Fundacja LEX NOSTRA: Biegły rzeczoznawca pozbawia człowieka majątku

Jak wycenić dom? Okazuje się, że nie jest to wcale proste zadanie. A przynajmniej - nie dla biegłego sądowego, który przecież powinien być ekspertem w swojej dziedzinie. Efekt? Niepotrzebna batalia sądowa, stracony czas i pieniądze oraz gorzka refleksja, że sprawiedliwość faktycznie "jest ślepa". Niestety, ślepa - jak zwykle - na sytuację tych, którzy się jej domagają...

Typowy sen typowej polskiej rodziny? Własny, wygodny dom, w którym można będzie spędzić spokojną emeryturę i który kiedyś odziedziczą dzieci. Cóż, nie każdemu dane jest to marzenie zrealizować, ale państwu Biedrzyńskim się udało. W 1997 roku budynek został oddany do użytku - ponad 100 metrów kwadratowych, starannie dobrane, wysokiej jakości materiały i dwie działki o powierzchni 1600 metrów. Prawdziwy powód do radości.

Życie jest jednak pełne niespodzianek - w 2009 roku państwo Biedrzyńscy postanowili się rozstać. Jak to zwykle bywa w sprawach rozwodowych, konieczny był podział majątku. Trzeba było wobec tego wycenić nieruchomość. Na zlecenie bolesławieckiego sądu biegły przygotował tzw. operat szacunkowy, określając wartość budynku i dwóch działek na niecałe 348 tysięcy złotych. Wycenę podważyła jednak była żona Anna Luberda, argumentując, że wartość domu jest niższa ponieważ na jednej z działek znajduje się słup energetyczny. Sąd zatem powołał kolejnego biegłego. Słupa - podkreśla Biedrzyńska - na posesji nie ma i nigdy nie było.

Po niemal roku Jerzy Karpiński przedstawił nową wycenę. Niższą (początkowo, ale o tym za chwilę) o 138 tysięcy złotych, a co ważniejsze - sporządzoną w sposób, który zakrawa na absurd! Na to nie zgodził się Bogusław Biedrzyński i od tego czasu trwa jego sądowa gehenna. Gehenna walki o własny, ciężko zapracowany dorobek życia.

Ile kosztuje dom?

Zanim wrócimy do batalii pana Biedrzyńskiego, warto powiedzieć kilka słów na temat samej wyceny nieruchomości - procedury i jej efektów. Otóż sporządzając operat szacunkowy rzeczoznawca powinien brać pod uwagę między innymi: cel wyceny, przeznaczenie i funkcję nieruchomości, jej położenie, wiek, stan i stopień wyposażenia w infrastrukturę techniczną czy stan samego budynku.

Oceniając wartość specjalista może zastosować na przykład podejście "porównawcze" - określić cenę poprzez analizę cen podobnych nieruchomości. Tak też stało się w tym przypadku. Jerzy Karpiński wziął pod uwagę 11 obiektów o - jego zdaniem - podobnej powierzchni i funkcji. Jak sam argumentuje: "brałem pod uwagę położenie, wielkość budynku, wielkość i kształt działki, atrakcyjność budynku i jego architekturę" (cytat z protokołu z przesłuchania). Rzeczoznawca osobiście także obejrzał z zewnątrz analizowane nieruchomości.

Na pozór zatem wydaje się, że wycena sporządzona została zgodnie z zasadami sztuki. I tu pojawia się problem. Kupując na przykład samochód zdajemy sobie doskonale sprawę, że lekko "zajeżdżony" Golf z 84 roku będzie znacznie tańszy od utrzymanego w dobrym stanie egzemplarza z roku 99. Budynków - o ile nie są zabytkowe i faktycznie można je porównać pod względem parametrów i standardu - dotyczyć powinna ta sama zasada. Wygląda jednak na to, że - zdaniem rzeczoznawcy Karpińskiego - jest zupełnie inaczej. Bogusław Biedrzyński postanowił więc sprawdzić to na własną rękę.

Prywatne śledztwo

Wynajęte przez Biedrzyńskiego biuro detektywistyczne przyjrzało się bliżej wszystkim 11 nieruchomościom, które rzeczoznawca uwzględnił w operacie szacunkowym. I cóż się okazało?

