Na swoim czyli jak przekształcić nieruchomość

Od 1 stycznia 2019 r. 2,5 mln Polaków stało się z mocy prawa właścicielami zamiast użytkownikami wieczystymi gruntów pod lokalami mieszkalnymi, jak i częściami nieruchomości przynależącymi do lokali, np. gruntów wokół budynków, garaży czy piwnic.

Nadal jednak będziemy musieli wnosić przez jakiś czas dotychczasowe opłaty roczne, chyba że zdecydujemy się na jednorazową całościową zapłatę z odpowiednią bonifikatą. Ważne jednak, że będziemy wnosić te opłaty za własność, a nie – jak dotychczas – za użytkowanie wieczyste.

Nie trzeba składać żadnych podań, wniosków ani wypełniać formularzy w urzędach. W ciągu 12 miesięcy (do końca 2019 r.) mieszkańcy nieruchomości będących dotychczas w użytkowaniu wieczystym powinni otrzymać stosowne zaświadczenie z odpowiedniego urzędu, czyli od wójta/burmistrza/prezydenta miasta/starosty/dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa/dyrektora oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego. Takie samo zaświadczenie otrzyma z urzędu sąd rejonowy (wydział ksiąg wieczystych), który dokona odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Taki wpis własności do księgi wieczystej jest wolny od opłat. Zawiadomienie o wpisie sąd doręczy na adres wskazany w zaświadczeniu.

Szybka ścieżka

Jeśli zależy nam na czasie, możemy wystąpić do właściwego urzędu o wydanie takiego zaświadczenia. Wtedy wystarczy złożyć odręczne pismo z uzasadnieniem. Na tak złożony wniosek urząd ma cztery miesiące na wydanie zaświadczenia. Jeśli sprawa jest pilniejsza i wniosek uzasadniony jest np. sprzedażą mieszkania albo potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu, wtedy takie zaświadczenie musimy otrzymać w ciągu 30 dni. Ale w takiej sytuacji za złożenie wniosku musimy zapłacić 50 zł i udowodnić, że chcemy sprzedać mieszkanie, dołączając do wniosku np. umowę przedwstępną.

Jednorazowe przekształcenie

Wysokość opłaty przekształceniowej (dotychczasowa opłata roczna za użytkowanie wieczyste) płatnej jednorazowo w dużym uproszczeniu, nie wchodząc w szczegóły waloryzacji, odpowiada 20-krotności opłaty rocznej za 2019 r. Możemy wnosić tę opłatę co roku przez 20 lat. Ale ustawodawca daje możliwość zapłaty za przekształcenie nieruchomości jednorazowo z odpowiednią bonifikatą. Największą zniżkę dostaniemy w pierwszym roku – czyli 2019 r. – obowiązywania nowych przepisów. Ustawodawca przewidział obligatoryjną bonifikatę w wysokości 60 proc. dla użytkowników gruntów skarbu państwa – w przypadku płatności z góry dokonanej w 2019 r., w kolejnych latach bonifikata maleje, w tym przypadku o 10 proc. rocznie. Bonifikata na gruntach samorządowych jest fakultatywna i zależy od decyzji lokalnych władz, czyli rad gmin i sejmików. Wojewoda ma jednak prawo interwencji w przypadku, gdyby samorząd uchwalił niższą bonifikatę od tej obowiązującej na gruntach skarbu państwa.

Każdy właściciel gruntu w każdym momencie trwania obowiązku wnoszenia opłaty za użytkowanie będzie mógł zgłosić na piśmie zamiar wniesienia opłaty jednorazowej w kwocie pozostającej do spłaty. Wysokość opłaty jednorazowej będzie odpowiadać iloczynowi wysokości opłaty obowiązującej w roku, w którym zamiar został zgłoszony, oraz liczby lat do upływu 20-letniego okresu. Urząd będzie miał obowiązek poinformowania właściciela gruntu o wysokości opłaty jednorazowej w terminie 14 dni od dnia zgłoszenia takiej prośby. I to jest bezpłatne.

Bonifikata ustalona na 2019 r. zachowuje ważność do lutego 2020 r. Zatem w sytuacji kiedy samorząd przyśle nam zaświadczenie i wycenę np. 26 grudnia 2019 r., to i tak skorzystamy z wyższej bonifikaty, mimo że zapłacimy już w 2020 r.

Płacę dalej…

Jeśli nie zdecydujemy się na jednorazową zapłatę, nadal będziemy musieli uiszczać opłaty roczne przez kolejnych 20 lat, ale będzie to już opłata przekształceniowa i będziemy już właścicielami gruntu. Opłaty, które brane są pod uwagę w wyliczeniach, odpowiadają wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, jaka obowiązywałaby w 2019 r. Termin na zapłatę rocznej „raty przekształceniowej” pozostanie bez zmian – do 31 marca każdego roku. Urząd wyliczy zatem odpowiednią kwotę, którą będziemy płacić. Istotne jest też to, że lokatorzy nie będą już zaskakiwani corocznymi podwyżkami opłaty z tytułu użytkowania wieczystego sięgającymi w niektórych przypadkach nawet kilkuset procent. Ustawa nie wprowadza bowiem mechanizmu, który pozwala na taką aktualizację opłaty uzależnionej np. od zmian wartości nieruchomości. Teraz opłata będzie waloryzowana jedynie o wskaźnik inflacji co trzy lata. Ustawodawca dopuszcza oczywiście możliwość wnioskowania o obniżenie wysokości opłaty, np. ze względu na ujemny wskaźnik inflacyjny.

Zmiany w księdze wieczystej

Roszczenia o opłaty przekształceniowe będą wpisane w dziale III księgi wieczystej, co oznacza, że każdy nowy właściciel nieruchomości podlegającej przekształceniu zostanie obciążony opłatą, o ile poprzedni właściciel nie spłacił z góry wszystkich 20 opłat. Tego rodzaju zagadnienia mogą być również przedmiotem ustaleń między stronami umowy zbycia nieruchomości.

W przypadku gdy kupujemy nowe mieszkanie, wybudowane po 1 stycznia 2019 r., przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości nastąpi z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Możliwość ta dotyczy tylko budynków mieszkalnych, wybudowanych na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele mieszkaniowe, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Trzeba pamiętać, że każdy nowy właściciel ponosi opłatę przekształceniową przez 20 lat od przekształcenia – to podstawowa zasada. Mnogość scenariuszy związanych z zakupem nieruchomości w tym 20-letnim okresie – od spółdzielni po rynek wtórny, deweloperów, z uregulowanym stanem własności lub z obowiązkiem dalszych opłat – jest tak duża, że warto za każdym razem poradzić się radcy prawnego, notariusza lub urzędnika. Trzeba zwrócić uwagę na to, czy nieruchomość ma zamknięty, uregulowany stan opłat przekształceniowych, czy też obciążona jest obowiązkiem dalszych opłat, które przejmiemy po poprzednim właścicielu.

Jeśli nie zgadzamy się z wysokością opłat, istnieje możliwość zażądania od właściwego organu, aby ustalił nam opłatę w drodze decyzji administracyjnej. Wtedy składamy wniosek nie później niż w terminie dwóch miesięcy od dnia otrzymania zaświadczenia. Ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia opłaty z tytułu przekształcenia nastąpi w drodze decyzji administracyjnej. Od tej decyzji możemy się też odwołać do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) i potem dalej do sądu administracyjnego.

Więcej odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania można znaleźć na stronie: www.miir.gov.pl/strony/zadania/gospodarka-nieruchomosciami/przeksztalcenie.