Zabezpieczenie finansowania w sytuacji egzekucji z nieruchomości – między przewłaszczeniem, zakupem wierzytelności a subrogacją

Rynek inwestycji w nieruchomości obciążone egzekucją sądową to przestrzeń, w której kapitał spotyka się z ryzykiem w najczystszej postaci. Tam, gdzie klasyczne instytucje finansowe widzą jedynie trudność, inwestorzy distress asset dostrzegają szansę na ponadprzeciętny zwrot, pod warunkiem, że potrafią właściwie zabezpieczyć swoje finansowanie. Paradoksalnie, to właśnie etap egzekucyjny – moment, gdy nieruchomość jest już formalnie „w systemie” komorniczym – stanowi największe wyzwanie dla konstrukcji prawnych. Udzielenie finansowania na nieruchomość, wobec której toczy się postępowanie egzekucyjne, wymaga nie tylko zgody inwestora na zwiększone ryzyko, ale także zastosowania narzędzi, które pozwolą mu w praktyce zachować kontrolę nad przedmiotem zabezpieczenia.

W takiej sytuacji klasyczne instrumenty, takie jak hipoteka, stają się niewystarczające. Wpis hipoteki na nieruchomości już objętej egzekucją jest w praktyce niemożliwy, a nawet jeśli teoretycznie dopuszczalny, jego skuteczność bywa iluzoryczna – nowy wierzyciel staje się jednym z wielu uczestników postępowania, tracąc realny wpływ na kierunek egzekucji. Dlatego w praktyce finansowania projektów distress najczęściej sięga się po konstrukcje alternatywne, które omijają ograniczenia formalne i pozwalają inwestorowi zabezpieczyć interes w sposób funkcjonalny, choć często balansujący na granicy klasycznych instytucji prawa cywilnego.

Trzy rozwiązania pojawiają się tu najczęściej: przewłaszczenie na zabezpieczenie, zakup wierzytelności egzekwowanej oraz subrogacja, czyli wstąpienie w prawa zaspokojonego wierzyciela. Każde z nich ma inne podstawy prawne, inny ciężar ryzyka i inne konsekwencje dla inwestora, ale wszystkie mają wspólny cel – ochronę kapitału w sytuacji, gdy przedmiotem finansowania jest nieruchomość formalnie „zablokowana” przez toczące się postępowanie egzekucyjne.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie to narzędzie, które w finansowaniu distress asset zdobyło pozycję niemal dominującą. Wynika to z prostego faktu – jest szybkie, relatywnie proste w konstrukcji i skutecznie odcina inwestora od nieprzewidywalności postępowania egzekucyjnego. W sensie prawnym przewłaszczenie polega na przeniesieniu własności nieruchomości (lub udziału w niej) na wierzyciela – z zastrzeżeniem, że po spłacie zobowiązania własność powróci do dłużnika. Innymi słowy, nieruchomość staje się czasowo własnością finansującego, a zobowiązanie dłużnika zyskuje charakter realnie zabezpieczony.

W praktyce, konstrukcja przewłaszczenia na zabezpieczenie jest często stosowana w dwóch wariantach. Pierwszy to przewłaszczenie pełne, w którym tytuł prawny przechodzi na finansującego wprost z chwilą zawarcia umowy. Drugi, bardziej ostrożny model, zakłada warunkowe przeniesienie własności – na przykład poprzez zawarcie umowy przedwstępnej, w której przewłaszczenie następuje po ziszczeniu się określonego zdarzenia. Z perspektywy inwestora kluczową zaletą tego rozwiązania jest pełna kontrola nad nieruchomością, w tym możliwość dysponowania nią poza reżimem egzekucji.