Oto z 11 branych pod uwagę podczas wyceny nieruchomości, zaledwie 2 można było w ogóle porównać z posiadłością państwa Biedrzyńskich. Przede wszystkim do analizy wybrane zostały budynki znajdujące się nie tylko w powiecie bolesławieckim, ale również w ościennych, gdzie rynek wygląda nieco inaczej - co, samo w sobie, zaburza wycenę. Najważniejsze jednak, że wolnostojący dom z 1997 roku porównano między innymi do: budynków przedwojennych, przeznaczonych do generalnego remontu, zawilgoconych lub w bardzo złym stanie technicznym albo w zabudowie szeregowej. Wśród nich znalazła się też jedna nieruchomość formalnie nie będąca w ogóle budynkiem mieszkalnym oraz jedna w trakcie budowy.

Dodajmy do tego fakt, że część z porównywanych działek faktycznie posiadała status nie działek budowlanych, lecz... pastwisk!

Warto w tym miejscu wspomnieć, że Karpiński wyceny opisywanej nieruchomości dokonał tak naprawdę dwukrotnie: w 2010 roku po raz pierwszy, po raz drugi natomiast - w postaci aktualizacji wyceny pierwotnej, dwa lata później. Również za drugim razem pod uwagę wzięte zostało 11 "podobnych" nieruchomości, co w sumie daje 22 budynki rzekomo odpowiadające wycenianemu. Na dodatek, chociaż - jak pisaliśmy wcześniej - tylko dwa z nich faktycznie można było uwzględnić w kalkulacji, to w rzeczywistości w jednym z przypadków rzeczoznawca nie podał prawdziwej ceny transakcyjnej! Co w efekcie oznacza, że tylko jedna z 22 nieruchomości w ogóle nadawała się na jakąkolwiek podstawę do sporządzenia operatu szacunkowego. Oczywiście jest to praktyka całkowicie niezgodna z zasadami postępowania profesjonalnego rzeczoznawcy.

Ostatecznie wartość domu zaniżona została nie o nieco ponad 130, lecz aż o 180 tysięcy złotych!

W świetle tych rewelacji Biedrzyński poprosił o przygotowanie operatu szacunkowego dwóch innych, niezależnych rzeczoznawców. Ostatecznie, na początku 2013 roku wycenili jego nieruchomość na - w miarę zgodnie - 390 i 400 tysięcy złotych, a więc niemal dwukrotnie więcej niż Karpiński. Warto w tym miejscu wspomnieć, że w chwili, gdy biegły przedstawiał kontrowersyjną opinię, sytuacja na rynku nieruchomości była o wiele lepsza niż obecnie - tym bardziej więc dziwi fakt, że wskazał tak niską cenę.

Prawo i bezprawie

Gwoli ścisłości - w 2012 roku zapadł ostateczny wyrok sądowy o podziale majątku. W jego wyniku dom otrzymała była małżonka pana Biedrzyńskiego, zaś on sam "został spłacony". Tyle tylko, że spłata ta odbyła się zgodnie z wyceną przedstawioną przez rzeczoznawcę Karpińskiego. Innymi słowy - Bogusław Biedrzyński stracił w wyniku niekompetencji (czy może niesumienności?) biegłego kolosalną sumę, na którą ciężko pracował przez wiele lat.

Trzeba tu wspomnieć koniecznie o jeszcze jednym niezmiernie istotnym fakcie. Otóż budynek będący przedmiotem sporu został sfinansowany z majątku odrębnego pana Bogusława. W aktach sprawy jest to jednoznacznie potwierdzone, a jednak wydaje się nie mieć znaczenia ani dla sądu, ani dla prokuratury, ani - tym bardziej - dla biegłego!

Nic dziwnego, że Biedrzyński postanowił walczyć o swoje. Niestety, skarga kasacyjna dotycząca wyroku o podziale majątku nie przyniosła skutku. Prokuratura nie dopatrzyła się w działalności rzeczoznawcy żadnych uchybień, a on sam również nie miał sobie nic do zarzucenia.

21 listopada 2012 roku, na wniosek Bogusława Biedrzyńskiego, prokuratura wszczęła śledztwo w sprawie "przedstawienia fałszywej opinii dotyczącej wyceny nieruchomości". Mówiąc krótko - nic z tego nie wyszło. Na nic zadały się kolejne skarbi, zażalenia i odwołania. Nieruchomość, zdaniem sądu, w chwili dokonania się podziału majątku warta była dokładnie tyle, ile wskazał powołany przezeń rzeczoznawca.

8 lutego 2013 roku reprezentująca Biedrzyńskiego kancelaria złożyła w Prokuraturze Rejonowej w Bolesławcu wniosek o wszczęcie postępowania w sprawie podejrzenia popełnienia przestępstwa przez wspominanego rzeczoznawcę - przestępstwa polegającego na wystawianiu fałszywych opinii co do wartości nieruchomości, "sprzecznych z aktualnym stanem wiedzy z zakresu wyceny nieruchomości" oraz zastosowaniu "błędnej metody badawczej".

Pod koniec marca prokurator Prokuratury Rejonowej w Bolesławcu, Sebastian Woźniak, odmówił wszczęcia takiego postępowania, ponieważ nie dopatrzył się "znamion czynu zabronionego".

Biedrzyński odwołał się w związku z tym do Ministra Sprawiedliwości, jego skarga trafiła jednak do Prokuratury Okręgowej w Jeleniej Górze, która uznała, że nie ma powodu analizować sprawy.

W lipcu bieżącego roku wspomniane wcześniej postępowanie zostało ostatecznie podjęte. Przesłuchano świadków. A jednak o przesłuchaniu nie poinformowano ani pana Biedrzyńskiego, ani też jego pełnomocnika, co jest sprzeczne z przepisami Kodeksu Postępowania Karnego!

Pomijając już fakt, że - jak wynika z protokołu przesłuchania - świadkowie właściwie w ogóle nie odnieśli się merytorycznie do konkretnej sprawy, podstawowe prawa Bogusława Biedrzyńskiego zostały po raz kolejny pogwałcone.

W majestacie prawa

W maju 2013 roku ten sam rzeczoznawca dokonał również wyceny mieszkania w ponad 100-letnim budynku, w tej samej okolicy. Na podstawie tej i innych dokonanych przezeń wycen można podać średnią cenę 1 metra kwadratowego: 3,500 złotych. To ponad dwukrotnie więcej, niż 1702 złote za metr nieruchomości należącej do Bogusława Biedrzyńskiego!

To po pierwsze. Po drugie, leżący w bezpośrednim sąsiedztwie dom o podobnym metrażu, posadowiony na niewiele mniejszej działce - wyceniono na ponad 400 tysięcy.

Wynika z tego prosty wniosek: wartość domu Biedrzyńskiego została zaniżona przez rzeczoznawcę - Jerzego Karpińskiego - o prawie 50%. Z jakiego powodu? W jakim celu? Czy to wyłącznie wynik niekompetencji czy też celowe działanie? I dlaczego prokuratura ani sąd wciąż nie widzą w działaniu biegłego żadnych nieprawidłowości?

Dzięki jednej, na pozór prostej w przygotowaniu, opinii rzeczoznawcy uczciwy człowiek stracił dużą część majątku. Ciężka praca i lata wyrzeczeń poszły na marne. Czy można się spodziewać, że sprawiedliwości w końcu stanie się za dość?

"W majestacie prawa można zostać oszukanym" - powiedział Biedrzyński reporterowi Nowin Jeleniogórskich na początku tego roku. Do dziś niewiele się zmieniło. Pozostaje nadzieja, że ktoś wreszcie otworzy oczy na jego krzywdę. Nadzieja, której Bogusław Biedrzyński wciąż nie traci. "Odzyskam swój dom" - podkreśla, zapowiadając walkę "aż do skutku".

Szkoda tylko, że przez niekompetencję jednego człowieka i fakt, że organa ścigania oraz wymiar sprawiedliwości starają się za wszelką cenę jej nie widzieć, został do takiej walki zmuszony...