Złota 44, czyli deweloperska wpadka stulecia

Najsłynniejsza od lat deweloperska inwestycja stolicy, luksusowy projekt „Żagla” Daniela Libeskinda przy Złotej 44, okazał się nie tylko największą „porażką finansową” w historii realizującej go grupy Orco Property, ale przy okazji również podręcznikowym przykładem zawodowego ryzyka profesji deweloperskiej.

Kronika budowy jak „niekończąca się opowieść”

Historia tej w ostatnich czasach bodaj najsłynniejszej inwestycji mieszkalnej Warszawy sięga roku 2007. Dokładnie siedem lat temu w miejscu przeznaczonego do rozbiórki centrum handlowego ruszyła inwestycja, reklamowanego jako meritum luksusu i prestiżu w światowym wydaniu, apartamentowca – drapacza chmur w postaci 192 - metrowego żagla, zaprojektowanego przez sławnego architekta Daniela Libeskinda.

Niemal od początku przedsięwzięcie nie szło po myśli i zgodnie z harmonogramem inwestora. Już wiosną 2009 roku, po dotarciu zaledwie do 17 - ej kondygnacji, budowa stanęła z powodu kłopotów finansowych dewelopera, wynikających z wybuchu globalnego kryzysu. Jakby tego było mało, sąd administracyjny wstrzymał pozwolenie na budowę za sprawą protestów sąsiadów, którym wyrastająca nieruchomość miała rzekomo zanadto utrudniać dostęp do światła dziennego. Tym sposobem kikut „Żagla” straszył przez prawie 2 lata w samym centrum stolicy, uświadamiając już wtedy przechodniom feralność stołecznego projektu Libeskinda. Po szczęśliwym dla Orco finale sprawy i przywróceniu pozwolenia, prace budowlane ruszyły pełną parą ponownie od stycznia 2011 roku, by z początkiem kolejnego – 2012. dotrzeć do docelowego 54 piętra.

Niestety inwestycji nie było dane dobrnąć do szczęśliwego finału, nie tylko za sprawą rozwiązania umowy z generalnym wykonawcą, włoską firmą Inso w grudniu ub. roku, ale przede wszystkim z powodu wstrzymania kredytowania bankowego, i co chyba najważniejsze, braku dostatecznej liczby chętnych do zamieszkania w „Żaglu Libeskinda”.

Wobec piętrzących się komplikacji pod koniec ubiegłego roku rada dyrektorów Orco postanowiła radykalnie zmienić koncepcję, wstrzymać kolejny już raz prace budowlane, a następnie sprzedać cały projekt w stanie niedokończonym. Pytanie, dlaczego wyjątkiem potwierdzającym regułę finalnego sukcesu deweloperów budujących warszawskie apartamentowce stała się tak wyjątkowa inwestycja jak Złota 44?

Paradoks Veblena spalił na panewce

Podobnie ciekawie jak kronika budowy Złotej 44 przedstawia się historia polityki cenowej oraz sprzedaży oferty apartamentowej wieżowca. Już w 2007 roku, kiedy to jeszcze inwestycja nie ruszyła na dobre z miejsca, przedstawiciel inwestora komunikował sprzedaż dokładnie połowy z około 250 wówczas oferowanych lokali. W tamtym czasie wieść niosła, że rezerwacją może być objętych nawet 100 proc. lokali, a same rezerwacje miały być atrakcyjnym towarem będącym przedmiotem lukratywnego obrotu handlowego. No cóż, „kolorowy” szczyt nieruchomościowego boomu rządził się własnymi prawami, jakże różnymi od dzisiejszej „szarej normalności”.

Z czasem jednak liczba sprzedanych apartamentów już tylko się kurczyła, osiągając w ostatnim marcowym komunikacie dewelopera liczbę zaledwie 63 z 266 oferowanych, a więc niespełna jedną czwartą całości. To niestety sporo za mało, aby inwestycję zakwalifikować do udanych.

Wiosną 2012 roku, kiedy to do oferty wprowadzono kilka pakietów ich wykończenia, cena m kw. luksusowego lokum w „Żaglu” zawierała się w przedziale 18 - 40 tys. złotych. Zainteresowanie jednak nie było duże, co tłumaczono wówczas brakiem gotowych apartamentów pokazowych, które miałyby ułatwić wybór potencjalnym nabywcom. Po kilku miesiącach sprzedaż zawieszono, by ją ponownie uruchomić rok później, już po urządzeniu na 50 - tym piętrze trzech reprezentatywnych powierzchniowo (65, 140 i 236 m kw.) apartamentów pokazowych.

Prawdziwą osobistością, której powierzono misję sprawnej sprzedaży apartamentów, był zatrudniony w zeszłym roku na stanowisku konsultanta i dyrektora kreatywnego Złotej - Roger Black, wybitny brytyjski specjalista ds. marketingu nieruchomości mieszkalnych segmentu premium. Trudno jednoznacznie stwierdzić, czy to Black stał się przysłowiowym nomen omen „czarnym Piotrusiem” Złotej 44, ale to właśnie on zarekomendował zarządowi Orco drastyczną podwyżkę cen z przedziału 18 - 40 do 25 - 65 tys. zł/m kw., którym jednocześnie nadano status ostatecznych bez możliwości negocjacji. Zarząd na własną zgubę (prezes wraz ze swym zastępcą stracili ostatnio posady) przystał na dość ryzykowna propozycję swego dyrektora, która najprawdopodobniej stała się główną przyczyną klęski sprzedażowej Złotej. W polskich realiach nieruchomościowych nie tylko bezprecedensowa podwyżka cen o z górą 50 procent praktycznie z dnia na dzień, ale przede wszystkim zakaz ich negocjacji, są rzeczami absolutnie nie do przyjęcia.

