Deweloperzy znów zaczynają mniej nowych budów

Kwiecień był już kolejnym miesiącem, w którym zaczęto budować mniej mieszkań niż przed rokiem. Powodem może być szeroka oferta, ale nie tylko. Na kwietniowych danych ciąży też niekorzystny układ kalendarza. Dopiero kolejne miesiące pokażą czy i jak szybko tańsze kredyty przełożą się na koniunkturę w mieszkaniówce. Póki co dostępne dane pokazują, że topnieje zasób niewykorzystanych pozwoleń na budowę, a do użytkowania oddawanych jest najmniej mieszkań od siedmiu lat.

GUS podsumował sytuację w sektorze budownictwa mieszkaniowego w kwietniu. Przypomnijmy, że jest to jeszcze okres sprzed majowych obniżek stóp procentowych, które tchnęły optymizm w rodzimą mieszkaniówkę. Nie powinno więc dziwić, że w kwietniu wciąż notowaliśmy spadki zarówno w przypadku liczby mieszkań, na których budowę wydano deweloperom pozwolenia, jak i w przypadku liczby rozpoczętych przez nich budów. Wyniki za czwarty miesiąc tego roku były odpowiednio o ponad 37 proc. oraz o 6 proc. niższe niż w kwietniu 2024 roku – wynika z danych GUS.

Kwiecień sprzyjał odpoczynkowi

Oczywiście gorsze kwietniowe dane można zrzucić na karb niekorzystnego układu kalendarza. Przypadające na drugą połowę kwietnia obchody Świąt Wielkanocnych wiele osób postanowiło połączyć z majowymi dniami wolnymi. To mogło negatywnie odbić się na danych podsumowujących kwietniowe wyniki budownictwa mieszkaniowego. To nie tłumaczy jednak faktu, że już od 5 miesięcy mamy wśród deweloperów do czynienia z mniejszą skłonnością do rozpoczynania nowych projektów. Widać to na przykładzie sumowanej z okresu ostatnich 12 miesięcy liczby mieszkań, których deweloperzy zaczęli budowę. Ta w listopadzie 2024 roku wynosiła ponad 155 tysięcy. Według najnowszych danych jest to obecnie trochę ponad 146 tysięcy lokali. Na mniejszą skłonność do uruchamiania nowych projektów wpływ ma szeroka oferta mieszkań na sprzedaż.

Tańsze kredyty mogą ożywić popyt

Bez wątpienia duże są nadzieję na to, że poprawę wyników w mieszkaniówce przyniesie łagodzenie polityki pieniężnej. Przypomnijmy, że RPP w maju zdecydowała o obniżeniu kosztu pieniądza o 0,5 pkt. proc. Prognozy zakładają, że w bieżącym roku można spodziewać się jeszcze podobnych decyzji. Dziś oczekuje się ich w wakacje, a tym bardziej jesienią. Efektem jest fakt, że oprocentowanie kredytów ze stałym oprocentowaniem spadło znacznie bardziej niż wynikałoby z pojedynczego cięcia stóp procentowych przez RPP.

Z danych zebranych przez HREIT wynika, że tak jak od początku roku banki oferowały kredyty mieszkaniowe z oprocentowaniem na poziomie 7-8 proc., tak dziś standardem jest raczej stawka na poziomie bliskim 6 proc.. Tańsze kredyty skutkują nie tylko niższą ratą, ale też łatwiejszym dostępem do takiego finansowania.

Szeroka oferta może zacząć topnieć

Jeśli taka zmiana wystarczy, aby ożywić popyt na mieszkania, to sprzyjać powinno to wchłanianiu dużej dziś oferty mieszkań na sprzedaż. Z jednej strony mamy bowiem nadzieje na większe zainteresowanie mieszkaniami, a z drugiej gorsze dane o podażowej stronie rynku. W ostatnich miesiącach mniej wydawanych było przecież nie tylko pozwoleń na budowę, ale też deweloperzy mieli mniejszą skłonność do rozpoczynania inwestycji.

Jeśli jednak tańsze kredyty przełożą się na poprawę koniunktury, to wyższe zainteresowanie mieszkaniami powinno mieć też wpływ na aktywność budowlaną. Niezależnie od skali popytu na mieszkania dziś sprzyjają temu dostępność ekip budowlanych i względna stabilność cen materiałów. Zakontraktowanie i wykonanie części prac w takim otoczeniu daje więc szansę na wymierne korzyści, bo jeśli wierzyć prognozom, to kumulacja inwestycji publicznych może niedługo doprowadzić do wzrostu kosztów budowy.

Niedługo powinniśmy zobaczyć efekty ożywienia z 2023 roku

Już niedługo GUS powinien za to pokazać nam lepsze dane na temat liczby mieszkań oddawanych do użytkowania przez deweloperów. Powód jest prosty – w drugiej połowie 2023 roku wyraźnie wzrastać zaczęła skala rozpoczynanych budów przez tych inwestorów. Jak dodamy do tego fakt, że statystyczna budowa bloku trwa w Polsce 2 lata (dane GUS), to już niedługo powinno się to przełożyć na rosnącą liczbę budów, którą deweloperzy doprowadzać będą do końca.

Sprzyjające okoliczności nie wywołują boomu na budowę domów

Zupełnie odmiennie sytuacja rozwija się w segmencie budownictwa indywidualnego, a więc tego, w ramach którego Polacy podejmują się budowy domów na własne potrzeby. Tu ożywienie po bardzo słabym 2022 roku przyszło znacznie później niż do segmentu reprezentowanego przez deweloperów, a skala poprawy jest znacznie mniejsza.

Jest to najpewniej efekt negatywnych doświadczeń roku 2022, w którym doszło nie tylko do gwałtownego wzrostu oprocentowania kredytów, zakręcenia kurków z finansowaniem hipotecznym, ale też skokowego wzrostu kosztów budowy. Po takiej kumulacji negatywnych czynników trudno dziwić się, że osoby fizyczne podchodzą z większą rezerwą do pomysłu budowy domu.

Inwestorzy indywidualni przez cztery pierwsze miesiące br. zaczęli budowę niecałych 26 tys. nowych domów. Mamy więc tu do czynienia z niemal utrzymaniem status quo z roku ubiegłego, który pod względem skłonności do rozpoczynania budowy domu był jednym z najgorszych od lat (nie licząc tragicznego pod tym względem roku 2023).

Bartosz Turek, główny analityk HREIT

»» Odwiedź wgospodarce.pl na GOOGLE NEWS, aby codziennie śledzić aktualne informacje