Średni wkład własny przekroczył już 290 tys. zł

Portfele osób, które kupują dziś mieszkania do chudych nie należą. W pierwszym kwartale 2025 roku przeciętny kredytobiorca dysponował wkładem własnym na poziomie ponad 290 tysięcy złotych – wynika z szacunków HREIT opartych o dane AMRON-SARFiN. To rekord, a do tego o 1/3 więcej niż rok wcześniej.

Drogie i trudno dostępne kredyty, to prosty przepis na to, aby na zakup mieszkania stać było przede wszystkim osoby zamożniejsze. Trudno się więc dziwić, że w pierwszym kwartale br. wciąż jeszcze statystyczny kredytobiorca dysponował ponad 290 tysiącami złotych wkładu własnego – wynika z szacunków HREIT opartych o dane AMRON-SARFiN.

Na pierwszy rzut oka jest to zaskakująco wysoki wynik. Przecież kupując przeciętne mieszkanie w najdroższych nawet miastach wojewódzkich minimalny wkład własny powinien zamknąć się w kilkudziesięciu tysięcy złotych. Podstawowym wymaganiem większości banków jest przecież 10 proc. wkładu własnego. Do tego wciąż działa rządowy program kredytów bez wkładu własnego, choć w obecnych warunkach rynkowych (koszt kredytu) nie cieszy się on nadmiernym zainteresowaniem.

Wkład własny to nie tylko oszczędności

Z danych AMRON-SARFiN wynika jednak, że większość rodaków nie idzie w tym przypadku po linii najmniejszego oporu. Przeciętny kredytobiorca dysponuje bowiem wkładem własnym na poziomie około 40 proc. ceny nieruchomości kupowanej z pomocą kredytu. Czy to znaczy, że statystyczny kredytobiorca zgromadził aż tak duże oszczędności na koncie? Nierzadko tak, choć nie zawsze mówimy tu stricte o pieczołowicie oszczędzanej gotówce. Przecież banki jako wkład własny przy budowie domu akceptują wartość działki i np. środki, które inwestor już poniósł, aby rozpocząć inwestycję. W przypadku osób, które kupują większe mieszkania, wkładem własnym są ponadto też często pieniądze ze sprzedaży dotychczasowego lokum.

Wkład zmalał, gdy budżet dopłacał

Nie zmienia to wszystko jednak faktu, że tak dużego wkładu własnego, jak na początku 2025 roku, nabywcy mieszkań jeszcze nigdy nie mieli. Potwierdza to niestety, że w otoczeniu kredytów, które jeszcze na początku roku oprocentowane były na 7-8 proc. w skali roku, na rynku aktywne były w większym stopniu osoby z grubszymi portfelami. Nie bez przyczyny w pierwszym kwartale prawie 1/5 kupujących zadłużała się tylko na co najwyżej 30 proc. ceny kupowanej nieruchomości – wynika z danych AMRON-SARFiN. Jeszcze niedawno - w trakcie trwania „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.” - odsetek ten potrafił być nawet o prawie połowę niższy.

Między innymi dlatego też w przeciągu roku średni wkład własny urósł aż o 1/3. W tym czasie zupełnie zmienił się bowiem profil przeciętnego kupującego. Na początku 2025 roku większą część nabywców stanowiły osoby z grubszym portfelem, a rok temu na rynku królowały raczej osoby kupujące pierwsze mieszkanie. Na przełomie lat 2023 i 2024 za około połowę sprzedaży kredytów hipotecznych odpowiadały przecież „hipoteki”, o które zawnioskowano jeszcze w trakcie działania najhojniejszego programu dopłat do kredytów („Bezpieczny Kredyt 2 proc.”).

Był on tak atrakcyjny, że nawet jeśli jakiś beneficjent miał na koncie pieniądze, to bardziej opłacalne wydawało się wtedy ulokowanie tych środków w banku lub poprzez zakup detalicznych obligacji skarbowych, niż wydanie ich na mieszkanie. Kredyt z dopłatą kosztował bowiem mniej niż można było zarobić na bezpiecznych lokatach. Trudno się więc dziwić, że w tym czasie osoby, które zadłużały się na ponad 80 proc. ceny nieruchomości stanowiły nawet 33-38 proc. kupujących. Teraz jest to mniej więcej co czwarty nabywca – wynika z danych AMRON-SARFiN. To dlatego w trakcie obowiązywania programu dopłat do kredytów malał przeciętny wkład własny i to pomimo rosnących cen mieszkań.

Tańsze kredyty otworzą drogę do własnego „M”?

Jest niemal pewne, że dynamika wzrostu przeciętnego wkładu własnego będzie w najbliższym czasie maleć. Powodów jest kilka. Jednym z nich jest wygaśnięcie opisanego powyżej efektu niskiej bazy. Do tego wyraźnie zwolniła też przecież dynamika wzrostu cen nieruchomości.

Jest jednak też szansa, że na zakup mieszkania będzie mogło sobie pozwolić coraz więcej osób. Wprost wynika to z faktu, że w bankach pojawiły się tańsze i łatwiej dostępne kredyty, na które w otoczeniu niskiego bezrobocia, rosnących płac i w miarę stabilnych cen mieszkań stać powinno być coraz więcej osób. Zawdzięczamy to majowej decyzji o obniżeniu kosztu pieniądza o 0,5 pkt. proc. oraz prognozom, które sugerują, że zarówno w bieżącym, jak i przyszłym roku możemy spodziewać się kontynuacji cięć. To dlatego jeszcze kilka miesięcy temu średnie oprocentowanie „hipotek” wynosiło 7-8 proc., a dziś banki kuszą raczej stawkami na poziomie bliskim 6 proc.

Wkład własny to nie wszystko

Warto mieć przy tym świadomość, że ktoś kto chciałby kupić mieszkanie na kredyt, musi mieć w kieszeni jeszcze więcej gotówki. Ta przyda się na pokrycie kosztów transakcyjnych. W przypadku mieszkań nowych są one relatywnie niskie (około 2-3 proc. ceny lokalu) i sprowadzają się do opłat notarialnych (opłaty za sporządzenie aktów i odpisów), sądowych (założenie księgi i wpisy do niej) oraz tych związanych z zaciągnięciem kredytu (przede wszystkim prowizja za udzielenie kredytu, ale też opłaty za wycenę czy ubezpieczenie). Na rynku wtórnym dojść może do tego jeszcze podatek PCC (2 proc. wartości nieruchomości z wyłączeniem osób kupujących pierwsze mieszkanie) czy prowizja za pośrednictwo (zazwyczaj 2-3 proc. ceny).

Bartosz Turek, główny analityk HREIT

»» Odwiedź wgospodarce.pl na GOOGLE NEWS, aby codziennie śledzić aktualne informacje