WIDEO. Raty wystrzeliły. Czy Polacy stracą mieszkania?

Początek 2022 roku to kumulacja wyzwań finansowych. Od nowego roku nie tylko trzeba zmagać się z inflacją, ale również ze skokowym wzrostem rat kredytu za mieszkania. Czym jest odpowiedzialny za to WIBOR i dlaczego w części banków urósł czasem kilkukrotnie bardziej niż wynikałoby to z poziomu podnoszenia stóp procentowych przez Narodowy Bank Polski? Gościem Maksymiliana Wysockiego był Piotr Bujak, główny ekonomista PKO BP

Marże banków pozostają niemal niezmienne, za to WIBOR zerwał się ze smyczy już po pierwszym podniesieniu stóp procentowych przez NBP. Raty kredytów hipotecznych już poszły o 20 proc. w górę. Czy faktycznie możliwe jest, że pójdą w górę nawet o połowę? Niestety tak.

Wszystko zależy od skali wzrostów stóp procentowych NBP. Jeżeli walka z inflacją będzie wymagała znacznego podwyższania stóp procentowych o kolejne dwa, trzy punkty procentowe, czyli w takiej skali jak od października, lub nawet większej, to w przypadku niektórych kredytów faktycznie ten wzrost miesięcznej raty może być znaczny – ocenia Piotr Bujak, główny ekonomista PKO BP.

Sytuacja dla 2 mln Polaków, którzy posiadają kredyt hipoteczny w polskiej walucie jest coraz trudniejsza. Z jednej strony wyczekiwać dobrego momentu na wzięcie kredytu hipotecznego mogą tylko ci, którzy mają znośne warunki lokalowe. Niezależnie od sytuacji rynkowej, potrzeba mieszkania na własny użytek po prostu jest, albo jej nie ma. Z drugiej strony ekonomiści ostrzegali, by nie brać kredytu na mieszkanie w tzw. górce cenowej oraz w momencie niemal zerowych stóp procentowych, bo jak wielokrotnie ostrzegali, kiedyś te stopy procentowe wzrosną. Właśnie nadszedł ten moment. W bardzo wielu przypadkach koszt raty kredytu wzrósł właśnie o 500 zł, a przecież kolejne koszty to inflacja oraz np. dla osób na umowach zlecenia także najnowsza reforma podatkowa. Jak niestety ostrzega Piotr Bujak w dzisiejszej rozmowie z Maksymilianem Wysockim, to jeszcze nie koniec. Dlaczego?

Stawka WIBOR odzwierciedla cenę pieniądza na rynku. Co to znaczy? WIBOR to oprocentowanie pożyczek, których banki udzielają sobie między sobą. To koszt pieniądza w kredycie. Do tego banki doliczają marżę bankową. Suma tego to całkowite oprocentowanie kredytu. WIBOR podąża za oprocentowaniem banku centralnego ale to stawka rynkowa, nie ustalana centralnie. Gdy stopy procentowe były niskie, niski był koszt pożyczania sobie pieniędzy między bankami oraz udzielanych przez to kredytów.

Na wysokość WIBOR wpływają przede wszystkim oczekiwania rynku dotyczące przyszłej ścieżki stóp procentowych, a choćby tylko dziś jedna zapowiedź prezesa NBP podniosła znów te oczekiwania bardzo znacząco.

Rynek spodziewa się, że w perspektywie kolejnych lat stopy procentowe będą na jeszcze wyższym poziomie niż obecnie, na jeszcze wyższym niż oczekiwane na przestrzeni najbliższych sześciu miesięcy. Stąd tak duża dynamika zmiany stawek WIBOR – komentuje Piotr Bujak, główny ekonomista PKO BP. – Tak działa rynek stóp procentowych. Każdego dnia, w każdej minucie i sekundzie uczestnicy rynku wyceniają poziomy stóp procentowych w różnych horyzontach czasowych. Ponieważ bank centralny wysyła sygnały, że stopy procentowe będą rosły, przez walką z inflacją nawet mocniej niż oczekuje rynek, to momentalnie uczestnicy rynku zaczynają to wyceniać. Właśnie dzisiaj taka wycena nastąpiła. Na rynku kontraktów terminowych właśnie na stawki WIBOR (kontrakty fRA) takie kontrakty się na rynku zawiera. Tylko dziś rynek przesunął się o czterdzieści punków bazowych, więc o niemal pół procenta – dodaje.

