Na co uważać przy zakupie mieszkania?

Zakup mieszkania to poważna decyzja, gdzie każde niedopatrzenie może nas drogo kosztować. Obecna sytuacja na rynku – duża podaż i szeroki wybór narzędzi finansujących zakup sprawiają, że klienci coraz bardziej zwracają uwagę na wysokość opłat, jakie przyjdzie im ponosić już po zakupie wymarzonych czterech kątów. Zbyt duże stawki eksploatacyjne potrafią skutecznie zniechęcić do zakupu mieszkania.

Drogi jak... czynsz

Według danych Eurostatu koszty utrzymania mieszkań w Polsce są jednymi z najwyższych w Europie. Statystyczny Kowalski wydaje na te opłaty nawet 20 proc. swoich zarobków.

Stawki czynszowe w dużych miastach w Polsce zazwyczaj wahają się w granicach od 6 do 10 złotych za metr kwadratowy. Czasem – na przykład w starych kamienicach – mogą sięgać nawet kilkunastu złotych.

Według GUS (dane za 2015 r.) przeciętne gospodarstwo domowe zajmowało mieszkanie o powierzchni 76,7 m2 (2,9 pokoi). Oznacza to, że średni czynsz w Polsce oscyluje na poziomie 600 – 650 zł. Co tak naprawdę wchodzi w jego skład?

(Nie) wiem za co płacę

Jak się okazuje nie dla każdego jest oczywiste, co zawiera czynsz. W badaniu TNS Polska (2014 r.) prawie połowa Polaków (48%) nie potrafiła określić co dokładnie składa się na czynsz. Najczęściej na jego sumę składa się wiele elementów: należność za administrowanie, ochronę, garaż, sprzątanie, wywóz śmieci, fundusz remontowy, ciepłą i zimną wodę, kanalizację oraz ogrzewanie. Aby jednak uzyskać pełny obraz kosztów związanych z mieszkaniem należy pamiętać, że do czynszu trzeba doliczyć zwyczajowe koszty, jakie ponosimy za TV, Internet, prąd, podatek od nieruchomości, opłatę za wieczyste użytkowanie. To zwykle kolejne 200 do 250 zł za miesiąc. Wychodzi wiec na to, że statystyczna polska rodzina na wydatki związane z mieszkaniem ponosi wydatki rzędu 1000 zł. Jak i czy można mieć na nie wpływ?

Gdzie szukać oszczędności?

Najwyższą pozycją z opłat zawartych w czynszu są zazwyczaj opłaty za wodę i ogrzewanie. Przy trzech osobach jest to suma rzędu 150 zł, co przy średniej wysokości czynszu (600 - 650 zł), stanowi czwartą jego część.

• Ze względu na sposób, w jaki pozyskiwane jest ciepło potrzebne do ogrzania wody w kranie i kaloryferach opłaty mogą znacząco wzrosnąć. Kupując mieszkanie warto zwrócić uwagę na to, w jaki sposób ogrzewany jest nasz blok lub kamienica. A możliwości jest sporo – mówi Joanna Kwidzinska z Grupy GPEC, która dostarcza ciepło na terenie Gdańska, Sopotu oraz kilku innych pomorskich miast. Ogrzewanie gazowe. Powstaje w wyniku spalania gazu w kotłach gazowych, które najczęściej znajdują się w piwnicy lub na poddaszu. Pod warunkiem regularnego serwisowania i przeglądania nowoczesne urządzenia są w stanie zapewnić wysoki poziom bezpieczeństwa. Wadą tego rozwiązania jest przede wszystkim cena. W latach 2005-2015 ceny gazu wzrosły o ponad 53%.

Ogrzewanie elektryczne. Nie jest niestety w stanie zapewnić użytkownikom pełnego komfortu. Największą wadą tego rozwiązania są kłopoty techniczne związane z przepływowymi podgrzewaczami wody, które nie zawsze dają radę doprowadzić ciecz do odpowiedniej temperatury. Największą wadą tego rozwiązania są jednak koszty: dwu-, a nawet trzykrotnie wyższe od innych rozwiązań.

Ogrzewanie węglowe. Jest to źródło ciepła, które w największym stopniu wiąże się z tzw. niską emisją, czyli emisją szkodliwych pyłów i gazów. Dlatego jest coraz częściej prawnie zakazywane – np. w Krakowie. Wadą jest także niski komfort użytkowania. Należy pamiętać, aby regularnie dorzucać węgiel, a to zdecydowanie mało wygodne rozwiązanie.

Odnawialne źródła energii. Główną zaletą biomasy, energii geotermalnej, słonecznej, wodnej i wiatrowej jest oczywiście ich ekologiczny charakter. Stosowane są one jednak wciąż zbyt rzadko ze względu na wysokie koszty inwestycyjne dla dewelopera. Ponadto, nie zawsze można z nich korzystać, ponieważ nie są w stanie samodzielnie zapewnić pełnego i stabilnego zapotrzebowania na ciepło, co wymaga stosowania dodatkowego źródła.

Ciepło systemowe. To obecnie najczęściej wybierany sposób na ogrzewanie i ciepłą wodę w miastach. Zapewnia atrakcyjne cenowo ciepło i nie wymaga praktycznie żadnego zaangażowanie ze strony użytkownika. Gwarantuje bezpieczeństwo i komfort przez cały rok. Wystarczy odkręcić grzejnik. Wysokie normy, związane z produkcją i dostawą sprawiają, że ten rodzaj ogrzewania jest bezpieczny także dla środowiska naturalnego.

– Z najnowszego raportu GUS o zużyciu energii w gospodarstwach domowych wynika, że ciepło systemowe było wykorzystywane do ogrzewania pomieszczeń przez 41,7% gospodarstw domowych. Jest to jedna z najtańszych i najbardziej stabilnych cenowo form ogrzewania. Jego cena regulowana jest przez Urząd Regulacji Energetyki (URE) – mówi Joanna Kwidzinska. Według danych GUS ciepło systemowe charakteryzuje się najbardziej stabilną ceną spośród wszystkich nośników energii. W ciągu ostatnich 13 lat, jego koszt wzrósł o 23 proc. ponad inflację. W tym samym czasie cena gazu ziemnego wzrosła o ponad 53 proc., a oleju opałowego niemal o 70% (pełne porównanie na wykresie).

• Warto na marginesie dodać, że wysokość czynszu i źródło ogrzewania budynku wpływają także na wartość naszej nieruchomości, gdybyśmy rozważali jej sprzedaż. Działa to podobnie, jak np. przy rozbudowie miejskiej siatki komunikacyjnej – tras tramwajowych, czy metra. Rozbudowa sieci ciepłowniczej w okolicy i możliwość przyłączenia się do sieci pozytywnie wpływają na wartość nieruchomości – wyjaśnia Kwidzinska.

Ziarnko do ziarnka...

Warto pamiętać, że w zależności od rodzaju ogrzewania, różnice w kosztach mogą sięgać od kilkudziesięciu do nawet przeszło 100 złotych miesięcznie. Przy oszczędności rzędu 50 zł miesięcznie na opłatach za wodę i ogrzewanie, w skali 25 lat (a więc w okresie, na który zazwyczaj bierzemy kredyt hipoteczny) zyskujemy 15 000 zł. To suma, która pozwala na pełne wyposażenie kuchni - w meble, zmywarkę, lodówkę, płytę grzewczą, okap. Taka kwota pozwala nam także być „do przodu” o raty kredytowe na pół roku lub nawet rok.

• Jak widać z powyższych wyliczeń, zwracając uwagę na to, jaki rodzaj ciepła dostarczany jest do kupowanego mieszkania, możemy całkiem sporo zaoszczędzić – podsumowuje Joanna Kwidzinska z Grupy GPEC. – Na przykładzie Gdańska, gdzie dostarczamy ciepło systemowe, możemy powiedzieć, że przy ogrzewaniu mieszkania o powierzchni 100 m2 różnice w opłatach mogą sięgać nawet 100 zł na korzyść ciepła systemowego w porównaniu do gazu płynnego, czy oleju opałowego. W porównaniu do energii elektrycznej może to być jeszcze większa oszczędność – w okresie 10 lat nawet od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych – dodaje.

Grupa GPEC/ as/