Wynająć czy kupić własne M? Która opcja jest bardziej opłacalna

W samym 2016 roku nowe mieszkania kupiło już 29,5 tys. Polaków. Takiego popytu na własne M nie było nawet w szczycie boomu mieszkaniowego w latach 2006–2008. Gdzie szukać dofinansowania? Jak starać się o kredyt? Na jakie pułapki rynku wtórnego należy uważać? Jak ubezpieczyć mieszkanie, w którym będziemy mieszkać z rodziną, a jak lokum przeznaczone pod wynajem?

Na zakup własnego lokum decydują się przede wszystkim osoby młode, które zakładają rodzinę (między 30 a 39 rokiem życia). Jak wynika z badania dotyczącego preferencji i satysfakcji z zakupu mieszkania z 2015 roku przeprowadzonego przez TNS – aż 84 proc. respondentów zakupiło mieszkanie w budynku wielorodzinnym, a tylko 16 proc. ankiet dotyczyło budownictwa jednorodzinnego. Najlepiej sprzedają się mieszkania dwu i trzypokojowe, o powierzchni 50 – 80 m2. Na co zwrócić uwagę kupując własne wymarzone M2, M3, M4?

Historia kredytowa

Przeciętny Polak zarabia średnio około 4 tys. złotych brutto miesięcznie – tak wynika z danych GUS. To właśnie dlatego większość z nas, jeśli decyduje się na zakup mieszkania, zazwyczaj wybiera kredyt. Każdy może się o niego starać, ale nie każdy go dostanie. Największe znaczenie (w ocenie zdolności kredytowej) ma nasza historia kredytowa, czyli obsługa spłat posiadanych do tej pory zobowiązań kredytowych. Jeżeli zdarzało się że nie spłacaliśmy ich w odpowiednim terminie to warto przed podpisaniem umowy przedwstępnej na zakup nieruchomości zweryfikować swoją historię kredytową. Istnieje także możliwość sprawdzenia naszej zdolności kredytowej „z domu”, czyli jeszcze przed pójściem do banku – na przykład za pomocą jednego z internetowych kalkulatorów (chociażby na portalu Totalmoney.pl lub na stronach banków np. ING). W kalkulatorze wpisujemy najczęściej: nasz miesięczny dochód brutto, opłaty za mieszkanie, koszty utrzymania, raty innych kredytów oraz inne stałe zobowiązania.

Dokumenty potrzebne do kredytu

Jeśli chcemy ubiegać się o kredyt, należy pamiętać o przygotowaniu odpowiedniego dokumentu – obecnie banki wymagają dowodu osobistego lub paszportu. Po złożeniu stosownych dokumentów oraz wniosku o udzielenie kredytu hipotecznego pozostaje oczekiwanie na odpowiedz banku. Po wstępnej weryfikacji wniosku o kredyt, bank – na koszt kredytobiorcy dokonuje operatu szacunkowego. W udzielonej decyzji kredytowej będą się znajdować dokładne parametry kredytu: kwota kredytu, oprocentowanie, prowizja i warunki uruchomienia kredytu.

Opłaty, które czekają kredytobiorcę

Decydując się na kredyt hipoteczny trzeba pamiętać, że jest to zobowiązanie na kilkanaście, a zwykle kilkadziesiąt lat. Jednym z najważniejszych kryteriów wyboru kredytu jest jego cena. Na oprocentowanie składa się stawka referencyjna i marża banku. Dla kredytów o zmiennym oprocentowaniu stawką referencyjną są rynkowe stopy procentowe (np. WIBOR, LIBOR, EURIBOR) które zależą m.in. od decyzji banków centralnych. Z kolei wielkość marży jest uzależniona od kwoty kredytu i wysokości wkładu własnego.

Im wyższa kwota kredytu i wkład własny, tym niższa marża. Zgodnie w wytycznymi rekomendacji S wprowadzonej przez KNF banki od stycznia 2016 powinny wymagać od klientów 15 proc. wkładu własnego a od stycznia 2017 – 20 proc. Jednak większość banków (tylko 4 banki działają zgodnie z rekomendacją) zarówno w 2016 jak i w bieżącym roku nadal dopuszcza finansowanie zakupu w 90 proc. wartości nieruchomości, a więc z 10 proc. wkładem własnym. Przy czym tzw. brakujący wkład własny (do 20 proc.) klient zobowiązany jest ubezpieczyć.

Jakie jeszcze opłaty będą nas czekać? Zanim bank rozpatrzy wniosek o kredyt, musi zostać oszacowana ogólna wartość nieruchomości i może się to wiązać z dodatkową opłatą. Oprócz tego będziemy musieli zapłacić również prowizję od udzielenia kredytu, która jest jednorazowa. Trzeba pamiętać, że możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego w walucie obcej jest w tej chwili dość mocno ograniczona. Kredyt walutowy dostępny jest tylko i wyłącznie dla osób zarabiających w innej walucie niż PLN.

Dofinansowanie MdM

Co trzeba wiedzieć o dofinansowaniu na zakup mieszkania w ramach programu rządowego „Mieszkanie dla Młodych”? Pomoc mogą otrzymać osoby do 35 roku życia, małżeństwa lub single, którzy chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie. Osoby, które ukończyły 35 lat również mogą ubiegać się o kredyt, pod warunkiem, że mają co najmniej trójkę dzieci. Należy pamiętać, że w programie obowiązują limity dotyczące maksymalnej ceny za mkw., po których przekroczeniu nie można ubiegać się o wsparcie. W związku z tym, że wykorzystano już wszystkie środki z pierwszej puli dostępne na 2017 rok, klienci będą mogli kupować tylko mieszkania z dopłatą z puli na 2018 rok. Takie rozwiązanie jest szczególnie przydatne w przypadku rynku pierwotnego. Problem pojawi się, kiedy chcemy zakupić mieszkanie na rynku wtórnym lub kiedy sprzedający nie będzie chciał tak długo czekać. W takim przypadku najlepiej skorzystać z programu MDM , kiedy zostanie odblokowana kolejna pula pieniędzy prawdopodobnie wiosną tego roku.

Rynek wtórny, czy pierwotny?

Zdarza się, że mieszkania, które kupujemy na rynku wtórnym mają ukryte wady. Aby uniknąć rozczarowania, warto sprawdzić stan prawny nieruchomości. Można skorzystać z elektronicznego dostępu do ksiąg wieczystych i zweryfikować, czy sprzedający faktycznie jest właścicielem mieszkania (i czy nie jest ono obciążone kredytem, zajęciem komorniczym czy zajęciem egzekucyjnym przez US lub ZUS).

Warto pamiętać, że przy podpisaniu aktu kupna-sprzedaży musi być obecny notariusz, inaczej umowa nie jest ważna w świetle prawa. Jeśli natomiast rozważamy zakup mieszkania na rynku pierwotnym, najpierw powinniśmy sprawdzić wiarygodność dewelopera. Dobrze zapoznać się również z warunkami umowy. Oprócz ceny nieruchomości i terminu przekazania lokalu w umowie powinny znaleźć się: opłata rezerwacyjna, termin zapłaty kolejnych transz, skutki ewentualnej zmiany terminu zakończenia inwestycji, warunki rozliczenia (jeśli mieszkanie okaże się niezgodne z projektem), a także konsekwencje wycofania się z zawartej umowy. Jeśli kupujemy mieszkanie na kredyt, po wybudowaniu inwestycji, musimy również pamiętać o podpisaniu umowy przedwstępnej. Będzie to gwarancja, że deweloper nie sprzeda mieszkania komuś innemu, zanim zdążymy skompletować potrzebne dokumenty. Brak takiej umowy oznacza również brak kredytu.

Z pośrednikiem nieruchomości, czy samodzielnie?

Kupując nieruchomość można polegać na własnej wiedzy lub skorzystać z usług pośrednika. Dziś, większość ofert sprzedaży mieszkań pochodzi z biur nieruchomości. Pośrednik pomoże nam w znalezieniu i kupnie mieszkania oraz przeprowadzi klienta przez szereg formalności. Jeśli zdecydujemy się na taką współpracę musimy przygotować się na większe koszty.

Pośrednik świadczy usługi na mocy umowy o pośrednictwie w kupnie nieruchomości i pobiera wynagrodzenie, które najczęściej zależy od wartości mieszkania (zwykle jest to ok. 1,5 – 3 proc. + VAT).

Wynajem, czy kupno? Porównanie kosztów

Jeśli wynajmujemy lokum, średnie roczne wydatki (jednorazowa kaucja, czynsz, media, woda, gaz, prąd, eksploatacja mieszkania itd.) na przykład w Warszawie to około 16,5 tys. złotych. Z kolei koszty związane z kupnem mieszkania na własność można podzielić na: wynagrodzenie pośrednika, jeżeli występuje (najczęściej wynosi od ok. 1,5 proc. do 3 proc.), podatek od czynności cywilnoprawnych – 2 proc. od wysokości transakcji (dotyczy tylko rynku wtórnego), opłaty notarialne: taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza za sporządzenie umowy kupna - sprzedaży nieruchomości, wypis aktu notarialnego - opłaty sądowe: założenie księgi wieczystej – 60 zł, opłata wystąpi, jeżeli nieruchomość nie posiada jeszcze księgi wieczystej, wpis własności do księgi wieczystej – 200 zł, ustanowienie hipoteki na rzecz banku – korzystając z kredytu musimy doliczyć opłatę ok. 200 zł za wpis banku do hipoteki a także podatek PCC od wpisu do hipoteki – 19 zł. Należy również pamiętać o kosztach dodatkowych takich jak koszty remontu / urządzenia mieszkania.

Kolejnym obciążeniem będą koszty około-kredytowe, czyli: prowizja banku za udzielenie kredytu hipotecznego, która wynosi średnio 1-2,5 proc., wycena nieruchomości – najczęściej trzeba za nią zapłacić ok. 200 do 800 zł, inspekcja nieruchomości – opłata podobnie jak w przypadku wyceny, ubezpieczenie niskiego wkładu, ubezpieczenie kredytu na czas wpisu do hipoteki, które może wystąpić jako stała opłata bądź jako podwyższona marża banku (najczęściej ok. 1 proc.), oraz ubezpieczenie nieruchomości – około 0,1 proc. od kwoty kredytu (wysokość składki ubezpieczenia uzależniona jest od kwoty kredytu, zakresu ubezpieczenia, oferty towarzystwa ubezpieczeniowego). Należy również pamiętać o ratach kapitałowych i naliczanych odsetkach.