Czy ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym uszczęśliwi polskich emerytów?
12 września 2014 r. Sejm uchwalił ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym. Tekst tej ustawy liczy 38 artykułów. Jej beneficjentem są wyłącznie banki komercyjne, które będą mogły udzielać takich kredytów osobom fizycznym będącym właścicielami, współwłaścicielami bądź wieczystymi lub współwieczystymi użytkownikami nieruchomości. Przedmiotem tego typu umów objęte zostaną również spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu.
Z ustawy wynika, że umowy takie nie będą mogły być zawierane przez inne firmy udzielające pożyczek lub kredytów. Należałoby się zastanowić, czy w przypadku wejścia jej w życie nie stanie się ona toksycznym instrumentem finansowym, tak jak miało to miejsce w odniesieniu do opcji walutowych, czy też kredytów udzielanych we frankach szwajcarskich? Zawarcie takiej umowy – z reguły przez osoby starsze – docelowo prowadzić będzie do przejęcia po śmierci kredytobiorcy zastawionej na rzecz banku nieruchomości. Z przepisów ustawy nie wynika, jakie świadczenia będą miały osoby, które zawrą umowę odwróconego kredytu hipotecznego.
Odnoszę wrażenie, iż te regulacje zdecydowanie bardziej chronią interesy banków, aniżeli interesy kredytobiorców. Należy mieć na uwadze, iż kredytobiorca bądź jego spadkobiercy, ponoszą wobec banku odpowiedzialność do wysokości wartości rynkowej nieruchomości lub lokalu, a nie do wysokości udzielonego kredytu. Tak naprawdę, udzielany kredyt nie jest kredytem hipotecznym, tylko kredytem konsumpcyjnym, który jest zabezpieczony na obciążonej hipoteką nieruchomości bądź lokalu. Bank stanie się właścicielem „zastawionego” domu albo mieszkania po zawarciu umowy o przeniesienie własności tej nieruchomości. Umowę taką zawiera się z reguły ze spadkobiercami kredytobiorcy, z wykonawcą testamentu, z kuratorem spadku, a także z osobą trzecią, jeżeli zostały przeniesione na nią nieruchomości lub prawa stanowiące zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego. Powyższe osoby mają zatem dwa wyjścia: spłacić w całości zadłużenie zmarłego kredytobiorcy albo przenieść własność nieruchomości na bank.
Radziłbym potencjalnym kredytobiorcom, którzy zechcą zawrzeć tego typu umowy, ażeby przed ich podpisaniem skorzystali z opinii i porad wyspecjalizowanych w obrocie nieruchomościami i prawie bankowym prawników, zwłaszcza że umowy te będą zawierane zapewne na skomplikowanych wzorcach umownych przygotowanych przez banki. Tym bardziej, że umowy odwróconego kredytu hipotecznego będą zawierane nie w formie aktu notarialnego, ale w zwykłej formie pisemnej. Treść tych umów będzie bardzo rozbudowana i tym samym kompletnie niezrozumiała zwłaszcza dla osób starszych, ponieważ – moim zdaniem – głównie te osoby z powodu niskich emerytur namawiane będą do zawierania tego typu kontraktów.
Z ustawy nie wynika również, kto będzie sprawował nadzór nad funkcjonowaniem tego instrumentu finansowego. Czy będzie to Komisja Nadzoru Finansowego, czy raczej Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów? Przypomnę, iż Posłowie PiS-u głosowali słusznie przeciwko uchwaleniu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Senat zaś pochyli się nad tymi regulacjami na najbliższym posiedzeniu zaplanowanym w dniach 24-25 września br.
