W 2025 r. zakup mieszkania ma być coraz łatwiejszy
Jeśli wierzyć prognozom, to kredyty mają tanieć, a wynagrodzenia rosnąć. Jeśli ten scenariusz się ziści, to o własne „M” powinno być coraz łatwiej. Ostatnie dostępne dane sugerują, że z pomocą kredytu para może sobie kupić w dużym mieście 50-metrowe mieszkanie. Pod koniec bieżącego roku może to być co najmniej o kilka metrów więcej – sugerują dziś dostępne prognozy.
Pracująca para mogłaby pozwolić sobie na zakup mieszkania o powierzchni około 50 m kw. – wynika z najnowszych szacunków HREIT. Założenia do tej kalkulacji są optymistyczne, bo przyjęliśmy, że nasze przykładowe młode małżeństwo dysponuje solidnym dochodem w kwocie odpowiadającej dwóm średnim krajowym, a na ratę wydają 30 proc. wynagrodzenia. Szacunki wykonano przy założeniu, że mieszkanie kupione ma być w dużym mieście wojewódzkim.
50 metrów za 30 proc. wynagrodzenia
Przyjrzyjmy się konkretnym liczbom. Para z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych powinna na wspólne konto otrzymywać w sumie 12-13 tys. złotych miesięcznie. Gdyby na obsługę kredytu wydawać 30 proc. dochodu netto, a więc mniej więcej 3,8 tys. zł miesięcznie, to przy 25-letnim długu oprocentowanym na 7,4 proc. w skali roku, możliwe byłoby zadłużenie się na ponad 520 tysięcy złotych. Zakładamy ponadto, że para dysponowałaby przyzwoitym 20-proc. wkładem własnym (ponad 130 tys. złotych), co przy wcześniej przytoczonych założeniach odpowiada około 10-miesięcznym dochodom. Warto dodać, że za punkt odniesienia przyjęliśmy za NBP przeciętną cenę transakcyjną lokalu na 7 największych rynkach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław), czyli trochę ponad 13 tys. zł za m kw. Zakładamy przy tym, że w pierwszym kwartale br. ceny mieszkań były identyczne jak pod koniec roku ubiegłego. Tańsze mieszkania pozwoliłyby oczywiście na większe zakupy, a wzrost cen zmusiłby do wyboru skromniejszego lokum.
Zbliżamy się do średniej z kilkunastu lat
Możliwości zakupowe na poziomie 50 metrów kwadratowych to wynik, który wygląda przyzwoicie na tle danych historycznych. Nie bez przyczyny 45-50 metrów to powierzchnia zbliżona do tej, którą rodacy przeciętnie w dużych miastach faktycznie kupują. Co więcej, aktualny wynik jest zbliżony do średniej z lat 2006-2024. W tym czasie para mogła kupić na kredyt przeciętnie 52 metry kwadratowe w dużym mieście.
Jeszcze lepiej aktualny wynik wygląda, gdy porównamy go z momentami, w których zakup mieszkania był szczególnie trudny. W trzecim kwartale 2022 roku nasza przykładowa para mogłaby kupić tylko 38 metrów kwadratowych. Przypomnijmy, że w tym czasie oprocentowanie nowych „hipotek” przekraczało wg danych NBP 9 proc. Gdyby tego było mało, to KNF zobowiązywała wtedy też banki do dodawania do faktycznego oprocentowania kredytów przynajmniej 5 pkt. proc. Dopiero w ten sposób uzyskane oprocentowanie (przeciętnie ponad 14 proc.) służyło do obliczania zdolności kredytowej. Nie dziwne więc, że w takich warunkach mało kogo stać było na kredyt, a nawet para dysponująca dwiema średnimi krajowymi była w stanie zadłużyć się na skromne lokum.
Jeszcze gorzej było pod koniec 2008 roku. Wtedy nasza przykładowa para mogła sobie pozwolić na zakup na kredyt niecałych 29 metrów. To prawie dwa razy mniej niż dziś. Wtedy mieliśmy do czynienia z kryzysem zaufania w świecie finansów, co znajdowało odzwierciedlenie w marżach kredytów mieszkaniowych. Wtedy przekraczały one 3 pkt. proc. Dziś ta część oprocentowania, która stanowi zarobek banku to około 2 pkt. proc. Ponadto w 2008 roku przeciętne dochody były ponad dwukrotnie niższe niż dziś. Ale z punktu widzenia możliwości nabywczych jeszcze ważniejsze było to, że za przeciętną miesięczną pensję można było sobie kupić znacznie mniejszy fragment mieszkania niż obecnie.
Do łatwiejszych zakupów brakuje tańszych kredytów
Aktualne możliwości nabywcze pary dysponującej dwiema średnimi krajowymi są więc znacznie lepsze niż w okresach ewidentnej dekoniunktury. Nie znaczy to jednak, że mamy dziś co świętować. Okazuje się bowiem, że przez kilka lat - od 2013 roku do początku roku 2022 - wydając racjonalną część wynagrodzenia na ratę można było kupić mieszkanie większe niż dziś.
W szczytowym momencie, a więc pod koniec 2020 roku wydając 30 proc. dochodów para mogłaby zaciągnąć kredyt na zakup mieszkania o powierzchni 74 m kw. Przypomnijmy jednak, że wtedy oprocentowanie kredytu mieszkaniowego było zaledwie ułamkiem dzisiejszych stawek i przeciętnie nie przekraczało nawet 3 proc. - wynika z danych NBP.
Co więcej, notowania kontraktów terminowych na stopy procentowe sugerowały wtedy, że tanie kredyty zostaną z nami na długo. I choć ostrzegaliśmy, że roztropnie podchodząc do domowych finansów należy przygotować się na mniej optymistyczne scenariusze, to przecież nikt nie był w stanie przewidzieć wszystkich wydarzeń, które przyniosły nam następne lata.