Kontrakty krótkoterminowe oraz inne tzw. instrumenty pochodne mają swoje plusy i minusy w systemie finansowym, choć pogrążyły też niejedną karierę i niejedną firmę próbującą na nich zarobić. Źle jest, gdy służą tylko do spekulacji. Choć kontrakty krótkoterminowe stanowią na giełdzie pewnego rodzaju zabezpieczenie przed zmianami cen instrumentów podstawowych w przyszłości, to czasem i niektórym służą do gry na zakład o wartość czegoś w określonym czasie i wywołały już niejeden kryzys.

FRA (Forward Rate Agreement) - kontrakt na przyszłą stopę procentową. Jest to jeden z wielu instrumentów pochodnych, jakie oferują nowoczesne rynki finansowe, będący pewną odmianą kontraktów forward. Jest to umowa pomiędzy dwoma kontrahentami w ramach której ustalają oni wysokość stopy procentowej, która będzie obowiązywała w przyszłości dla danej kwoty wyrażonej w walucie transakcji dla z góry określonego okresu. Umowa ta zobowiązuje obu kontrahentów do wypłaty (otrzymania) w zdefiniowanym w umowie dniu określonej płatności odsetkowej, wynikającej z różnicy pomiędzy stopą FRA uzgodniona w umowie a stopą rynkową (referencyjną). Co więcej, kontrakt rozliczany jest wartością netto, co wiąże się z tym, iż wypłaca się jedynie różnicę pomiędzy ustaloną stopa procentową a stopą zmienną.

Jednak, co warto odnotować, nie w każdym banku WIBOR rósł tak samo. Przynajmniej w początkowej fazie po pierwszych podwyżkach stóp procentowych przez NBP koszt raty kredytu hipotecznego w bankach państwowych jak PKO BP, czy Pekao SA, pozostawał niezmienny, gdy w bankach komercyjnych zdążył urosnąć o kilkaset złotych. Skąd taka różnica?

To wynika m.in. z opisów umownych. Część banków stosuje takie zapisy, że te nowe stawki rynkowe przekładają się na stawki kredytu z pewnym opóźnieniem, np. z sześciomiesięcznym. Z punktu widzenia klientów to rzeczywiście jest korzystne i wzrost kosztów obsługi kredytu, np. z winy podnoszonych stóp procentowych, jest bardziej rozłożony w czasie i łatwiej się do niego dostosować – ocenia Piotr Bujak z PKO BP.

To może być ważna nauczka z tej sytuacji na przyszłość dla potencjalnych kredytobiorców, by sprawdzać zapisy dot. Regulacji i aktualizacji zmiany kosztów do poziomu WIBOR.

Klienci zawsze mają możliwość zapoznania się z zapisami w umowach i wybrania która oferta odnośnie kształtowania się oprocentowania kredytu bardziej im odpowiada – dodaje Bujak.

Czy potrzebna jest tu interwencja rządu? Pewnym rozwiązaniem dla osób, które nie mają dużego zapasu na spłatę dużo wyższej raty może być przejście na kredyt ze stałym oprocentowaniem, ale czy będzie to dla danej osoby korzystne i w jakiej skali czasu, każdy musi podliczyć indywidualnie. Niemniej, banki już zachęcają klientów do rozważenia takiej opcji.

Przede wszystkim trzeba pamiętać o tym, że fakt zmienności oprocentowania był klientom znany. Była też alternatywa w postaci okresowo stałego oprocentowania na pięć lat, jednak klienci wybierali zmienne oprocentowanie, ponieważ ono wydawało się bardziej atrakcyjne gdy stopy procentowe były niższe. To ryzykowne rozwiązanie na dany moment tańsze, ale niekoniecznie, jak widać dobre – ocenia Piotr Bujak.

DOWIEDZ SIĘ WIĘCEJ. ZOBACZ CAŁY WYWIAD GOSPODARCZY: