Tąpnięcie na rynku nieruchomości! Ponad 100 tys. osób może stracić pracę

W styczniu 2023 roku deweloperzy zdecydowali się na budowę tylko 5 817 mieszkań. W porównaniu do roku 2022 to spadek o 20 proc. W branży budowalnej obecnie zatrudnionych jest około 500 tys. osób. Spadek liczby nowych inwestycji będzie się wiązał z utratą pracy przez co najmniej 100 tys. osób. Czy wyliczenia potwierdzają znawcy branży? O opinie zapytano Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu RynekPierwotny.pl.

Silne spowolnienie w branży nieruchomości rodzi poważne i w pełni uzasadnione obawy o spadek zatrudnienia w branżach z nią powiązanych. Mówi się, że rynek nieruchomości w bieżącym kwartale znajdzie swoje koniunkturalne dno.

Statystyki pokazują, że nad rynkiem nieruchomości zawisły czarne chmury. Czy to prawda, że pracę straci co najmniej 100 tys. osób?

Rynek mieszkaniowy jest kołem zamachowym całej gospodarki. Tym samym, jeżeli owo „koło zamachowe” gwałtownie traci swoją dynamikę, to destrukcyjnie wpływa na całą gospodarkę z rynkiem pracy na czele. Stąd też silne spowolnienie w mieszkaniówce rodzi poważne i w pełni uzasadnione obawy o spadek zatrudnienia w branżach z nią powiązanych już w bezpośredniej perspektywie.

W całym roku 2023 przedsiębiorcy prognozują zaledwie 70-80 tys. budów nowych lokali, czyli około 6 tys. miesięcznie. Jakie będą skutki drastycznego spadku nowych inwestycji?

Tąpnięcie przedmiotowych statystyk w ciągu 2 lat o połowę powoduje drastyczne ograniczenie popytu na materiały budowlane, wykończeniowe, stolarkę, meble, artykuły wyposażenia wnętrz, AGD itp. Topnieje zapotrzebowanie na siłę roboczą nie tylko w zakładach produkcyjnych, ale także w przypadku budowlańców czy pracowników dystrybucji towarów związanych z mieszkaniówką.

Jeżeli więc tegoroczne prognozy spadku produkcji mieszkań się potwierdzą, pracę może stracić nawet więcej niż 100 tys. osób. Poza tym poważnego uszczerbku dozna także budżet państwa. Z każdego wybudowanego i sprzedanego nowego lokum 25-35 proc. jego wartości rynkowej trafia bowiem do budżetu w postaci podatków. Stąd absolutna konieczność stałego wspierania przez państwo budownictwa mieszkaniowego, najlepiej z tym większą determinacją, im sytuacja gospodarcza gorsza.

Przed nami zapowiadany przez rząd kredyt na mieszkanie 2 proc. Już teraz możemy liczyć na odwrócenie pesymistycznego trendu?

Zapowiadany program mieszkaniowych kredytów preferencyjnych wzmocni popyt przede wszystkim na rynku wtórnym, wspierając budownictwo mieszkaniowe tylko w marginalnym stopniu. Do tego planowane opodatkowanie i ograniczenie mieszkaniowych zakupów inwestycyjnych dodatkowo zastopuje popyt na nowe mieszkania, przyczyniając się m.in. do pogorszenia kondycji rodzimego rynku pracy.

Polacy patrzą na ceny mieszkań i nie wierzą w to co widzą. Ceny wciąż rosną. Czy znajdzie się jakaś nadzieja na obniżkę cen mieszkań?