Black w przypadku Złotej próbował zastosować, prawdopodobnie wielokrotnie sprawdzony w warunkach londyńskich, paradoks Veblena. Polega on na celowym windowaniu cen dóbr luksusowych grubo ponad ich realną wartość sprzedażową w celu zwrócenia na nie uwagi najbogatszych klientów i zwiększenia w ten sposób popytu z ich strony. Chodzi tu o eskalację efektu demonstracji i prestiżu: im droższą kupujemy rzecz (np. nieruchomość), tym wydaje się ona atrakcyjniejsza, tym większy efekt wywołujemy w otoczeniu, tym bardziej dowartościowujemy samych siebie, tym bardziej jesteśmy poważani w społeczeństwie jako ludzie sukcesu. Paradoks Veblena bazuje więc przede wszystkim na próżności i snobizmie najlepiej sytuowanych warstw społecznych.

Niestety światowej sławy dyrektor Orco nie uwzględnił w swoich rachubach różnicy porównywalnej z przepaścią dzielącą wysoko rozwiniętą gospodarkę Zjednoczonego Królestwa a polską gospodarkę wschodzącą, podobnie jak mało subtelną różnicę pomiędzy londyńskim City a warszawskim Śródmieściem. Jak się okazało, choć rodzimych krezusów stać jest na bardzo wiele, póki co niestety nie stać jest na bezsensowne przepłacanie czy bezmyślną rozrzutność. Tym sposobem paradoks Veblena w rodzimych warunkach rynkowych spalił na panewce. Wobec tego jak się wydaje gros potencjalnych klientów Orco przeszło do konkurencji, głównie do realizowanego opodal po znacznie bardziej przystępnych cenach przy porównywalnej lokalizacji i standardzie, Cosmopolitana przy Twardej.

„Gwóźdź do trumny” zamiast żagla?

Tak więc nie ulega większej wątpliwości, że ceny apartamentów przy Złotej zostały mocno oderwane od fundamentów budynku posadowionych w miejscu, które nie jest warte takich pieniędzy. Warszawska ulica Złota, choć jest bez wątpienia lokalizacją atrakcyjną, nie zalicza się na pewno do stołecznych lokalizacji „topowych”, w ramach których można dyktować ceny na zapierających dech w piersiach poziomach w przypadku najbardziej unikatowych inwestycji deweloperskich.

Zresztą kwestia unikatowości Złotej 44 także legła w gruzach po tym, jak inwestor postanowił mocno zaoszczędzić na zewnętrznej elewacji budynku, zastępując zaplanowane przez autora projektu szklane ściany szarymi panelami kojarzącymi się bardziej z elewacją szpitala powiatowego niż najbardziej luksusowego stołecznego apartamentowca. W rezultacie zaprojektowany efekt żagla zupełnie zatracił swój pierwotny walor, a cała konstrukcja spodziewany, niepowtarzalny styl i urok. Oczekiwanie, że ludzie coś takiego kupią za grube miliony złotych słusznie okazało się przesadnym optymizmem inwestora. W efekcie Orco na własne życzenie stworzyło coś, co nie do końca kojarzy się z żaglem, za to dużo bardziej z gigantycznym gwoździem, który teraz może się okazać „gwoździem do trumny” tej renomowanej firmy deweloperskiej.

Orco na krawędzi

Totalna porażka inwestycji Złota 44 może okazać się tragiczna w skutkach dla inwestora. Po zakomunikowaniu przez Orco Property Group na początku tygodnia strat wynikających z inwestycji w stołecznego drapacza chmur na poziomie 121 mln euro, czyli z górą pół miliarda złotych, kurs spółki na warszawskiej giełdzie zapikował o kilkanaście procent.

Niestety jak wiadomo nieszczęścia lubią chodzić parami. Do czwartku tygodniowa przecena osiągnęła już poziom przekraczający 50 procent. Stało się tak za sprawą kolejnego komunikatu, w którym spółka poinformowała o otrzymaniu wypowiedzenia kredytu na zakończenie projektu Złota 44, co obliguje ją do zwrotu w ciągu 30 dni 171,1 mln zł i 19,6 mln euro. To niewiele mniej od obecnej giełdowej kapitalizacji spółki, która znalazła się na przysłowiowej krawędzi.

Przypadek Orco i projektu Złota 44, będący być może deweloperską wpadką stulecia, to może niezbyt reprezentatywny, jednak bardzo spektakularny przykład ryzyka działalności deweloperskiej, który powinien być ostrzeżeniem i nauką dla całej branży budującej mieszkania na sprzedaż. W końcu jak wiadomo nauka na cudzych błędach jest znacznie mniej kosztowna niż na własnych.