Jeszcze można uniknąć Amber Gold bis

Jeszcze można uniknąć Amber Gold bis. Czyli o pilnej potrzebie uchwalenia ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym chroniącej prawa osób starszych.

W dniu 11 września 2013 r. odbyło się pierwsze posiedzenie podkomisji stałej do spraw instytucji finansowych, podczas którego - w wyniku skierowania poselskiego projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym zgłoszonego przez klub parlamentarny (SLD) do prac w podkomisji (druk sejmowy nr 1442) - wyrażono poparcie dla projektodawców, iż tak długo wyczekiwany projekt, nad którym rząd zawiesił prace jakiś czas temu należy uznać za priorytetowy. Podczas posiedzenia przewodniczący podkomisji wraz z prezesem Związku Banków Polskich wyrazili uznanie dla projektodawców za inicjatywę w zakresie odwróconego kredytu hipotecznego, która po raz pierwszy ujrzała światło dzienne w sformalizowanym kształcie. Tymczasem w stanowisku rządu z dnia 29 października 2013 r. do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym czytamy, iż ,,należy wstrzymać prace parlamentarne nad niniejszym poselskim projektem ustawy do czasu przedstawienia rządowego projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym’’.

Prace na projektem ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym prowadzone były już w resortach rządowych, jednakże, z niezrozumiałych powodów pozostały one do dnia dzisiejszego jedynie w kształcie założeń do projektu.

Dlaczego rząd hamuje prace nad już złożonym projektem ustawy? Na to pytanie projektodawcy zapewne nie są w stanie udzielić jednoznacznej odpowiedzi, jednakże należy już teraz całą stanowczością zachęcić wszystkich do pracy nad już złożonym projektem ustawy.

Powiększająca się bowiem liczba emerytów, których świadczenia emerytalne kształtują się na poziomie znacznie niższym od uzyskiwanych przez nich wcześniej wynagrodzeń za pracę, poszukuje dodatkowych źródeł finansowania. Instrumentem umożliwiającym uzyskanie dodatkowych źródeł finansowych jest funkcjonująca na rynkach światowych od wielu lat usługa finansowa – odwrócony kredyt hipoteczny (ang. reverse mortgage).

Wprowadzenie w Polsce regulacji prawnych w zakresie odwróconego kredytu hipotecznego umożliwi osobom, którym przysługuje prawo własności albo prawo użytkowania wieczystego gruntu lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, uzyskanie dodatkowych środków finansowych poprzez odmrożenie kapitału zakumulowanego w nieruchomościach w ramach usług świadczonych przez podmioty będące bankiem, spółdzielczą kasą oszczędnościowo-kredytową, oddziałem banku zagranicznego, oddziałem instytucji kredytowej oraz instytucją kredytową prowadzącą działalność transgranicznie, o których mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz.U.2012.1376-j.t.) oraz ustawie z dnia 5 listopada 2009 r. o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych (Dz.U.2012.855 ze zm.), których działalność jest objęta nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego lub właściwych organów nadzoru w innych niż Polska państwach członkowskich Unii Europejskiej.

Istotą odwróconego kredytu hipotecznego jest bowiem brak obowiązku jego zwrotu do dnia śmierci kredytobiorcy lub, w zależności od przyjętych rozwiązań prawnych do określonego momentu po śmierci kredytobiorcy. 

Potrzebę i cel uchwalenia ustawy wiązać należy z pojawieniem się w Polsce usługi spełniającej podobną funkcję do umów odwróconego kredytu hipotecznego, która może być oferowana przez podmioty nie podlegające nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego, a mianowicie tzw. modelu sprzedażowego opartego o konstrukcję umowy dożywocia uregulowaną przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Umowa ta polega na przeniesieniu prawa do nieruchomości na świadczeniodawcę w zamian za zobowiązanie się przez niego do wypłaty beneficjentowi dożywotniej renty oraz zapewnienie prawa dożywotniego zamieszkania w nieruchomości.

Różnica pomiędzy umową dożywocia a umową odwróconego kredytu hipotecznego polega przede wszystkim na momencie przeniesienia prawa do nieruchomości na świadczeniodawcę oraz na sposobie zabezpieczenia interesów spadkobierców beneficjenta. W przypadku umowy dożywocia świadczeniodawca nabywa prawo do nieruchomości z chwilą zawarcia umowy. Dla spadkobierców beneficjenta takiej umowy oznacza to całkowitą utratę prawa do nieruchomości.