W sytuacji ponad 17-procentowej inflacji trudno sobie wyobrazić spadki cen nowych mieszkań, co przede wszystkim wynika ze wzrostu kosztów ich produkcji. Choć coraz wolniej, to jednak wciąż w dwucyfrowym tempie drożeją materiały budowlane, transport, robocizna, o cenach energii nie wspominając. Przede wszystkim jednak w obecnych warunkach rynkowych należy różnicować zmiany cen w znaczeniu nominalnym i realnym. W ubiegłym roku odnotowano około 10-procentowy średni wzrost cen ofertowych mieszkań deweloperskich. Ale były to nominalne zmiany, które po uwzględnieniu inflacji w znaczeniu realnym już dziś wskazują na początki tendencji spadkowej, choć nie widać jej w cennikach deweloperów. Istotne statystycznie nominalne wzrosty w najbliższych miesiącach byłyby prawdopodobne pod tym warunkiem, że deweloperzy będą wprowadzać na rynek znacznie mniej inwestycji niż w minionych latach boomu, ale za to w wyższym standardzie pod preferencje klienta zamożniejszego, inwestycyjnego z gotówką do dyspozycji.

Reasumując, pewne pogłębienie zniżki realnych wycen nowych mieszkań jest w najbliższych miesiącach opcją najbardziej prawdopodobną. Wynika to z przewidywanej wysokiej inflacji przy wyraźnie hamującej dynamice cen nominalnych nowych mieszkań w relacji rdr.

Te wielkie problemy kiedyś muszą się skończyć. Wiemy z analiz historycznych, że rynek mieszkań przechodzi wzrosty i spadki.

Można ostrożnie oczekiwać, że rynek w bieżącym kwartale znajdzie swoje koniunkturalne dno, którego już raczej nie pogłębi, choć trudno spodziewać się jakiegoś spektakularnego odbicia. Warunki okołorynkowe powinny ulec umiarkowanej poprawie, jednak planowane wprowadzenie w połowie roku kredytów preferencyjnych nie spowoduje eksplozji koniunktury sprzedażowej rynku pierwotnego, stanowiąc zaledwie jego marginalne wsparcie.

Z kolei cięcie bufora KNF do 2,5 proc. poprawi zdolność kredytową o mniej więcej jedną piątą, ale dotyczy kredytów o okresowo stałej stopie, które mogą jeszcze stosunkowo długo pozostawać na marginesie zainteresowania rodaków w okolicznościach oczekiwania na spadek stóp procentowych.

Rynek jednak oswoi się ze stanem dekoniunktury i już na dobre w nim urządzi na pewnych „kryzysowych” poziomach statystycznych, które staną się wyznacznikiem stabilizacji na co najmniej kilka kwartałów, o ile nie na dłużej. Oczywiście warunkiem realizacji takiego scenariusza jest założenie braku drastycznego pogorszenia sytuacji gospodarczej kraju czy kolejnych podwyżek stóp w reakcji na ewentualną kolejną rosnącą falę inflacji. Sytuacji w innych krajach UE, ze szczególnym uwzględnieniem strefy euro, nie da się wprost odnosić do sytuacji w krajowej mieszkaniówce. Tamtejszy znacznie niższy poziom inflacji czy stóp procentowych sprawia, że perspektywy rynkowe dla starych krajów Unii nie będą decydujące dla perspektyw koniunktury krajowego rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Tymczasem wydaje się dość prawdopodobne, że sytuacja na rynku mieszkaniowym będzie w najbliższych miesiącach w mniejszym lub większym stopniu wpływać destrukcyjnie na rodzimy rynek pracy. Już w drugiej połowie ub. roku wiodący krajowi producenci stolarki otworowej skracali tydzień pracy i zmieniali strukturę zatrudnienia w odpowiedzi na dotkliwy spadek zamówień. Proces ten może eskalować w miarę upływu czasu trwania kryzysu, choć nie jest przesądzona skala jego rażenia. Trudno jednoznacznie przewidzieć, czy będzie to przewidywany spadek zatrudnienia o 100 tys., czy też mniej lub więcej. Dużo będzie bowiem zależało od rozwoju sytuacji rynkowej i gospodarczej kraju, skali czy trwałości recesji, oraz ewentualnych decyzji interwencyjnych rządu.

Joanna Buczyńska