Jednak przewłaszczenie ma także drugą stronę – znaczące ryzyko prawne. Choć jest powszechnie akceptowane w obrocie, to wciąż nie zostało wprost uregulowane w Kodeksie cywilnym, a jego dopuszczalność wywodzi się z orzecznictwa i praktyki sądowej. Z tego powodu przewłaszczenie na zabezpieczenie zawsze funkcjonuje w cieniu potencjalnego zarzutu obejścia prawa, zwłaszcza jeśli konstrukcja umowy wskazuje, że rzeczywistym celem nie jest zabezpieczenie wierzytelności, lecz trwałe przejęcie własności. Drugim, równie często stosowanym rozwiązaniem, jest zakup wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wobec której toczy się postępowanie egzekucyjne. W przeciwieństwie do przewłaszczenia, w tym modelu inwestor nie przejmuje nieruchomości, lecz staje się właścicielem długu. W praktyce oznacza to, że kupuje od dotychczasowego wierzyciela (najczęściej banku lub funduszu sekurytyzacyjnego) wierzytelność wraz z wszelkimi jej akcesoriami, w tym hipoteką i prawem do uczestnictwa w postępowaniu egzekucyjnym.

To rozwiązanie ma szczególny sens w sytuacjach, gdy inwestor nie może uzyskać skutecznego zabezpieczenia na nieruchomości, ale ma możliwość nabycia istniejącej pozycji wierzycielskiej. Z punktu widzenia prawa procesowego, nowy wierzyciel wstępuje w miejsce poprzedniego bez konieczności wszczynania nowej egzekucji – postępowanie toczy się dalej, tyle że już na rzecz nowego podmiotu. W praktyce komornik jedynie odnotowuje zmianę wierzyciela, a inwestor zyskuje prawo do dalszego prowadzenia egzekucji, składania wniosków i ostatecznego przejęcia nieruchomości w ramach licytacji.

Zaletą tego modelu jest pełna formalna skuteczność. Zakup wierzytelności nie narusza przepisów o egzekucji, nie może być uznany za czynność bezskuteczną wobec wierzycieli, a jego wpis do księgi wieczystej jest prosty i szybki. Co więcej, nabycie wierzytelności pozwala na zachowanie ciągłości zabezpieczenia hipotecznego – nowy wierzyciel automatycznie nabywa wszystkie prawa wynikające z wpisanej hipoteki, bez konieczności dokonywania nowych czynności notarialnych.

Trzecie rozwiązanie, często niedoceniane, to subrogacja, czyli wstąpienie w prawa zaspokojonego wierzyciela. W przeciwieństwie do cesji, w której wierzytelność jest przedmiotem transakcji między stronami, w subrogacji przejęcie praw następuje automatycznie – z mocy prawa – w momencie spłaty wierzyciela przez osobę trzecią. W kontekście finansowania distress oznacza to, że inwestor, który spłaci istniejącego wierzyciela (np. bank prowadzący egzekucję), staje się nowym wierzycielem hipotecznym, bez potrzeby zawierania umowy cesji.

W odróżnieniu od zakupu wierzytelności, subrogacja nie wymaga negocjacji z wierzycielem co do ceny długu – spłata następuje po wartości nominalnej lub uzgodnionej w ramach ugody. To może być wadą, jeśli inwestor liczy na dyskonto, ale z drugiej strony eliminuje ryzyko sporów o zakres przejęcia praw. Dodatkowo, subrogacja pozwala zachować ciągłość zabezpieczenia – hipoteka nie wygasa, lecz trwa dalej na rzecz nowego wierzyciela, bez konieczności jej ponownego ustanowienia.

Trzy opisane modele – przewłaszczenie, zakup wierzytelności i subrogacja – funkcjonują w tej samej przestrzeni prawno-finansowej, ale każdy z nich służy nieco innemu celowi i sprawdza się w odmiennym kontekście. Przewłaszczenie na zabezpieczenie daje natychmiastową kontrolę nad nieruchomością, ale obarczone jest ryzykiem prawnym i podatkowym. Zakup wierzytelności to rozwiązanie instytucjonalne i bezpieczne, pozwalające na pełną formalną ochronę i możliwość kontynuacji egzekucji. Subrogacja natomiast stanowi subtelne, ale skuteczne narzędzie przejęcia kontroli, gdy transakcja wymaga dyskrecji, szybkości i prostoty formalnej.

Martyna Krochmal

Artykuł sponsorowany