około 21% mieszkań istniejących w stolicy. To znaczy, że takich lokali może być w Warszawie nawet około 200 tysięcy. Jeśli jednak przeglądamy ogłoszenia o chęci sprzedania mieszkań w Warszawie, to te dotyczące bloków zbudowanych z wielkiej płyty stanowią tylko 7% oferty rynku wtórnego – wynika z danych zebranych przez HREIT. W liczbach bezwzględnych mówimy o mniej niż 400 aktywnych ogłoszeniach przypadających na stolicę.

Popularność mieszkań w blokach z wielkiej płyty / autor: Opracowanie HREIT na podstawie dane GUS, otodom, gratka i morizon
Popularność mieszkań w blokach z wielkiej płyty / autor: Opracowanie HREIT na podstawie dane GUS, otodom, gratka i morizon

Przy tym mieszkań położonych w blokach z wielkiej płyty, których właściciele chcieliby się pozbyć jest bez wątpienia jeszcze mniej. Powód jest prosty. Nieruchomości te ze względu na niższą cenę szybko się sprzedają, więc pośrednicy bardzo chętnie kopiują tego typu oferty.

Za ekstremalnie przebraną ofertą mieszkań w betonowych blokach stoi jednak nie tylko ich duża popularność, ale też głośny program „Bezpieczny Kredyt 2%”. W jego ramach jeszcze pod koniec 2023 roku można było kupić pierwsze mieszkanie zaciągając relatywnie łatwo dostępny kredyt z bardzo solidnym budżetowym dofinansowaniem. Ze względu na ograniczenia dotyczące maksymalnej ceny kupowanego lokum, mieszkania w PRL-owskich blokach łatwiej było z pomocą takiego kredytu kupić. To bez wątpienia ważny powód dramatycznego wręcz wykupienia oferty wielkiej płyty, której na rynku wtórnym jest jak na lekarstwo.

Mniej niż sto mieszkań z okresu PRL na miasto wojewódzkie

I nie jest to tylko specyfika warszawska. We wszystkich miastach wojewódzkich znajdziemy na Otodom, Gratce czy Morizonie tylko około 1,6 tys. ofert mieszkań zbudowanych w czasach świetności wielkiej płyty (w latach 1971-88). Średnio to mniej niż 100 lokali na miasto. Nawet uwzględniając fakt, że dziś cała oferta mieszkań na sprzedaż jest dramatycznie wykupiona, to i tak przeciętnie rzecz ujmując ofert dotyczących mieszkań wznoszonych w PRL-owskiej technologii prefabrykowanej powinno być ponad 4 razy więcej niż faktycznie jest.

Najgorszą sytuację mamy w Krakowie, Gdańsku i Opolu. Tam mieszkania w betonowych blokach odpowiadają za jedno ogłoszenie o chęci sprzedaży lokalu na 20 czy nawet 50 opublikowanych. We wspomnianych lokalizacjach udział mieszkań w blokach z wielkiej płyty jest na poziomie zaledwie 2-5% całej oferty rynku wtórnego. To znowu kilka czy w skrajnym przypadku nawet kilkanaście razy mniej niż udział wielkiej płyty w łącznej liczbie mieszkań istniejących we wspomnianych miastach wojewódzkich.

Wielka płyta kusi ceną i to podwójnie

Za popularnością budownictwa wielkopłytowego stoi przede wszystkim cena. Mieszkania w tych budynkach są po prostu tańsze. Można nawet powiedzieć, że są podwójnie tańsze. Chodzi o to, że gdybyśmy na przykład chcieli kupić mieszkanie dwupokojowe, to wybierając lokal w betonowym bloku nie tylko będziemy musieli kupić mniej metrów, ale też za każdy metr będziemy musieli zapłacić mniej niż w przyzwoitej kamienicy czy bardziej współczesnym budynku. Różnica jest znaczna, bo przeciętny metraż mieszkania w PRL-owskim bloku jest przeważnie o 10-20% niższy niż w konkurencyjnych segmentach rynku mieszkań używanych. Do tego średnia cena metra także jest najczęściej o 10-20% niższa. To daje realne oszczędności.