Umowa odwróconego kredytu hipotecznego charakteryzuje się natomiast tym, że prawo do nieruchomości zostaje przeniesione na instytucję kredytującą dopiero po śmierci kredytobiorcy. Zabezpieczenie transakcji stanowi hipoteka ustanowiona na nieruchomości lub na określonym prawie do nieruchomości. Po śmierci beneficjenta jego spadkobiercy mogą podjąć decyzję o dokonaniu spłaty kredytu i zachowaniu prawa do nieruchomości lub o przeniesieniu prawa do nieruchomości na instytucję kredytującą. Jednocześnie nawet w przypadku przeniesienia prawa do nieruchomości na instytucję kredytującą spadkobiercom jest przekazywana kwota różnicy pomiędzy wartością roszczenia instytucji kredytującej a wartością nieruchomości, o ile różnica ta jest dodatnia. Jeżeli natomiast beneficjent umowy odwróconego kredytu hipotecznego nie ma spadkobierców, nadwyżka ze sprzedaży nieruchomości zostanie przekazana, zgodnie z przepisami prawa spadkowego, na rzecz gminy lub Skarbu Państwa.

Celem projektowanej ustawy jest wprowadzenie mechanizmów umożliwiających bankom, spółdzielczym kasom-oszczędnościowo kredytowym (wniosek postulowany względem projektu ustawy), instytucjom kredytowym prowadzącym działalność transgranicznie, oddziałom instytucji kredytowych oraz oddziałom banków zagranicznych, działającym na polskim rynku, oferowanie odwróconych kredytów hipotecznych. Jednocześnie projekt ma na celu ochronę interesów beneficjentów usługi poprzez zapewnienie im odpowiedniego zakresu informacji dostarczanych zarówno przed podpisaniem umowy, jak też w samej umowie, umożliwienie odstąpienia od umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia, zagwarantowanie prawa do przedterminowej spłaty kredytu oraz ograniczenie możliwości wypowiedzenia umowy przez instytucję kredytującą do ściśle określonych przypadków.

Z uwagi na szczególny charakter umowy odwróconego kredytu hipotecznego oraz mając na uwadze fakt, że niektóre z projektowanych rozwiązań stanowią odstępstwa od ogólnych zasad przyjętych w powszechnie obowiązujących przepisach prawa i nie będą miały zastosowania do zdarzeń dotyczących innych stosunków prawnych, regulacje ustawy będą miały charakter lex specialis w odniesieniu do zasad ogólnych określonych m.in. w ustawie Kodeks cywilny, Kodeks postępowania cywilnego, Prawo bankowe, ustawie o kredycie konsumenckim, ustawie prawo upadłościowe i naprawcze oraz ustawie o księgach wieczystych i hipotece.

Wejście w życie ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym spowoduje, iż tzw. model sprzedażowy oparty o konstrukcję umowy dożywocia uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny oraz tzw. model kredytowy oparty o odwrócony kredyt hipoteczny będą równolegle funkcjonować w polskim porządku prawnym pozostawiając tym samym potencjalnym beneficjentom ofertowych usług, wybór najkorzystniejszej dla nich oferty. Należy mieć nadzieję, iż wymusi to tym samym na wszystkich podmiotach oferujących usługi w oparciu o tzw. model sprzedażowy prowadzenie działalności z najwyższą starannością, realnie chroniąc prawa osobom starszych.

Ustawa nie będzie obligowała instytucji uprawnionych do oferowania usług odwróconego kredytu hipotecznego, a jedynie wprowadzi taką możliwość. Ustawa nie wprowadza przy tym granicy wieku kredytobiorcy, z którą kredytobiorca będzie uprawniony do uzyskania odwróconego kredytu hipotecznego.

Uchwalenie ustawy umożliwi wprowadzenie na polski rynek finansowy nowej usługi finansowej, dzięki której osoby posiadające prawa do nieruchomości, a w szczególności osoby starsze, uzyskają dostęp do dodatkowego źródła długoterminowego finansowania.