Deweloperzy szykują się na lepsze czasy

Pierwsza połowa 2026 r. przyniosła wyraźną poprawę statystyk budownictwa mieszkaniowego. Wzrosła zarówno liczba mieszkań oddanych do użytkowania, jak i lokali, których budowę rozpoczęto. Zdecydowanie najmocniej zwyżkowały jednak pozwolenia na budowę, których deweloperzy uzyskali aż o jedną czwartą więcej niż przed rokiem. Tak duża przewaga pozwoleń nad faktycznie rozpoczynanymi inwestycjami wskazuje, że branża intensywnie przygotowuje nowe projekty, ale wciąż bardzo ostrożnie podejmuje decyzje o angażowaniu kapitału w ich realizację.

Czerwiec uratował statystyki mieszkań oddanych

Według najnowszych danych GUS w pierwszym półroczu 2026 r. oddano do użytkowania bez mała 95 tys. mieszkań, czyli o 3,2 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Deweloperzy przekazali nabywcom 57,4 tys. lokali, poprawiając ubiegłoroczny wynik zaledwie o 0,7 proc.

„Rezultat może więc formalnie uchodzić za stabilny, jednak trudno uznać go za szczególnie imponujący. O minimalnym wzroście w relacji rok do roku przesądził przede wszystkim bardzo mocny czerwiec, w którym deweloperzy ukończyli 11,7 tys. mieszkań, o 15 proc. więcej niż w czerwcu 2025 r. i blisko jedną czwartą więcej niż miesiąc wcześniej” – komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Jeszcze po maju półroczne statystyki wskazywały na spadek liczby oddawanych przez deweloperów mieszkań. Dopiero czerwcowe przyśpieszenie pozwoliło wyciągnąć wynik pierwszych sześciu miesięcy nieznacznie ponad poziom ubiegłoroczny.

Nie powinno to jednak specjalnie dziwić. Statystyki mieszkań oddanych do użytkowania mają charakter wyraźnie opóźniony i obrazują przede wszystkim decyzje inwestycyjne podejmowane przez deweloperów dwa lub nawet trzy lata wcześniej. Obecne wyniki są więc w dużej mierze konsekwencją słabszej aktywności inwestycyjnej z 2023 r., kiedy po wygaśnięciu pandemicznego boomu oraz gwałtownym wzroście stóp procentowych branża mocno ograniczyła liczbę nowych projektów.

W kolejnych miesiącach statystyki mieszkań oddanych mogą się stopniowo poprawiać wraz z kończeniem inwestycji uruchamianych w zdecydowanie mocniejszym pod względem nowych budów 2024 r. Nie oznacza to jednak automatycznie poprawy bieżącej koniunktury, ponieważ mieszkania ukończone w drugiej połowie tego roku są już w większości rezultatem decyzji podejmowanych przed kilkunastoma lub kilkudziesięcioma miesiącami.

Rozpoczynane budowy bez wyraźnego przełomu

Z punktu widzenia aktualnej kondycji pierwotnego rynku mieszkaniowego znacznie ważniejsze są dane dotyczące inwestycji rozpoczynanych. W pierwszym półroczu 2026 r. ruszyła budowa 114,6 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych, czyli o 3,5 proc. więcej niż rok wcześniej.

Deweloperzy rozpoczęli w tym czasie budowę 69,6 tys. lokali, poprawiając wynik z pierwszego półrocza ubiegłego roku zaledwie o 1,9 proc. Trudno więc na tej podstawie mówić o zdecydowanym inwestycyjnym odbiciu. Mamy raczej do czynienia ze stabilizacją aktywności deweloperów po silnym, 15-procentowym spadku rozpoczynanych budów w całym 2025 r.

Optymistycznie może wyglądać sam czerwiec, kiedy deweloperzy rozpoczęli budowę blisko 11,7 tys. mieszkań, aż o 32 proc. więcej niż przed rokiem. Jeden mocny miesiąc nie zmienia jednak zasadniczego obrazu całego półrocza, w którym wolumen nowych budów pozostał bardzo zbliżony do ubiegłorocznego.

Wysoka oferta nadal hamuje nowe inwestycje

Deweloperzy nadal muszą brać pod uwagę bardzo wysoki poziom oferty nowych mieszkań. Według wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl pod koniec czerwca w siedmiu największych metropoliach firmy deweloperskie miały w sprzedaży łącznie ponad 78 tys. lokali. Wartość ta odnosi się do metodologii stosowanej przez portal i może różnić się od szacunków innych firm monitorujących rynek. Niezależnie jednak od dokładnego poziomu oferty pozostaje ona bardzo duża, a okresowa przewaga sprzedaży nad nową podażą nie przełożyła się dotąd na jej wyraźne kurczenie. Dodatkowo część mieszkań wracała do sprzedaży wskutek rezygnacji nabywców z wcześniej zawartych umów.

Z punktu widzenia decyzji inwestycyjnych deweloperów najważniejsza jest więc nie tyle sama bezwzględna liczba mieszkań w ofercie, ile fakt, że mimo ograniczenia nowych wprowadzeń jej wolumen pozostaje wysoki. To nadal uzasadnia ostrożne i selektywne uruchamianie kolejnych inwestycji, nawet przy jednoczesnym intensywnym pozyskiwaniu nowych pozwoleń na budowę.

Każda rozpoczęta budowa oznacza konieczność zaangażowania kapitału, ponoszenia kosztów finansowania i wykonawstwa oraz podjęcia ryzyka, że nowe mieszkania trafią do sprzedaży w momencie słabszego popytu. W warunkach wciąż znacznej konkurencji podażowej deweloperzy wybierają więc projekty najbardziej perspektywiczne, odkładając realizację pozostałych na późniejszy termin.

Źródło: RynekPierwotny.pl na podst. danych GUS

Pozwoleń przybywa znacznie szybciej niż nowych budów

Najbardziej spektakularnie prezentują się statystyki mieszkań, na których budowę deweloperzy uzyskali pozwolenia. W pierwszym półroczu br. decyzje administracyjne objęły blisko 96 tys. lokali, czyli aż o 25,4 proc. więcej niż przed rokiem.

Oznacza to, że deweloperzy pozyskali pozwolenia na budowę ponad 26 tys. mieszkań więcej, niż w tym samym czasie faktycznie rozpoczęli. Liczba pozwoleń była tym samym aż o blisko 38 proc. wyższa od liczby uruchomionych budów.

Dla porównania, w pierwszym półroczu 2025 r. różnica pomiędzy pozwoleniami a rozpoczęciami wynosiła zaledwie około 8 tys. mieszkań. W ciągu roku wzrosła więc ponad trzykrotnie.

Danych tych nie należy oczywiście interpretować w ten sposób, że dokładnie 26 tys. tegorocznych pozwoleń zostało odłożonych przez deweloperów do szuflady. Inwestycje rozpoczynane w danym miesiącu często są realizowane na podstawie decyzji uzyskanych znacznie wcześniej. Tak duża rozbieżność pomiędzy obiema kategoriami wyraźnie pokazuje jednak, że tempo administracyjnego przygotowywania projektów zdecydowanie wyprzedza obecne tempo ich faktycznej realizacji.

Co istotne, wzrost pozwoleń nie jest zjawiskiem ograniczonym do jednego wyjątkowo udanego miesiąca. Wysokie wyniki były widoczne już pod koniec ubiegłego roku, kiedy w samym grudniu deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę ponad 20 tys. mieszkań. W pierwszym półroczu 2026 r. tendencja ta była kontynuowana, a w czerwcu liczba pozwoleń wyniosła 16,4 tys., rosnąc aż o 47 proc. w relacji rok do roku.

Deweloperzy kupują sobie inwestycyjną gotowość

Rosnąca liczba pozwoleń wskazuje, że deweloperzy nie zakładają długotrwałej stagnacji rynku. Przeciwnie, przygotowują projekty, które będzie można stosunkowo szybko uruchomić w przypadku dalszej poprawy sprzedaży mieszkań, zwiększenia dostępności kredytów hipotecznych albo wyraźniejszego obniżenia kosztów finansowania.

Samo uzyskanie pozwolenia nie wiąże się jeszcze z koniecznością rozpoczęcia kosztownej budowy. Zapewnia natomiast deweloperowi możliwość wyboru dogodnego momentu wejścia z inwestycją na rynek. Firmy mogą w ten sposób budować zapas gotowych projektów i uruchamiać je etapami, odpowiednio do sytuacji popytowej w poszczególnych miastach i dzielnicach.

Można zatem powiedzieć, że branża kupuje sobie inwestycyjną gotowość. Chce dysponować odpowiednio szeroką pulą przygotowanych projektów, ale nie zamierza realizować ich wszystkich jednocześnie, dopóki poprawa popytu nie okaże się wystarczająco trwała.

Wysokie statystyki pozwoleń są więc oznaką umiarkowanego optymizmu dotyczącego średnioterminowych perspektyw rynku. Z kolei znacznie słabsza dynamika rozpoczynanych budów potwierdza, że ten optymizm pozostaje warunkowy i nie przełożył się jeszcze na zdecydowaną ekspansję inwestycyjną.

Boom na razie głównie na papierze

Pierwsza połowa 2026 r. przyniosła zatem specyficzny układ statystyk. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania pozostaje stabilna, liczba rozpoczynanych budów wzrosła jedynie symbolicznie, natomiast liczba pozwoleń zwiększyła się aż o jedną czwartą.

Nie mamy więc jeszcze do czynienia z nowym boomem budowlanym. Na razie jest to przede wszystkim boom przygotowawczy, widoczny w dokumentacji administracyjnej, bankach ziemi i projektach oczekujących na uruchomienie.

Dalszy rozwój sytuacji będzie zależał przede wszystkim od popytu. Jeżeli sprzedaż nowych mieszkań będzie nadal rosnąć, zgromadzony zapas pozwoleń może w kolejnych kwartałach stosunkowo szybko przełożyć się na większą liczbę rozpoczynanych inwestycji. Efektem byłby wzrost podaży mieszkań przypadający głównie na lata 2027–2028.

Jeżeli jednak poprawa sprzedaży okaże się krótkotrwała, część przygotowanych inwestycji pozostanie odłożona, a deweloperzy nadal będą uruchamiać nowe etapy bardzo selektywnie. W takim scenariuszu wysoka liczba pozwoleń nie będzie zapowiedzią gwałtownego wzrostu budownictwa, lecz formą zabezpieczenia na wypadek przyszłego ożywienia rynku.

Od defensywy do ostrożnego wyczekiwania

Ubiegły rok upłynął pod znakiem wyraźnego ograniczania zarówno liczby rozpoczynanych inwestycji, jak i pozyskiwanych pozwoleń. Pierwsza połowa 2026 r. przyniosła zauważalną zmianę nastawienia branży. Deweloperzy nadal nie zwiększają radykalnie liczby nowych budów, ale zdecydowanie intensywniej przygotowują kolejne projekty.

Nie jest to już strategia czysto defensywna, polegająca przede wszystkim na ograniczaniu podaży i wyprzedawaniu istniejącej oferty. Jednocześnie trudno jeszcze mówić o zdecydowanej ofensywie inwestycyjnej. Branża znajduje się raczej w fazie ostrożnego wyczekiwania, utrzymując gotowość do przyśpieszenia w przypadku pojawienia się odpowiednio silnego impulsu popytowego.

Najbliższe miesiące pokażą, czy rekordowo duża różnica pomiędzy pozwoleniami a rozpoczynanymi budowami zacznie się zmniejszać. Dopiero trwały wzrost nowych inwestycji potwierdziłby, że poprawa nastrojów deweloperów przestała być widoczna wyłącznie w pozwoleniach i zaczęła przekładać się na realną aktywność budowlaną – podsumowuje Jarosław Jędrzyński.

Jarosław Jędrzyński, analityk RynekPierwotny.pl

»» Odwiedź wgospodarce.pl na GOOGLE NEWS, aby codziennie śledzić aktualne informacje