Szkodliwa ustawa deweloperska

Zgodnie z przepisem art. 40 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej) Rada Ministrów zobowiązana jest dokonać przeglądu funkcjonowania jej przepisów i przedłożyć Sejmowi informację o skutkach jej obowiązywania wraz z propozycjami zmian, w terminie 2 lat od dnia jej wejścia w życie. Tymczasem mija już półtora roku odkąd obowiązuje ustawa deweloperska,   a już okazuje się w praktyce, że ustawa ta całkowicie nie przystaje do realiów obrotu gospodarczego, w tym realiów panujących na rynku deweloperskim, a w związku z tym propozycja zmian w tej ustawie winna zostać przedłożona Sejmowi już teraz.

Ustawa deweloperska została uchwalona w pośpiesznym trybie, który skutkuje obecnie poważnymi wątpliwościami interpretacyjnymi w zakresie jej stosowania. Co prawda idea samej ustawy, zapewnienie realnej ochrony nabywcom lokali lub domów jednorodzinnych jest słuszna (twórcy projektu ustawy deweloperskiej otrzymali nawet w 2012 r. nagrodę bona lex dla najlepszej nowouchwalonej ustawy), to jednak zrealizowanie tej idei nie tylko odbiega od zasad prawidłowej legislacji, gdyż postanowienia ustawy są poddawane różnym interpretacjom, a wręcz pozostają ze sobą w sprzeczności, ale przede wszystkim powoduje w określonych wypadkach paraliż na rynku deweloperskim.

Ów ,,paraliż’’ przejawia się m.in. tym, iż ustawodawca nałożył na deweloperów obowiązek prowadzenia mieszkaniowych rachunków powierniczych, nie zastanawiając się nad tym, że wymóg ten będzie mógł zostać zrealizowany jedynie przy współpracy ze strony banków. Zapewnienie nabywcom mieszkaniowego rachunku powierniczego uzależnione jest bowiem od włączenia mieszkaniowych rachunków powierniczych do produktów bankowych oferowanych przez banki, a ta decyzja nie może zostać wymuszona przez ustawodawcę.

Powstaje zatem pytanie, czy u podstaw prac nad projektem ustawy deweloperskiej nie można było przewidzieć, iż prowadzenie przez banki mieszkaniowych rachunków powierniczych będzie oznaczać dla samych banków zbyt dużych nakładów organizacyjnych, chociażby w postaci obowiązku wykonywania kontroli danego przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w art. 12 ustawy, weryfikowania prawidłowości prowadzenia deweloperskich procesów budowlanych, a więc swego rodzaju nadzoru budowlanego nad tymi procesami, które z pewnością nie należą do czynności oraz obowiązków statutowych wykonywanych przez banki.

Co więcej, wykonywanie nadzoru nad przedsięwzięciem deweloperskim przez banki i działające na ich zlecenie podmioty obejmować może także odpowiedzialność karno-prawną konkretnych osób, o której mowa w art. 34 ustawy. Jesteśmy więc obecnie świadkami zahamowania procesu oferowania przez banki mieszkaniowych rachunków powierniczych, która to usługa związana jest z daleko idącym ryzykiem po stronie banku.

W przepisie art. 37 ustawy zawarto regulację, zgodnie z którą art. 4 ustawy - nakładającego na dewelopera obowiązek zapewnienia nabywcom mieszkaniowego rachunku powierniczego - nie stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy. Tym samym ustawodawca wyłączył spod regulacji ustawy deweloperskiej - w zakresie mieszkaniowych rachunków powierniczych - te przedsięwzięcie deweloperskie, w ramach których rozpoczęto sprzedaż przed dniem wejścia w życie ustawy. Mając również na uwadze niejednoznaczną definicję przedsięwzięcia deweloperskiego, nierzadko może okazać się, iż nabywcom lokali lub domów jednorodzinnych nie będą przysługiwały gwarantowane ustawą środki ochrony wpłat, gdyż kolejne zadania w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego mogą być realizowane nawet przez kilkanaście lat. Problem ten sygnalizował m.in. Rzecznik Praw Obywatelskich w piśmie z dnia 6 kwietnia 2012 r. (RPO-562607-IV-DZ/07) skierowanym do Prezesa Urzędu Ochrony konkurencji i Konsumentów.

Ustawa deweloperska nie odpowiada realiom obrotu deweloperskiego, nakłada zbyt duże obowiązki zarówno na banki jak i deweloperów, którymi w świetle ustawy deweloperskiej mogą również być spółdzielnie (w zakresie w jakim przepisy ustawy      o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczą budowania budynków w celu sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych osobom niebędącym członkami spółdzielni), uniemożliwiając potencjalnym nabywcom lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych wykonywanie zamierzonych ustawą praw słabszej strony umowy. 

Postulować należałoby w związku z tym niezwłoczne podjęcie inicjatywy ustawodawczej przez uprawnione podmioty, która uwzględniałaby m.in. następujące zmiany w ustawie deweloperskiej, a mianowicie:

- wprowadzenie alternatywności zabezpieczeń, gdyż obecna konstrukcja rachunku powierniczego nie funkcjonuje prawidłowo,

- nowelizację przepisów prawa upadłościowego, gdy te, które dzisiaj obowiązują, nie przyspieszą postępowania, tylko je wydłużą i spowodują wzrost jego kosztów,

- wprowadzenie możliwości zawierania umowy rezerwacyjnej jako umowy, która spowoduje wyłączenie ze sprzedaży konkretnego lokalu na określony czas, która zawierana byłaby w zwykłej formie pisemnej, bez zachowania obligatoryjnej formy aktu notarialnego i wpisywania roszczenia nabywcy z tego tytułu do księgi wieczystej. Umowa rezerwacyjna uruchomiałaby dopiero procedurę zawierania umowy deweloperskiej, gdyż może się okazać, że potencjalny nabywca nie uzyska kredytu,

- określenie dopuszczanej różnicy w powierzchni wykonanego mieszkania w stosunku do projektu i możliwości rozliczenia wartości tej różnicy z nabywcą, gdyż w obowiązującej ustawie nie zapisano limitu dopuszczalnej różnicy, a nabywca może odstąpić od umowy, jeżeli mieszkanie jest choćby minimalnie większe lub mniejsze niż zostało to ustalone w projekcie.

---------------------------------------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------------------------------------

Szukasz oryginalnego prezentu dla najbliższych?

Zajrzyj tutaj: wSklepiku.pl!