Pomysły mieszkaniowe PiS i PO. Hit czy kit? Ekspert ostrzega

Mijają kolejne lata i rządy, a w Polsce nadal jest duży problem z dostępem do mieszkań. Choć za rządów PiS buduje się ich rekordową liczbę, to nadal znacznie za mało, by własne cztery kąty nie były poza zasięgiem wielu osób, co też ma kluczowe znaczenie dla demografii. PiS i PO przedstawiły swoje propozycje nowych programów dla rynku mieszkaniowego. Jak ocenia je rynek? Jak oceniają je eksperci? Która jest czymś dobrym, a której wstydzą się nawet środowiska związane z jej autorami? Gościem Wywiadu Gospodarczego jest Jarosław Jędrzyński, ekspert, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.pl

Rząd przyjął projekt ustawy w sprawie kredytu 2 procent na zakup pierwszego mieszkania. W programie „Wywiad Gospodarczy” telewizji wPolsce.pl Maksymilian Wysocki, redaktor zarządzający portalu wGospodarce.pl, wraz z Jarosławem Jędrzyńskim, analitykiem portalu RynekPierwotny.pl, porównywali rządową propozycję „bezpiecznego kredytu 2 proc.”, zawartą w nowym rządowym programie Pierwsze Mieszkanie z propozycją przedstawioną przez lidera PO Donalda Tuska kredytu 0 proc. Jak zaznacza gość programu, rządowy pomysł rynek przyjął optymistycznie, podczas gdy na propozycji PO nikt nie zostawił suchej nitki, nawet deweloperzy mieszkaniowi.

ZOBACZ CAŁY WYWIAD GOSPODARCZY TV WPOLSCE.PL:

Nawet media związane z opozycją na propozycję Donalda Tuska łapały się za głowy. Co do zasady, w świetle przedstawionych parametrów pomysłu, propozycja PO nie tylko faktycznie skierowana jest by pomóc tylko bogatym z dużych miast, ale z czasem pogrzebałaby finanse państwa. Tu wszyscy są zgodni: propozycja PO to pułapka i czysty populizm.

Tylko dla dużych miast, tylko dla tych bogatszych, którzy mają zdolność kredytową – zaznacza Jarosław Jędrzyński, główny analityk portalu RynekPierwotny.pl, oceniając propozycję PO. – Jest to propozycja nie tyle ciekawa, co bulwersująca pod względem swojej skrajności. Nawet sami deweloperzy nie przyjęli tego z entuzjazmem. Gdyby to był program powszechny i dostępny dla wszystkich, to jego koszty rosłyby na zasadzie kuli śnieżnej. W pewnym momencie budżet by po prostu tego nie wytrzymał – dodaje. – Poza tym ta niesprawiedliwa przepaść pomiędzy tym Kowalskim, który wziął komercyjny kredyt i w pocie czoła go teraz spłaca, a takim Nowakiem, który dostałby kredyt zero procent, to uwzględniając wartość pieniądza w czasie po trzydziestu latach ten pierwszy zapłaciłby za mieszkanie trzy razy więcej niż ten, który dostał kredyt zero procent – zaznacza.

Jednak, jak zaznaczył, pomysł PiS też nie będzie remedium na wszystkie problemy rynku nieruchomości.

Nie wywoła rewolucji na rynku, nie będzie systemowym rozwiązaniem, które będzie dla każdego, nie spowoduje, że luka czynszowa nagle zniknie, nie stanie się cudownym panaceum na wszystkie kłopoty rynku, ale! Będzie taką kroplówką dla rynku mieszkaniowego, żeby w tym całym kryzysie nam się nie udusił. Będzie to, w dużym sensie, pomocne – podkreślił.

Propozycja PiS nie dość, że jest znacznie lepiej przemyślana i społecznie pozytywna, faktycznie może mieć pozytywny wpływ na sytuację z dostępem do mieszkania przede wszystkim z dwóch powodów.

Po pierwsze propozycja PiS obejmuje też rynek wtórny, nie tylko mieszkania nowo wybudowane, co oznacza, że przy swoich limitach kwotowych jest w stanie pozytywnie wpłynąć na sytuację nieco uboższych w średnich i mniejszych miastach, gdzie realnie program rządowy będzie mieć duże znaczenie.