Żeby jednak nie było tak kolorowo, to warto podkreślić, że choć wielka płyta jest często tańsza w zakupie, to niekoniecznie jest tańsza w utrzymaniu. Pomimo termomodernizacji czy instalowania odnawialnych źródeł energii, bloki z wielkiej płyty generują wyższe koszty utrzymania niż nowoczesne budownictwo. I chodzi tu nie tylko o nakłady na fundusz remontowy, ale raczej koszty ogrzewania zimą czy coraz popularniejszej klimatyzacji latem. To ważne w kontekście unijnych dążeń do zeroemisyjności.

Na poczet mankamentów budownictwa wielkopłytowego należy dodać też skrajnie modernistyczną architekturę. Wewnątrz tych budynków wciąż często natrafiamy ponadto na klatki schodowe, których elementy wykończeniowe pamiętają czasy słusznie minione. Gdy dodamy do tego słabą akustykę, konieczność przeprowadzenia gruntownego remontu, nierówne ściany czy niedomagające instalacje wentylacyjne i elektryczne, to w pełni uzasadniona jest niższa cena za metr kwadratowy.

W wielkiej płycie drzemie potencjał

Czemu więc minusy wielkiej płyty nie przysłaniają Polakom ich atutów? Trzeba bowiem wiedzieć, że cena zakupu to niejedyne plusy PRL-owskich bloków. Stoją one przeważnie w dużym oddaleniu od siebie, a sam układ osiedli jest przemyślany. Do tego dochodzi przeważnie też dobra ich lokalizacja, dogodne połączenie z centrum czy rozwinięte zaplecze handlowe, usługowe i oświatowe w najbliższej okolicy.

Warto przy tej okazji rozwiać też mit dotyczący trwałości wielkiej płyty. Kilka lat temu Ministerstwo Rozwoju i Technologii sfinansowało bowiem oficjalne badania trwałości tych konstrukcji. Potwierdzają one, że bloki te będą nam jeszcze służyły długie lata.

Wielka płyta przyszłością budownictwa?

Nawet więcej – z wielką płytą w kolejnych latach będziemy się musieli najpewniej przeprosić. Chodzi o to, że technologia prefabrykowana jest bardzo kusząca w obliczu wyzwań, przed którymi stoi sektor budownictwa mieszkaniowego.

Są nimi rosnące koszty i brak pracowników budowlanych. Warto więc wiedzieć, że przy budowie bloku z gotowych, wstępnie wykończonych elementów, prace postępują błyskawicznie. Przez to zamiast kilkunastu czy kilkudziesięciu pracowników na budowie wystarczy, aby budynek wznosiło kilku. Do tego kupujący bardzo szybko po wbiciu pierwszej łopaty mogą nie tylko zobaczyć jak wyglądają gotowe mieszkania, ale też szybko mogą się do nich zacząć wprowadzać. W efekcie proces budowlany można skrócić z kilkunastu miesięcy do kilku. To oznacza niższe koszty finansowania inwestycji oraz możliwość szybszego dostarczania nowych mieszkań na rynek w odpowiedzi na zgłaszany popyt.

Potwierdza to raport firmy McKinsey, który sugeruje, że dzięki prefabrykacji czas budowy może zostać ograniczony o od 20 do 50%. Znajdziemy tam też tezę, że dzięki tej technologii koszty budowy mogą być nawet o 20% niższe. Wymaga to jednak specjalizacji i optymalizacji, a więc dużej skali i powtarzalności inwestycji. W Polsce mówimy dopiero o odkrywaniu na nowo uroków tej technologii. Choć więc nowoczesna prefabrykacja niesie za sobą możliwość optymalizacji kosztów, to niestety nie daje gwarancji, że mieszkania wznoszone w tej technologii będą tańsze w budowie.

Co może wiele osób zaskoczyć, to atutem nowoczesnej prefabrykacji jest ponadto dokładność trudna do osiągnięcia przy tradycyjnych metodach wznoszenia budynków. Dzięki temu mamy szansę marnować mniej materiałów budowlanych, uniknąć mostków termicznych, ograniczyć nieład na placu budowy czy unikać sytuacji, w której po postawieniu budynku w technologii szkieletowej powierzchnia mieszkań potrafi nawet o kilka procent odbiegać od tej zapisanej w umowie z deweloperem.

Nowoczesna technologia prefabrykowana ma się więc tak do budownictwa wielkopłytowego z okresu PRL, jak czekolada do innego wynalazku czasów słusznie minionych, czyli wyrobu czekoladopodobnego.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments Trust

Powiązane tematy

Komentarze