Czy decyzja SNB o uwolnieniu kursu franka uderzy w krajową mieszkaniówkę?

Nagła zmiana frontu Narodowego Banku Szwajcarii (SNB) w kwestii utrzymywania minimalnego kursu wymiany franka szwajcarskiego (CHF) na euro z powszechnie znanym już skutkiem, w większym lub mniejszym stopniu może uderzyć we wszystkich bez wyjątku uczestników krajowego rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Czarny scenariusz faktem

RynekPierwotny.pl w swoich komentarzach rynkowych od dawna wielokrotnie, by nie powiedzieć że do znudzenia komunikował ponadprzeciętną i co gorsza stale rosnącą w ostatnich latach skalę ryzyka mieszkaniowych kredytów denominowanych, głównie tych w helweckiej walucie. Dziś już trudno dyskutować z tezą, że są to typowo toksyczne instrumenty finansowe najwyższego ryzyka, porównywalne jedynie do słynnych amerykańskich subprime’ów.

Obecnie, kiedy „czarny scenariusz” stał się faktem, a kurs franka osiągnął przewidywany krytyczny poziom, nie pozostaje nic innego, jak tylko podjęcie próby oszacowania siły rażenia decyzji władz SNB, przede wszystkim w odniesieniu do rodzimego rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz jego głównych uczestników.

Zdecyduje „niewidzialna ręka rynku”

Rozmiar potencjalnych szkód, z jakimi obecnie muszą się liczyć przede wszystkim krajowe banki oraz ich klienci hipoteczni zadłużeni w CHF, a w dalszej kolejności także deweloperzy, zbywcy mieszkań z drugiej ręki, wreszcie nawet pośrednicy finansowi i nieruchomościowi, w główniej mierze będzie zależny od rozwoju sytuacji na globalnym rynku walutowym. To jego aktywni uczestnicy wyznaczą kierunek i docelowy poziom równowagi notowań złotego do franka. Niestety perspektywy tego procesu nie są najbardziej obiecujące z punktu widzenia podmiotów i osób zainteresowanych jak najmocniejszą pozycją rodzimej waluty.

Utrzymywanie przez SNB przez prawie 4 lata sztywnego kursu franka do euro było działaniem okresowym i zdecydowanie zakłócającym naturalne funkcjonowanie rynkowych sił popytu i podaży w notowaniach najważniejszych z punktu widzenia interesów krajowego sektora bankowego i jego ponad półmilionowej rzeszy klientów spłacających kredyty denominowane we franku par walutowych, czyli EUR/CHF oraz CHF/PLN. Wycofanie się w sposób nagły SNB z ręcznego sterowania można porównać do uwolnienia energii napinanej przez lata sprężyny, w wyniku czego przewidywalność kursu złotego do franka w jakimkolwiek terminie graniczy obecnie z wróżeniem z fusów.

Obserwowana ostatnio niespotykana od lat zmienność w notowaniach CHF/PLN, czyli na bardzo skromnym wycinku światowego rynku walutowego, z punktu widzenia globalnych uwarunkowań uważanego za typowo „egzotyczny”, jest zjawiskiem bardzo niepokojącym. Z jednej strony można ten stan tłumaczyć dynamicznym poszukiwaniem poziomu równowagi. Gorzej jednak, jeśli jest to efekt wzięcia „naszej” pary walutowej na celownik globalnego kapitału spekulacyjnego.

Już w najbliższych dniach wybory parlamentarne w Grecji, czy też decyzja EBC dotycząca QE, to kolejne okazje do generowania ogromnych spekulacyjnych zysków kosztem wyceny i zmienności polskiej waluty. W tych warunkach poziom nawet 5 złotych za franka w przewidywalnej perspektywie nie wydaje się niestety całkiem abstrakcyjny.