Podwyżki płac i spadek stóp procentowych?
Jeśli w 2025 roku nie czekają nas jakieś duże negatywne niespodzianki, to dostępne prognozy sugerują, że możliwości nabywcze naszej przykładowej pary będą rosły. Sprzyjać powinny temu wyższe wynagrodzenia i spadające oprocentowanie kredytów. Póki co dane GUS za styczeń 2025 roku sugerują wzrost wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw o ponad 9 proc. (r/r). Listopadowa projekcja przygotowana przez analityków NBP sugeruje, że w podobnym tempie płace powinny rosnąć w całym 2025 roku. To jednak nie wszystko. Zespoły analityczne czołowych banków komercyjnych spodziewają się ponadto cięć stóp procentowych zarówno w roku bieżącym jak i przyszłym. Finalnie podstawowa stopa procentowa może spaść do poziomu 3-4 proc.. Jeśli tak faktycznie się stanie, to powinno przekładać się to na spadek oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Ze względu na popularność kredytów ze stałym oprocentowaniem, powinniśmy to obserwować z wyprzedzeniem - jeszcze przed podjęciem decyzji o łagodzeniu polityki pieniężnej przez RPP.
Najpierw więcej zakupów, a dopiero potem wyższe ceny
O tym jak zmieniać się będą możliwości nabywcze zdecydują jednak nie tylko płace i oprocentowanie kredytów. Ważny jest też poziom cen mieszkań. Gdyby ten do końca roku pozostał stały, to spodziewane zmiany wynagrodzeń i kosztu kredytów hipotecznych powinny spowodować, że nasza przykładowa para będzie mogła kupić dodatkowych 7 metrów kwadratowych. Zakładamy oczywiście przy tym, że chcielibyśmy utrzymać stan, w którym na ratę kredytu młode małżeństwo wydawałoby 30 proc. wynagrodzenia.
Jeszcze lepiej byłoby oczywiście, gdyby ceny mieszkań spadły. Jest to oczekiwanie cieszące się dziś dużą popularnością. Z punktu widzenia kupujących taka zmiana byłaby oczywiście ze wszech miar pożądana. Jeśli bowiem doszłoby do cięcia stóp procentowych, wynagrodzenia dalej rosłyby w solidnym tempie, a do tego pod koniec roku za mieszkania płacilibyśmy o 5 proc. mniej, to nasza przykładowa para mogłaby na kredyt kupić nie 50 m kw., ale o 10 metrów więcej.
Problem w tym, że deweloperzy już zapowiedzieli, że będą budować mniej. Dopiero czas pokaże czy faktycznie podaż mieszkań w 2025 roku spadnie. Z drugiej strony popyt powinien rosnąc wraz z utrzymywaniem się dobrej sytuacji na rynku pracy i obniżaniem się kosztu kredytu. Jak dodamy do tego jeszcze spodziewany w najbliższych kwartałach wzrost kosztów budowy, to nadzieje na spadek cen mieszkań mogą okazać się płonne. Całe szczęście oferta mieszkań na sprzedaż jest dziś na tyle duża, że większy popyt szybko się z nią nie upora. W efekcie lepsza koniunktura w mieszkaniówce najpierw powinna skutkować wzrostem liczby zawieranych transakcji, a dopiero z czasem może wpływać na poziom cen. Jako ciekawostkę można dodać, że nawet wzrost cen mieszkań o 5 proc. nie powinien zaprzepaścić wzrostu możliwości nabywczych, który w bieżącym roku ma szanse wynikać ze spodziewanego wzrostu płac i spadku oprocentowana kredytów.
Jak oszacowaliśmy możliwości zakupowe statystycznej rodziny?
Postanowiliśmy sprawdzić jakie mieszkanie w dużym mieście mogłaby kupić para wydając na ten cel 30 proc. swojego wynagrodzenia (dwie średnie krajowe). Schody zaczęły się, gdy zaczęliśmy się zastanawiać które wynagrodzenia przyjąć i które koszty wziąć pod uwagę? Czy do kosztów zaliczyć tylko ratę kredytu? A może trzeba do nich dodać też opłaty administracyjne, licznikowe i te za ubezpieczenie mieszkania? Na te cele wydajemy przecież często dodatkowe 500-1000 złotych miesięcznie. A jeśli chodzi o wynagrodzenie, to powinniśmy brać pod uwagę wynagrodzenie „na rękę”, czy to o około 40 proc. wyższe, które widzimy tylko na paskach od pracodawcy, czyli w ujęciu brutto? Wybraliśmy wariant pośredni i też w sumie najprostszy. Bierzemy pod uwagę wynagrodzenia niższe, czyli to „na rękę”, ale z drugiej strony uwzględniamy tylko ratę kredytu mieszkaniowego bez dodatkowych kosztów. Założyliśmy, że statystyczna rodzina zarabiająca w sumie dwie średnie krajowe chciałaby kupić na kredyt mieszkanie w dużym mieście. Przyjmujemy, że łupem familii pada mieszkanie w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku, Gdyni lub Łodzi. Średnią cenę mieszkania oraz oprocentowanie kredytu bierzemy z danych banku centralnego, a wynagrodzenie netto szacujemy bazując na danych GUS o wynagrodzeniach w przedsiębiorstwach (średnia 12-miesięczna ważona zatrudnieniem). Zakładamy przy tym, że kredyt zaciągany jest z 20-proc. wkładem własnym w systemie rat równych na 25 lat.
Bartosz Turek, główny analityk HREIT
»» Odwiedź wgospodarce.pl na GOOGLE NEWS, aby codziennie śledzić aktualne informacje
