Coraz większy rozdźwięk cen na rynku mieszkań

Mimo obniżek stóp procentowych Polska wciąż ma jedne z najdroższych kredytów hipotecznych w Unii Europejskiej. W marcu średnie oprocentowanie nowo wypłaconych kredytów wyniosło 5,88 proc., czyli było ponad dwa razy wyższe niż w najtańszej pod tym względem Bułgarii. Z raportu Rankomat.pl i Rentier.io wynika, że drożej było tylko na Węgrzech, gdzie średnie oprocentowanie sięgnęło 7,91 proc.. Jednocześnie najnowsze dane NBP pokazują coraz większy rozdźwięk na rynku mieszkań. W siedmiu największych miastach ceny nowych lokali spadły do najniższego poziomu od III kwartału 2024 r. Z kolei w kolejnych dziesięciu dużych ośrodkach średnia osiągnęła rekordowe 11 042 zł za m2. Najbardziej zaskakuje Bydgoszcz oraz Wrocław. W tym pierwszym średnia cena nowych mieszkań wzrosła w rok aż o 21 proc., do 11 406 zł za m2. Z kolei we Wrocławiu spadła od szczytu już o 7,4 proc.

Raport zacznijmy od sytuacji na rynku kredytów hipotecznych, która w maju była wyjątkowo burzliwa. Szczególnie dotyczy to kredytów ze stałym oprocentowaniem.

Wskaźnik IRS na okres 5 lat, od którego zależy poziom oprocentowania stałego kredytów hipotecznych 19 maja wzrósł do 4,79 proc.. Był to najwyższy poziom od marca ubiegłego roku. IRS wrócił więc do poziomu sprzed ostatnich siedmiu obniżek stóp procentowych, które miały miejsce w ubiegłym roku oraz w marcu tego roku.

Na pocieszenie należy jednak dodać, że od 19 maja notowania IRS nieco spadały i obecnie wynoszą 4,55 proc.. Miejmy nadzieję, że wkrótce zapanuje pokój na Bliskim Wschodzie i notowania wrócą do poziomu 3,7 proc. z lutego br.

Wciąż mamy drugie najdroższe kredyty w UE

Sprawdziliśmy również najnowsze dostępne dane EBC dotyczące oprocentowania nowo udzielanych kredytów hipotecznych w krajach UE. Choć dotyczą one marca, a więc nie pokazują wzrostu oprocentowania pod wpływem ostatnich napięć geopolitycznych, to i tak Polska wypada w nich bardzo słabo.

Pomimo wspomnianych siedmiu obniżek stóp procentowych wciąż mamy drugie najdroższe kredyty hipoteczne w UE. Średnie oprocentowanie dla kredytów wypłaconych w marcu wynosiło 5,88 proc. Gorzej było tylko na Węgrzech, gdzie średnie oprocentowanie wynosiło 7,91 proc.

Dla porównania w Czechach, które podobnie jak Polska i Węgry pozostają poza strefą euro, było to 4,57 proc. W Danii odnotowano 3,89 proc., a w Szwecji zaledwie 2,74 proc.. Z kolei wśród krajów posiadających euro najwyższe oprocentowanie (4,05 proc.) było na Łotwie, a najniższe (2,45 proc.) w Bułgarii. Warto wspomnieć również o Niemczech (3,72 proc.) i Francji (3,1 proc.).

W największych miastach ceny nowych mieszkań cofnęły się o niemal dwa lata

Kolejna istotna informacja to majowa publikacja danych NBP na temat cen transakcyjnych w I kwartale 2026 r. w 17 miastach. Wynika z nich, że w siedmiu największych coraz częściej widać spadki cen, ale w pozostałych dziesięciu dużych ośrodkach dominuje trend wzrostowy.

Dla siedmiu największych miast (Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław) średnia cena na rynku wtórnym (13 477 zł za m²) spadła do najniższego poziomu od II kwartału 2024 r. Z kolei w przypadku nowych mieszkań średnia cena (14 245 zł za m²) jest najniższa od III kwartału 2024 r.

Drugi szereg metropolii z rekordem cen nowych mieszkań

W pozostałych dziesięciu badanych miastach (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra) średnia cena na rynku pierwotnym osiągnęła rekordowy poziom 11 042 zł za m². Z kolei na rynku wtórnym średnia była zaledwie o 0,5 proc. niższa od rekordu z III kwartału 2025 r.

Jeśli chodzi o sytuację w poszczególnych miastach, to spadki w większości są niewielkie. Należy jednak dodać, że prawdopodobnie w wielu przypadkach wynika to z faktu, iż obniżki są maskowane przez oferowanie darmowego miejsca postojowego czy komórki lokatorskiej.

Pomimo tego widać kilka wyjątków, czyli wyraźnych spadków cen nowych mieszkań. Dotyczy to Wrocławia, Szczecina, Łodzi i Opola. We Wrocławiu od szczytu cenowego z II kwartału 2025 r. średnia cena spadła o 7 proc. W Szczecinie spadek wyniósł 6 proc., a w Opolu i Łodzi 5 proc.

Warto też wspomnieć o Krakowie i Gdyni, gdzie ceny spadły o 4 proc. od maksymalnego odnotowanego poziomu.

Zaskakujący wzrost o 21 proc. r/r w Bydgoszczy

Na drugim biegunie znajdują się Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Katowice i Kielce, gdzie w I kwartale 2026 r. średnia cena nowych mieszkań wzrosła do najwyższego poziomu w historii. Szczególnie ciekawy jest przypadek Bydgoszczy, gdzie średnia cena nowych mieszkań wzrosła do 11 406 zł za m², czyli w ciągu roku podskoczyła o 21 proc.

Możemy żałować, że nie funkcjonuje jeszcze portal „DOM”. Być może pozwoliłby on dokładniej przeanalizować przyczyny takiego wyniku. Obecnie możemy jedynie spekulować, że najprawdopodobniej zmieniła się struktura zawieranych transakcji. Być może znacząco wzrósł udział małych mieszkań, które są droższe w przeliczeniu na m². Możliwe też, że spadła liczba transakcji w tańszych lokalizacjach albo wzrosła w lokalizacjach droższych.

Kwiecień przyniósł wzrost cen ofertowych i wysyp nowych ofert

Na koniec przedstawiamy najnowsze dane dotyczące ofertowych cen mieszkań w kwietniu br. Przeciętna cena nowych ofert w 17 miastach wzrosła o ok. 2,1 proc. m/m i 5,0 proc. r/r. Najdroższe pozostają Warszawa (17 308 zł/m²), Kraków (15 800 zł/m²) i Gdańsk (15 000 zł/m²), a najniższe ceny notowano w Częstochowie (6 917 zł/m²), Sosnowcu (7 695 zł/m²) i Radomiu (8 563 zł/m²).

Kwiecień 2026 r. na rynku sprzedaży był wyraźnie bardziej aktywny pod względem nowych ogłoszeń niż marzec. Liczba nowych, unikalnych ofert sprzedaży wzrosła do 42 tys., czyli o 23,2 proc. m/m i 5,6 proc. r/r. Aktywna oferta zwiększyła się do 108 tys., co oznacza wzrost o 3,1 proc. m/m, ale nadal była o 7,1 proc. niższa niż rok wcześniej. Oznacza to, że choć sprzedający wystawili więcej nowych ofert, to całkowity zasób mieszkań na rynku wciąż pozostaje mniejszy niż w kwietniu 2025 r.

Materiały prasowe Rankomat.pl i Rentier.io, oprac. sek

»» Odwiedź wgospodarce.pl na GOOGLE NEWS, aby codziennie śledzić aktualne informacje