Wielcy wygrani, wielcy przegrani i kilka praktycznych rad

Oto Kilka przydatnych rad, które z pewnością ułatwią skredytowanie zakupu nieruchomości w dobie pandemii. Skoro przeciwdziałanie pandemii ma sprowadzać się do 3 prostych zasad: dystans, dezynfekcja, maseczka; to tak samo powinniśmy przyjąć kilka prostych zasad podejmując decyzję o kredytowaniu zakupu mieszkania

Ale najpierw szersze spojrzenie, żeby wiedzieć, na czym stoimy. Spróbujmy odpowiedzieć na pytania: w jaki sposób rynek nieruchomości się zmienił i jak wpłynął na sytuację konsumentów na rynku nieruchomości, jak instytucje bankowe zakładały, że rynek się zmieni i czy były to celne założenia oraz czy to dobry czas na zaciąganie kredytów i nabywanie nieruchomości?

Jak zmienił się rynek nieruchomości?

Pamiętajmy, że ten kryzys dalece inny jest od tego, z którym walczyliśmy w 2008 roku i nie zaczął się od nieruchomości, więc łączenie obecnej sytuacji z założeniem, że na pewno przełoży się ona na spadek cen jest co najmniej mało zasadne. Bardziej trafne będzie zadanie pytania w jakim stopniu ten sektor gospodarki odczuł następstwa pandemii COVID, która odcisnęła piętno na wszystkich gałęziach gospodarki. W mojej ocenie rynek nieruchomości zareagował bez większych zmian, co było do przewidzenia. Powodu takiego stanu rzeczy można upatrywać w dwóch podstawowych kwestiach: po pierwsze niskie stopy procentowe i postępująca inflacja spowodowały, że coraz częściej relokujemy nasze aktywa i zamieniamy tracące wartość pieniądze na nieruchomości; po drugie nastąpiła szybka reakcja firm deweloperskich i obniżenie podaży mieszkać – co omówię nieco szerzej w dalszej części tekstu. Oczywiście są to tylko jedne z wielu aspektów tego zagadnienia, ale nie jest moim celem dogłębna analiza pozostałych i pozostanę przy tych dwóch.

Jak banki zareagowały na pandemię i jak to się odbiło na konsumentach?

Z całą pewnością banki zareagowały w analogiczny sposób jak Resort Zdrowia na przełomie marca i kwietnia br. – tzn. na wyrost i niewspółmiernie do skali zjawiska, z którym miały do czynienia. Banki z dnia na dzień zmieniły zasady gry i wszystkim wnioskom w procesie, które analizowane były z założeniem 10 proc. wkładu własnego podwyższyły wymagany wkład własny do 20 proc. Co z tego, że klienci bardzo często decydowali się na zakup nieruchomości ze względu na konkretne warunki obowiązujące w bankach gdy składali wnioski? Co z tego, że są regulacje ustawowe, które bankom zabraniają takiej zmiany, jeżeli wniosek jest już złożony przez konsumenta? Przecież jesteśmy na skraju końca świata i żadne zasady już nie obowiązują. Po tej decyzji wszystko potoczyło się bardzo szybko i analogiczne zmiany zostały wprowadzone praktycznie we wszystkich pozostałych obszarach analizy wniosków kredytowych. Instytucje finansowe wstrzymały akceptację dochodów w umów zlecenie i o dzieło oraz wprowadziły bardzo duże ograniczenia w zakresie akceptacji dochodów z działalności gospodarczych. Z analiz dla rynku nieruchomości przeprowadzonych przez banki ceny miały znacząco spaść w dół, lecz sektor nieruchomości się obronił. Rynek kredytów hipotecznych co prawda skurczył się o 30 proc., w zbliżonym stopniu spadła też ilość transakcji sprzedaży mieszkań. Nie mniej jednak przy skurczonym o 1/3 rynku nie nastąpiła zmiana proporcji podaży i popytu nieruchomości (w czym swój udział miały firmy deweloperskie, który w szybkim tempie zareagowały i zmniejszyły podaż). Oznaczało to tyle, że nadal więcej ludzi chciało kupić mieszkania, niż było ich dostępnych, więc mimo, że ilość transakcji spadła to przy przeważającym popycie nad podażą cały czas mieliśmy środowisko sprzyjające wzrostowi lub zachowaniu wysokich cen.

Jak jest teraz i czy warto brać kredyt na zakup mieszkania?

Po początkowej panice rynek kredytów hipotecznych w zasadzie się ustabilizował i banki indywidualnie podchodzą do klientów i ich dochodów. Zatem jeśli ktoś finansowo podołał kwietniowemu lockdownowi i jego sytuacja finansowa nie zmieniła się na gorsze, to ma szansę uzyskać kredyt na bardzo zbliżonych zasadach jak przed kryzysem.

Czy warto zatem kupować teraz mieszkanie i brać kredyt? To zależy… W dużym uproszczeniu rynek nabywców nieruchomości podzieliłbym na dwie grupy: pierwsza nabywa w celach realokacji aktywów i inwestycji, druga z kolei na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Zacznijmy od „inwestorów”. Nie jestem przekonany, czy to jest dobry czas na inwestowanie w nieruchomości, ale nie jestem ekspertem w tej dziedzinie i daleki jestem od zasadniczych rozstrzygnięć w tej materii. Swoim Klientom zalecam ostrożność, ponieważ sytuacja zmienia się bardzo dynamicznie i obecny kryzys przy gospodarce wolnorynkowej może pokazać nam scenariusze, które trudne są do przewidzenia – chociaż sytuację ze wzrostem cen mieszkań udało mi się przewidzieć celniej niż niektórym analitykom bankowym. Nie zmienia to faktu, że w perspektywie najbliższych kilku miesięcy, a nawet lat, sytuacja może diametralnie ulec zmianie. Na pewno nie jest to rynek sprzyjający spekulantom, którzy nastawiali się na szybki zysk ze sprzedaży i uważam, że mniejsza ilość takich osób może przynieść więcej korzyści niż strat kupującym mieszkania (szczególnie w dużych aglomeracjach miejskim), ponieważ bardzo często transakcje polegające na odsprzedaży cesji na rynku pierwotnym sztucznie windowały ceny mieszkań w górę.

Rynek dla konsumentów nabywających mieszkania na zaspokojenie własnych potrzeb, w mojej ocenie, jest zawsze i tutaj nic się nie zmieniło, ponieważ jeżeli mamy potrzebę zakupu mieszkania, pierwszego, nowszego czy większego, to mamy tę potrzebę teraz a nie za rok, dwa albo kilka lat – w oczekiwaniu na bardziej sprzyjające okoliczności. Tezę tę popieram swoimi obserwacjami, poczynionymi w okresie ostatnich 18 lat pracy w sektorze finansowym. Od kiedy pamiętam nigdy nie było optymalnego momentu na zakup mieszkania, ponieważ zawsze coś mogłoby być „lepiej” lub „taniej”. Dla przykładu jeżeli mieszkania były tanie to ciężko było uzyskać kredyt w banku, albo kredyty była bardzo drogie. Lub odwrotnie banki prześcigały się w cenach kredytów w wyścigu o klienta, ale ceny mieszkań szybowały w górę. Nie ma zatem sensu czekać, ponieważ mieszkanie chcemy nabyć teraz a jak widać rynek jest na tyle zmienny, że ciężko jest sobie coś zaplanować w dłuższej perspektywie czasu. Przed nami wiele różnych kryzysów, których na ten moment nie jesteśmy w stanie przewidzieć, czego COVID jest najlepszym przykładem i niestety odkładanie życiowych decyzji na przyszłość często przekreśla nasze plany, które wcześniej były możliwe do zrealizowania.

Wielcy wygrani i wielcy przegrani tego kryzysu oraz kilka praktycznych rad

Kryzys COVID pokazał jak mało wiemy o świecie, jak szybko wszystko może się zmienić w naszym życiu i jak szybko zapominamy o złych rzeczach, ponieważ wśród nas wciąż żyją ludzie, którzy przeżyli epidemię hiszpanki, albo inne wielkie kryzysy takie jak II Wojna Światowa. Zawężając horyzont interesującej nas rzeczywistości do sektora finansowego i banków, którym przyszło mierzyć się z pandemią, podzieliłbym w/w na te, które sprostały sytuacji i pokazały, że stoją na straży stabilności gospodarki i nadal zasługują na miano instytucji zaufania publicznego i na te, które nie sprostały temu wyzwaniu, wpadły w panikę, pokazały swoją małość i skrajny egoizm w relacjach z klientami.

Największą klasę w pandemii pokazały (w mojej subiektywnej ocenie) PKO BP SA, BNP Paribas Bank Polski SA. i Alior Bank SA. Wszystkie trzy zachowały zimną krew, nie zmieniły procedur i pokazały, że nawet w kryzysie można robić kredyty hipoteczne oraz zachować rozsądek w ocenie ryzyku kredytowego.

Największymi przegranymi kryzysu są ING BANK Śląski SA i Bank Millennium SA. Chaos, degrengolada, procesy kredytowe idące w miesiące oraz decyzje kredytowe, które nie rządzą się żadnym logicznym wytłumaczeniem. Jest to dla mnie wielce zastanawiające jak takie duże banki i tak rozpoznawalne wśród polskich konsumentów, w tak bezsensowny sposób podeszły do realiów pandemii? Skoro banki ustalają politykę kredytową i przyjmują wnioski klientów, którzy spełniają założone kryteria to powinny stosować się do własnych zasad. Jeżeli klient spełniający wszystkie założenia potrzebne do uzyskania kredytu podpisał umowę przedwstępną na zakup, wpłacił zadatek, podjął często życiową decyzję to ma prawo liczyć na uczciwe traktowanie a kilkumiesięczne oczekiwanie na decyzję odmową, bez żadnego rozumnego uzasadnienia, do uczciwych nie należy.

Pamiętajmy, że wszystko co dzieje się teraz w otaczającej nas rzeczywistości zależy od nas samych i od tego jak wzajemnie będziemy się traktować. Skoro przeciwdziałanie pandemii ma sprowadzać się do 3 prostych zasad: dystans, dezynfekcja, maseczka; to tak samo powinniśmy przyjąć kilka prostych zasad podejmując decyzję o kredytowaniu zakupu mieszkania:

• Jeżeli kupujemy mieszkanie i bierzemy kredyt to oceńmy nasze szanse i możliwości zanim ruszymy na poszukiwania

• Ustalajmy na tyle długie terminy realizacji umów przedwstępnych / rezerwacyjnych / deweloperskich / terminy budowy domu , aby wziąć pod uwagę obecną sytuację i to, że jutro człowiek, który analizuje nasz wniosek w banku może się rozchorować, albo trafić na kwarantannę i nie będzie nikogo, kto z dnia na dzień go zastąpi – w bankach też pracują tylko ludzie

• Porozmawiajmy ze sprzedającym, lub deweloperem, aby nie straszył nas zadatkami, karami, terminami itd. Wszyscy mamy pandemię i czasem sytuacja nie jest od nas zależna – my chcemy kupić, oni chcą sprzedać, więc odrobina życzliwości i zrozumienia w tych trudnych czasach wszystkim ułatwi życie

Z całą pewnością zastosowanie ich w praktyce pozwoli nam i osobom uczestniczącym w tym procesie oszczędzić wielu nerwów i niepotrzebnych negatywnych emocji, które potrafią temu towarzyszyć.

Tomasz Pągowski, Kancelaria Finansowa Bracia Blues

.

CZYTAJ TEŻ: Kredyt teraz? Ekspert przestrzega przed tymi praktykami

CZYTAJ TEŻ: Student w kolejce po kredyt

CZYTAJ TEŻ: Edukacja finansowa nie tylko w czasach zarazy