„Mieszkania Plus” wcale nie będą tanie?

Pomysłodawców „Mieszkania Plus” z pewnością trzeba pochwalić za umiejętność promowania nowej inicjatywy. Kolejne informacje o porozumieniach z samorządami mogą sugerować, że rządowy program jest już w zaawansowanej fazie przygotowań. Tymczasem nie widzieliśmy jeszcze odpowiednich aktów prawnych oraz planu finansowego całego przedsięwzięcia. Bardzo ogólne są informacje dotyczące np. wysokości czynszów i preferencji dla uboższych oraz wielodzietnych rodzin. Po przeanalizowaniu założeń, które znalazły się w Narodowym Programie Mieszkaniowym, można jednak odnieść wrażenie, że „Mieszkania Plus” będą droższe niż sądzi wiele osób. Stawka czynszu deklarowana przez rząd (10 zł/mkw. - 20 zł/mkw.), nie uwzględnia mediów i kosztu utrzymania budynku.

Realny koszt użytkowania „czynszówek” może wynieść 25 zł/mkw. - 35 zł/mkw.

Narodowy Program Mieszkaniowy, który niedawno został uchwalony przez rząd, przedstawia pierwsze i bardzo ogólne założenia związane z budową lokali czynszowych na publicznych gruntach. We wspomnianym dokumencie znajdziemy informację, że miesięczny czynsz dla rządowych „czynszówek”, będzie wynosił 10 zł/mkw. - 20 zł/mkw. (12 zł/mkw. - 24 zł/mkw. po uwzględnieniu stopniowego wykupu). Podane stawki odzwierciedlają tylko koszty budowy mieszkania. Zatem do podanego czynszu trzeba będzie doliczyć również koszty eksploatacji budynku oraz wszystkich mediów – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. W zależności od rozmiaru gospodarstwa domowego, te koszty mogą mieć różną wysokość. Wydaje się jednak, że miesięczna stawka na poziomie 10 zł/mkw. - 15 zł/mkw. jest realistyczna. Po jej uwzględnieniu, łączny koszt mieszkania w rządowym lokum wzrasta nawet do 25 zł/mkw. - 35 zł/mkw. (27 zł/mkw. - 39 zł/mkw. dla opcji ze stopniowym wykupem). Tak więc, suma przykładowych wydatków na pięćdziesięciometrowe „Mieszkanie Plus” w Warszawie wyniesie 1750 zł/m-c - 1950 zł/m-c. Stolica z pewnością jest miastem, w którym po ewentualnym wybudowaniu rządowych lokali, stawki za najem mogłyby osiągnąć górny limit wyznaczony przez rząd (tzn. 20 zł/mkw. bez kosztu mediów i utrzymania budynku).

Nawet po wliczeniu wszystkich dodatkowych wydatków, planowane koszty użytkowania „Mieszkań Plus” wyglądają dobrze na tle średnich czynszów z największych miast wojewódzkich. Trzeba jednak pamiętać o tym, że przeciętne wartości rynkowe uwzględniają również mieszkania położone w bardzo dobrych lokalizacjach (przykłady: warszawskie Śródmieście i Ochota, krakowskie Stare Miasto oraz Grzegórzki), podczas gdy rządowe „czynszówki” prawdopodobnie powstaną na peryferiach. Ważna jest jeszcze jedna kwestia. Warto zdawać sobie sprawę, że stawka wynosząca 25 zł/mkw. - 30 zł/mkw. po wliczeniu wszystkich kosztów najmu, prezentuje się dobrze na tle niektórych miast wojewódzkich, ale nie będzie już tak atrakcyjna w miejscowościach liczących sobie kilkadziesiąt tysięcy mieszkańców.

Koszt stopniowego wykupu mieszkania również wzbudza pewne wątpliwości

Do ciekawych wniosków można dojść także wtedy, gdy przeanalizujemy podwyższone stawki czynszu, które powinny zapewnić stopniowy wykup lokalu. Dla najdroższych „Mieszkań Plus”, miesięczny koszt wykupu ma wynosić 4,00 zł/mkw. Jeżeli zgodnie z zapowiedziami rządu, przyjmiemy koszt budowy pięćdziesięciometrowego warszawskiego mieszkania na poziomie 3000 zł za metr kwadratowy, to cena takiego budżetowego lokalu wyniesie zaledwie 150 000 zł. Po uwzględnieniu inflacji na poziomie 2,00% rocznie i miesięcznego kosztu wykupu (4,00 zł/mkw.) okazuje się, że przez trzydzieści kolejnych lat przykładowy lokator mógłby spłacić tylko 54 332 zł (36% początkowych kosztów budowy). Zatem wykup lokum po 360 miesiącach, wymagałby udzielenia najemcy sporej bonifikaty.

Nadmierne oszczędzanie na kosztach budowy lokali nie będzie miało sensu …

Wbrew pozorom, najmniej kontrowersji wzbudza kwestia kosztów budowy nowych „czynszówek”. Jeżeli grunty faktycznie zostaną pozyskane za symboliczną kwotę, to utrzymanie poziomu kosztów wynoszącego 3000 zł/mkw. wydaje się prawdopodobne. Takie oszczędnościowe podejście do wznoszenia budynku wielorodzinnego może jednak wymusić np. rezygnację z podziemnych garaży oraz innych elementów, które nie są koniecznie potrzebne (przykład: system monitoringu, efektowne zagospodarowanie terenu wokół bloku). Bezwarunkowa minimalizacja kosztów związana ze sztywno ustalonymi limitami (np. 3000 zł/mkw.), nie powinna być priorytetem nawet przy budowie tanich „Mieszkań Plus”. W perspektywie 20 lat - 30 lat może się bowiem okazać, że obniżenie kosztów budowy o kilkanaście procent będzie skutkowało większymi wydatkami na remonty (np. szybszą koniecznością wymiany stolarki okiennej i wind lub remontu elewacji). Wznoszenie budynku, którego podwyższone koszty utrzymania później poniosą najemcy, nie będzie miało wiele wspólnego z socjalnym charakterem rządowego programu.