Rynek mieszkaniowy przed falą wzrostów sprzedaży i rewolucją w gruntach

Dla sektora mieszkaniowego perspektywy na 2026 rok zapowiadają dalsze ożywienie po stronie popytowej, napędzane systematycznym wzrostem wynagrodzeń oraz przewidywanym powrotem obniżek stóp procentowych. Wspólnym mianownikiem i największym źródłem niepokoju dla całego sektora w nadchodzącym roku będzie sytuacja na rynku gruntów, wynikająca z zapowiadanej rewolucji planistycznej.

Mijający rok 2025 był dla polskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych czasem istotnych przesunięć, zdominowanym przez wyraźne poluzowanie polityki pieniężnej oraz adaptację do nowych regulacji prawnych. Kluczowym impulsem pro-popytowym dla obu segmentów rynku okazała się seria obniżek stóp procentowych, które spadły z poziomu 5,75 proc. do 4 proc., realnie odbudowując zdolność kredytową mieszkańców Polski. Na rynku deweloperskim obserwowaliśmy w tym czasie zjawisko wyraźnej nadpodaży. Liczba lokali wprowadzanych do sprzedaży przez deweloperów przewyższała liczbę zawieranych transakcji, przy czym jedynym istotnym wyjątkiem od tej reguły była Łódź. Jednocześnie ceny ofertowe nowych mieszkań rosły w tempie wyprzedzającym inflację. Z kolei rynek wtórny wykazał w 2025 roku zupełnie inną dynamikę, charakteryzując się spadającą liczbą ofert przy jednoczesnym wzroście zainteresowania kupujących lokalami z drugiej ręki. Przełożyło się to na relatywną stabilizację cenową w tym segmencie, ze wzrostami końcowymi pozostającymi poniżej wskaźnika inflacji. Rok 2025 zapisał się również jako czas ważnych zmian legislacyjnych, takich jak nowelizacja ustawy deweloperskiej w zakresie jawności cen oraz decyzja o przesunięciu obowiązku uchwalenia gminnych planów ogólnych na drugą połowę 2026 roku.

Perspektywy na 2026 rok zapowiadają dalsze ożywienie po stronie popytowej, napędzane systematycznym wzrostem wynagrodzeń oraz przewidywanym powrotem Rady Polityki Pieniężnej do obniżek stóp procentowych, co może nastąpić już w kwietniu. W segmencie deweloperskim spodziewamy się, że sprzedaż w 2026 roku będzie o 10-15 proc. wyższa niż w roku ubiegłym, a ceny nowych mieszkań będą rosły w tempie inflacyjnym, czyli o 2-3 proc. Firmy deweloperskie będą w nadchodzących miesiącach uważnie dostosowywać liczbę nowych projektów do bieżących wyników sprzedaży, co doprowadzi do powolnego, ale systematycznego spadku oferty na rynku pierwotnym. Szczególnie optymistycznie wygląda sytuacja na kluczowym rynku warszawskim, gdzie ze względu na relatywnie niską podaż nowych mieszkań, spodziewamy się wyników lepszych niż w 2025 roku. Równolegle rynek wtórny w 2026 roku ma szansę na wzrost sprzedaży o 5-10 proc. przy umiarkowanym odbiciu liczby dostępnych ogłoszeń. Warto jednak zaznaczyć, że w przypadku mieszkań z drugiej ręki presja cenowa może być silniejsza niż na rynku pierwotnym, a dynamika wzrostu cen może tu przekroczyć wskaźnik inflacji.

Wspólnym mianownikiem i największym źródłem niepokoju dla całego sektora w 2026 roku będzie sytuacja na rynku gruntów, wynikająca z nadchodzącej rewolucji planistycznej. W związku z obowiązkiem uchwalenia planów ogólnych przez wszystkie gminy w drugiej połowie roku, w pierwszym półroczu spodziewamy się paraliżu i tak już uciążliwych procedur udzielania pozwoleń na budowę. Efektem tych utrudnień będzie zapewne wyraźny wzrost cen działek budowlanych w największych polskich miastach oraz jednoczesny spadek cen nieruchomości gruntowych zlokalizowanych poza głównymi ośrodkami, w tak zwanej Polsce lokalnej. Mimo tych wyzwań, rok 2026 powinien być dla obu segmentów branży okresem wzrostowym, w którym rosnąca dostępność kredytów i stabilna sytuacja finansowa gospodarstw domowych przełożą się na wyższe wolumeny sprzedażowe.

Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom

»» Odwiedź wgospodarce.pl na GOOGLE NEWS, aby codziennie śledzić aktualne informacje