Groźna perspektywa efektu domina

Obecna sytuacja, będąca skutkiem wieloletniej ultraliberalnej polityki kredytowej dużej części rodzimego sektora bankowego, a w dalszej kolejności szeregu zaniechań i bierności instytucji odpowiedzialnych za bezpieczeństwo funkcjonowania rodzimego rynku nieruchomości, stwarza ponadprzeciętne ryzyko odwrócenia pozytywnych trendów koniunkturalnych, które od połowy 2013 roku są szczególnie akcentowane w jego pierwotnym segmencie.

W pierwszej kolejności należy oczekiwać znacznego wzrostu niejako „symetrycznej” awersji do ryzyka w ramach rynku kredytów hipotecznych. Z jednej strony sektor bankowy, w istotnej części zagrożony perspektywą mniej lub bardziej znaczących strat i koniecznością tworzenia na nie rezerw, a także ponoszenia innych kosztów utrzymywania systematycznie psującego się portfela kredytów walutowych, może ograniczy w znacznym stopniu finansowanie rynku nieruchomości, zarówno w ramach klientów detalicznych jaki deweloperów.

Z drugiej strony potencjalni klienci hipoteczni banków będą odkładać decyzje o kupnie mieszkania w oczekiwaniu na rozwój sytuacji, która w obecnych okolicznościach wydaje się co najmniej niepewna. Tego typu okoliczności postawią w trudnej sytuacji deweloperów mieszkaniowych, którzy w ostatnich kwartałach, na fali znacznej poprawy koniunktury w pierwotnym segmencie mieszkaniowym, mocno przyśpieszyli z uruchamianiem nowych inwestycji. Ewentualny topniejący popyt na nowe mieszkania, połączony z asekuracyjną postawą banków w kwestii finansowania inwestycji deweloperskich, wymusi na deweloperach przeceny ich stawek ofertowych.

Dodatkowym ryzykiem skłaniającym przedsiębiorców budujących mieszkania na sprzedaż do obniżek cen może być perspektywa skokowego wzrostu wolumenu lokali oferowanych w ramach egzekucji komorniczych, z jakim należy się liczyć w związku z oczekiwaną zwyżką skali niewypłacalności frankowców.

Ewentualny spadek cen o wymiernym charakterze na pierwotnym rynku mieszkaniowym uruchomi kolejne kostki nieruchomościowego domina, a wiec dalszy spadek poziomu zabezpieczenia portfela kredytowego banków, wzrost LtV wszystkich, także złotowych kredytów mieszkaniowych, powrót spowolnienia koniunkturalnego na rynku mieszkań z pierwszej ręki, a w końcu przecenę oraz pogłębienie marazmu we wtórnym segmencie rodzimej mieszkaniówki.

Krytyczne statystyki i mgliste perspektywy frankowców

Liczbę gospodarstw domowych posiadających kredyty mieszkaniowe denominowane we franku szwajcarskim szacuje się na około 550 tys. Według wstępnych szacunków na dzień dzisiejszy średnie saldo zadłużenia w złotych dla tych zobowiązań jest wyższe od wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu, czyli LtV przekracza 100 proc. Z kolei średnia wskaźnika DTI (Debt to Income – wysokość miesięcznej raty w stosunku do dochodów) może przekraczać już poziom 50 proc. Natomiast liczbę zagrożonych kredytów mieszkaniowych pozostających w gestii frankowców przed datą uwolnienia notowań franka do euro określano na 35 tys. Obecnie szacuje się, że jest to 3 razy więcej, a więc nawet ponad 100 tys.

Tego typu statystyki nie pozostawiają wątpliwości co do krytycznej sytuacji oraz typowo mglistych perspektyw niebezpiecznie licznej grupy gospodarstw domowych spłacających hipoteki denominowane w CHF, która może mieć bezpośrednie przełożenie na istotne pogorszenie stanu koniunktury szeroko pojętego rynku nieruchomości i to w długoterminowej perspektywie, ze wszelkimi konsekwencjami dla całej krajowej gospodarki.