Po drugie, pomysł PiS jest o tyle dobrze przemyślany, że w ciągu tych lat spłaty kredytu, gdy zaangażowane będą środki publiczne, państwo pomagać będzie w nadpłacaniu pożyczonego kapitału, nie tylko odsetek od kredytu. Oznacza to, że po ustaniu rządowej pomocy, kredytobiorcy zostaną ze znacznie mniejszymi ratami, niż gdyby korzystali ze standardowego kredytu komercyjnego, bo dziś każdy kredytobiorca wie, że wymuszone przez banki skonstruowanie umów tak, że przez pierwsze lata spłaca się głównie odsetki, nie pożyczony kapitał, jest zmorą kredytobiorców i po np. pięciu latach spłacania ogromnych dziś rat kwota zadłużeniu w banku na ogół niewiele się zmienia, więc z perspektywy kredytobiorcy po tych pięciu latach spłacania pożyczki dług wobec banku nic nie zmalał.

Do tego, jak zaznaczył Jarosław Jędrzyński, wolumeny kredytów, czyli liczba osób, które będą korzystać z rządowego programu, nie są wolumenami, które wywołają wzrost cen nieruchomości.

Zrobiła nam się taka przedwyborcza licytacja państwowych dopłat do kredytów mieszkaniowych. O ile ta pierwsza, rządowa, propozycja bezpiecznego kredytu na 2 proc. została przez rynek przyjęta z zadowoleniem, choć oczywiście nie brakowało głosów krytycznych, które zawsze są, o tyle propozycja kredytu 0 proc. już nie. Nie spotkałem się jeszcze z ani jedną pozytywną na ten temat opinią, natomiast krytyka jest dosyć mocna, znam same dość mocno krytyczne opinie – zaznacza Jarosław Jędrzyński, główny analityk portalu RynekPierwotny.pl

CZYTAJ TEŻ: Francja chce zakazać nieletnim dostępu do social mediów

CZYTAJ TEŻ: Prezydent podpisał ustawę wiatrakową!

Jak zaznaczył ekspert to, co wiemy o pomyśle PO na razie go dyskwalifikuje, za to znacznie więcej szczegółów znamy na temat programu rządowego. W rządowym programie „Pierwsze Mieszkanie” i „bezpieczny kredyt 2 proc.” kwota kredytu nie będzie mogła przekroczyć 500 tys. zł albo - jeśli kredytobiorca prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z małżonkiem lub ma co najmniej jedno dziecko - 600 tys. zł. Wkład własny nie będzie mógł być wyższy niż 200 tys. zł. Dopłata do rat będzie przysługiwała przez 10 lat, a kredyt będzie spłacany w formule stałych rat kapitałowych.

Realne rozwiązanie probelmu? Tu jestesmy daleko za krajami rozwiniętymi. A sprawiła to… niewidzialna ręka rynku

Czy oba te programy realnie zmienią sytuację przekładając się na spadek cen mieszkań? Obaj uczestnicy rozmowy zgodni byli, że tak się nie stanie, ponieważ żeby ceny mieszkań zaczęły spadać, a mieszkania być realnie bardziej przystępne dla każdego, nie tylko dla osób ze zdolnością kredytową, z definicji bardziej zamożnych niż osoby biedne, które zdolności kredytowej na kredyt hipoteczny nie mają, potrzebny jest gwałtowny wzrost liczby wybudowanych mieszkań. Mimo, że za rządów PiS liczba wybudowanych nowych mieszkań jest rekordowa, potrzebny jest tak naprawdę przyrost mieszkań w takiej skali jak drugi program mieszkaniowy „jak za Gierka”. Dlaczego żadne rząd do tej pory nie poradził sobie z problemem mieszkań w Polsce? Gość programu wskazuje na zbyt dużą wiarę rozwiązywania problemów przez tzw. Niewidzialna rękę rynku. A jak wiemy, sama niewidzialna ręka rynku zwiększa tylko dysproporcje w zamożności i własności, nie zmniejsza.

W Polsce przyjęło się już w latach ’90, że problemy mieszkaniowe będzie rozwiązywała ta niewidzialna ręka rynku. Tą niewidzialną ręką są oczywiście deweloperzy z jednej strony, banki z drugiej strony i ci, którzy te mieszkania kupują. Pamiętajmy, że przez pierwsze dwie dekady co roku na mieszkalnictwo było przeznaczane zaledwie nawet nie jeden promil PKB, tylko 0,8 promila. To od 6 do 10 razy mniej niż powinno się na mieszkalnictwo przeznaczać. Gdyby więcej szło środków na mieszkania komunalne, więcej szło środków na mieszkania społeczno-czynszowe z kasy państwa i gdyby nasi decydenci bardziej się przejmowali w tym kierunku, dziś sytuacja na rynku wyglądałaby zupełnie inaczej – ocenia Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Popełniono szereg błędów, w tym, że nie rozwinęło się mieszkalnictwo społeczno-czynszowe i komunalne. Tu jesteśmy naprawdę daleko w tyle za rynkami rozwiniętymi – dodaje.

ZOBACZ CAŁY WYWIAD: