Czeka nas rok nadrabiania zaległości w mieszkaniówce

W marcu 2020 roku mało kto spodziewał się, że tak szybko rynek mieszkaniowy odbuduje się na przekór epidemii. Spodziewane na wiosnę odmrażanie gospodarki i wyraźny powrót banków do gry o rynek hipoteczny to dobry prognostyk na najbliższe miesiące

Perspektywa wychodzenia z epidemicznych ograniczeń to scenariusz, który dominuje w prognozach rynkowych. Nie inaczej jest na rynku mieszkaniowym. Ten co prawda przez epidemię nie został nadmiernie poturbowany, ale wraz z poprawą w całej gospodarce, także sektor mieszkaniowy ma szanse notować wyniki jeszcze lepsze niż w 2020 roku.

Epidemia uderzyła w optymizm rodaków

Dla realizacji tego scenariusza ważna jest między innymi sytuacja finansowa gospodarstw domowych. Tę obok kondycji sektorów budownictwa, bankowości i dynamiki zmian cen HRE Think Tank bada w ramach publikowanego co kwartał syntetycznego indeksu koniunktury – HRE Index. Jest oczywiste, że optymizm Polaków był tym czynnikiem, który w ubiegłym roku wyraźnie przygasł. Wpływało to negatywnie na popyt na mieszkania. Tak jak się spodziewaliśmy był to też główny element, który doprowadził do obniżania się wartości naszego subindeksu badającego wspomnianą sytuację gospodarstw domowych.

Chcesz wiedzieć więcej? Dokładny opis indeksu – tego jak go liczymy i co bierzemy pod uwagę - zamieściliśmy w aneksie metodologicznym.

Negatywnie na wartość subindeksu gospodarstw domowych wpłynął też fakt, że w ostatnim czasie Polacy więcej pieniędzy oszczędzali niż pożyczali na zakup mieszkań. Tę zmianę zaliczyliśmy do czynników negatywnych z ostrożności, choć już widzimy, że sytuacja ta powinna okazać się przejściowa. Póki co twarde dane pokazują, że Polacy zaciągali w 2020 roku mniej kredytów hipotecznych, choć wartość przeciętnego kredytu była najwyższa w historii. Z drugiej strony dużo inwestowaliśmy w aktywa finansowe i oszczędzaliśmy (np. zasilając rachunki bankowe, fundusze inwestycyjne czy kupując obligacje). Gdyby ta zmiana nie miała ciągu dalszego, to faktycznie należałoby ją zakwalifikować do zdarzeń negatywnych z punktu widzenia sektora mieszkaniowego. Tak właśnie zrobiliśmy.

Przy tym spodziewamy się, że splot tych czynników powinien mieć pozytywne konsekwencje. W naszej ocenie mamy tu do czynienia z jednej strony z odroczonym popytem, a z drugiej z efektami budowania przez Polaków poduszki finansowej na „czarną godzinę”. Rodacy ze względu na trudności w ubieganiu się o kredyty, często nie mogli ich zaciągać w 2020 roku. Już jednak dane za pierwsze miesiące br. sugerują, że ten odroczony popyt jest teraz realizowany. Ułatwienia w dostępie do kredytów już w lutym spowodowały, że Polacy składali najwięcej wniosków kredytowych od co najmniej 2016 roku Pomóc mógł w tym fakt, że w 2020 roku oszczędności Polaków rosły najszybciej w historii ze względu na utrzymywanie się przyzwoitej sytuacji na rynku pracy (dzięki działaniom władz i wytrwałości przedsiębiorców), ograniczaniu konsumpcji i budowaniu oszczędności przez rodaków.

Z drugiej strony pozytywnie na ocenę kondycji gospodarstw domowych wpływa fakt, że wynagrodzenia Polaków rosły w ostatnim czasie szybciej niż ceny mieszkań. Podczas gdy w grudniu wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw rosły o 6,6% (r/r), to ceny mieszkań używanych w największych miastach były pod koniec 2020 roku o 5,6% wyższe (r/r).

Uspokojenie cen mieszkań

Skoro już o tym mowa, to należy podkreślić, że zmiany związane z epidemią doprowadziły do znacznego spowolnienia wzrostów cen mieszkań. W efekcie wartość subindeksu, w ramach którego badamy ten obszar, była na koniec 2020 roku na takim poziomie, co pod koniec 2019 roku.

Wynikało to wprost z faktu, że tak jak wspomnieliśmy wcześniej, w ubiegłym roku wzrosty cen mieszkań wytracały impet. W czwartym kwartale wyraźnie powiększyła się też różnica pomiędzy długookresową ceną równowagi oraz tym ile faktycznie Polacy płacili za mieszkania. Chodzi o to, że pomimo dominującej narracji, że mieszkania w Polsce są drogie, to ze statystycznego punktu widzenia, ich ceny rosną wolniej niż mogłyby rosnąc w aktualnym otoczeniu rynkowym.

Popyt na kredyty najwyższy od lat

Jednym z elementów tego otoczenia jest sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych. W ostatnich miesiącach mieliśmy tu do czynienia z potężnymi zmianami. Najpierw wybuch epidemii doprowadził do wyraźnego ograniczenia akcji kredytowej poprzez zaostrzenie wymagań stawianych przez banki. Wystarczyło jednak kilka miesięcy, aby instytucje te zrozumiały, że nie było to w pełni racjonalne posunięcie. Szczególnie wyraźnie widać było jak stopniowo banki traciły przekonanie, że ceny mieszkań będą spadać. W efekcie już w trzy kwartały po podwyżkach marż kredytowych (część oprocentowania stanowiąca dochód banku) doszło do ich normalizacji. Powoli banki otwierały się też na klientów, którzy zarabiali w sposób inny niż w ramach umowy o pracę na czas nieokreślony. W 2021 roku możemy też już mówić o tym, że znowu większość banków przyjmuje wnioski kredytowe od osób z niskim (10-proc.) wkładem własnym.

Przez co najmniej kilka miesięcy o kredyt było jednak trudno. Szczególnie dotknęło to osób młodych, które często pracują na tzw. umowach śmieciowych i dysponują niskim wkładem własnym. Oba te elementy przez pewien czas dyskwalifikowały chętnych na hipoteki. Problem jest spory, bo co roku samych tylko osób w wieku 25-34, które wyprowadzały się z domów rodzinnych było po 200-350 tysięcy. Oczywiście nie wszyscy kupowali mieszkania. Część zasilała grono najemców. Tak czy inaczej mamy jednak do czynienia z bardzo liczną grupą, która w 2020 roku musiała odłożyć swoje marzenia o własnym „M” na później. Wszystko wskazuje na to, że już w bieżącym roku obserwujemy realizację tego odroczonego popytu. Na taki właśnie obrót spraw wskazuje fakt, że w lutym Polacy złożyli w bankach najwyższą od lat liczbę wniosków kredytowych . Jest to kontynuacja dobrych danych, które napłynęły z banków pod koniec ubiegłego roku podnosząc wartość jednego z badanych przez nas subindeksów kontrolujących sytuację w sektorze bankowym.

Najmocniejszy początek roku w historii budownictwa

Dobrą koniunkturę sugerują też dane napływające z sektora budownictwa mieszkaniowego. W sumie trudno się dziwić. W 2020 roku oddano do użytkowania najwięcej nowych domów i mieszkań od 4 dekad. Gdyby tego było mało, to kontynuację dobrych danych widzimy też w publikacjach za bieżący rok. Okazuje się bowiem, że styczeń deweloperzy zakończyli rozpoczynając budowy ponad 12 tys. nowych mieszkań. To najlepszy styczniowy wynik w historii.

Oczywiście te informacje nie są zawieszone w próżni. Deweloperzy budują dużo, bo i Polacy chcą kupować mieszkania. Aby oferta dostępna w biurach sprzedaży była atrakcyjna, niezbędne jest jej odświeżanie i poszerzanie, a więc też rozpoczynanie nowych projektów. Wiele wskazuje na to, że także deweloperzy starają się w ostatnich miesiącach nadrabiać stracony przez epidemię czas. Przypomnijmy, że szczególnie w kwietniu i maju 2020 r. firmy rozpoczynały budowę o połowę mniejszej liczby mieszkań niż w analogicznych miesiącach roku 2019. Kolejne miesiące pokazały, że deweloperzy, którzy najbardziej ograniczyli rozpoczynanie nowych projektów, przegrywali walkę w względy kupujących sprzedając w 2020 roku wyraźnie mniej mieszkań. Taki los czekał te firmy, które zbyt długo zwlekały z uruchamianiem nowych projektów. Powód jest prosty - nie sposób sprzedać mieszkania, których nie wprowadziło się do sprzedaży.

Z naszych wyliczeń zaprezentowanych w ramach subindeksu sektora budownictwa wynika, że skala budów prowadzonych przez deweloperów jest już bardzo wysoka. Jeśli popyt na mieszkania jeszcze wzrośnie, to trudno będzie mu sprostać ze względu na niskie rezerwy mocy wytwórczych. Aby budować więcej, niezbędne jest wprowadzanie nowoczesnych technologii – np. stosowanie popularnych w wielu zachodnich krajach prefabrykatów

Solidny fundament pod dobre wyniki w mieszkaniówce

Reasumując - biorąc pod uwagę 18 wskaźników z obszaru budownictwa, cen mieszkań, kondycji gospodarstw domowych i sektora bankowego – oszacowaliśmy wartość indeksu HRE za czwarty kwartał 2020 roku na 0,663. To mniej niż w trzecim kwartale, ale też mniej niż przed rokiem. Już od trzech kwartałów obserwujemy uspokojenie sytuacji na rynku mieszkaniowym. Podsumowując wyniki za czwarty kwartał 2020 roku musimy podkreślić, że nie obserwowaliśmy zjawisk wskazujących na trwałe nierównowagi na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz możliwość wystąpienia takich nierównowag w najbliższym czasie.

Jeśli natomiast chodzi o przewidywania na najbliższą przyszłość, to w 2021 roku spodziewamy się wysokiego popytu na mieszkania ze strony kupujących posiłkujących się kredytem. Powinien być on wyższy od popytu z 2020 roku o co najmniej 10%. Powodów jest kilka. Jednym z nich są wcześniej wspomniane ułatwienia w dostępie do kredytów mieszkaniowych. Bardzo ważna jest też spodziewana odbudowa gospodarki. Jej dynamika może być na tyle wysoka, że powinno to powodować wzrost zatrudnienia i wynagrodzeń Polaków. W latach 2021-23 PKB Polski ma rosnąć o od 4,1 – 5,4% rocznie. To, w połączeniu ze spodziewaną poprawą sytuacji epidemicznej, daje szanse na większy optymizm rodaków. Na popyt na kredyty pozytywnie powinien też wpływać spodziewany wzrost cen mieszkań i bardzo niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. Z drugiej strony nad bankami ciągle wisi problem kredytów walutowych. Rozwiązanie go może się okazać bardzo kosztowne. To znowu oznaczałoby, że niektóre instytucje będą wymagały dodatkowego wsparcia kapitałowego. Wciąż przed nami są decyzje o tym jak problemy te zostaną rozstrzygnięte. Jedno nie ulega wątpliwości – im więcej czasu dostaną banki na przygotowanie i ewentualne przeprowadzenie całego procesu, tym mniejsze będzie ryzyko, że wpłynie to na potencjalne ograniczenie akcji kredytowej – szczególnie tej skierowanej do klientów zainteresowanych hipotekami. Powody są proste – są to kredyty bardzo dobrze zabezpieczone i sumiennie spłacane, na których dodatkowo banki mogą sensownie zarobić.

W naszej ocenie bardzo prawdopodobne jest też to, że w bieżącym roku Polacy kupią więcej mieszkań za gotówkę. Tu gama powodów jak i skala spodziewanego wzrostu jest bardzo zbliżona do tych związanych z przewidywanym wzrostem popytu na kredyty hipoteczne. Pozytywnie na skalę zakupów gotówkowych powinna oddziaływać spodziewana poprawa sytuacji epidemicznej, odrodzenie gospodarki i dobre dane z rynku pracy. W tym wypadku ważne są też: utrzymanie oferty niemal nieoprocentowanych lokat i wzmożona inflacja (ponad 2,5%).

Jeśli popyt na mieszkania będzie rósł zgodnie z naszymi przewidywaniami, to powinno to doprowadzić do wzrostu cen mieszkań w Polsce o około 7-10%. Oznaczałoby to realny wzrost cen, a więc taki, którzy przewyższałby inflację.

Epidemia w odwrocie?

Zagrożeniem dla takiego bazowego scenariusza jest oczywiście brak poprawy sytuacji epidemicznej w kraju, utrzymywanie rządowych ograniczeń i powolniejsza odbudowa gospodarki. To wszystko skutkowałoby mniejszym optymizmem Polaków, gorszą (niż w scenariuszu bazowym) sytuacją na rynku pracy i mniejszą skłonnością banków do udzielania kredytów hipotecznych. Przy takim rozwoju wypadków niższy byłby też popyt na mieszkania, co spowodowałoby mniej dynamiczne zmiany cen nieruchomości. Przy tym doświadczenia ostatnich kwartałów sugerują, że nawet przy realizacji negatywnego scenariusza, nadzieje na wyraźne spadki cen mieszkań mogłyby okazać się płonne.

Po marcowej konferencji z udziałem prof. Glapińskiego wyraźnie ograniczone zostały ponadto nadzieje niektórych uczestników rynku (np. banków) na podwyżki stóp procentowych. Te w założeniu miały za zadanie przeciwdziałać spodziewanemu wzrostowi inflacji. Dziś wydaje się jednak, że w Radzie Polityki Pieniężnej przeważa opinia, że dotychczasowa polityka monetarna zapewnia wystarczającą stabilność cen. W efekcie za bardziej zasadne większość Rady uznaje wspieranie odbudowy gospodarki.

Ujemne realne oprocentowanie na lata

Poziom stóp procentowych jest z punktu widzenia sektora mieszkaniowego kluczowy. To właśnie niskie stopy procentowe powodują, że oprocentowanie lokat jest niemal zerowe, a więc rośnie atrakcyjność inwestowania na rynku mieszkaniowym. Najniższe w historii stopy procentowe powodują też, że kredyty mieszkaniowe są rekordowo tanie, co dodatkowo wzmacnia popyt na mieszkania.

Z szacunków HRE Investments opartych o najnowsze dane i prognozy wynika, że na przeciętnej rocznej lokacie oszczędzający traciliby w najbliższych latach po około 2-3% kapitału – oczywiście po uwzględnieniu inflacji i opodatkowania. Warunki te w dalszym ciągu powinny więc sprzyjać popytowi na mieszkania, które w przypadku inwestycji długoterminowej powinny nie tylko uchronić kapitał przed inflacją, ale jeszcze generować w miarę regularne i przewidywalne dochody z czynszu.

Co ciekawe, podobnie powinno być też w przypadku kredytów. Ich realne oprocentowanie także może być w najbliższym czasie ujemne. Chodzi o to, że siła nabywcza kapitału pożyczonego w ramach kredytu mieszkaniowego powinna, w wyniku działania inflacji, spadać szybciej niż banki będą do tego długu naliczać odsetki. Z takim fenomenem jeszcze nie mieliśmy do czynienia. Najprawdopodobniej jest to też jeden z czynników stojących za rekordowym popytem na hipoteki.

Zagraniczny kapitał docenia rodzimą mieszkaniówkę

W ostatnich miesiącach i kwartałach mamy też do czynienia z jeszcze innym fenomenem – rekordowym zainteresowaniem rodzimym rynkiem mieszkaniowym ze strony inwestorów zagranicznych. W ramach tego trendu obserwujemy pakietowe zakupy mieszkań na wynajem, nabywanie całych budynków, ale też przejmowanie czołowych deweloperów, których zadaniem będzie już nie tylko budowanie mieszkań na sprzedaż, ale też budowanie budynków i osiedli z przeznaczeniem na wynajem. I tak na przykład szacuje się, ze w 2025 roku w Polsce ma już być ponad 66 tysięcy mieszkań na wynajem w budynkach specjalnie w tym celu zbudowanych.

W normalnych warunkach wzrost liczby mieszkań powinien cieszyć. Szczególnie powinien on cieszyć w segmencie nieruchomości na wynajem, w którym braki mieszkaniowe są jeszcze bardziej palące niż na rynku własnościowym. Obrazują to chociażby wskaźniki przeludnienia mieszkań. Trzeba mieć jednak świadomość, że zbyt duży napływ kapitału ze strony inwestorów instytucjonalnych może też generować negatywne skutki. Na przykład przejmowanie firm deweloperskich po to, aby budowały one mieszkania na wynajem, a nie na sprzedaż oznacza, że podaż mieszkań własnościowych może być ograniczana. To przy wysokim popycie może prowadzić do wzrostów cen nieruchomości. Pokazując ten mechanizm jeszcze bardziej obrazowo, można pokusić się o takie stwierdzenie, że zbyt duży napływ kapitału na rynek mieszkaniowy podnosi ceny mieszkań. Inwestorzy widząc, że wartość ich aktywów rośnie, będą niezadowoleni gdy okaże się, że rentowność wynajmu spada (stosunek czynszu do wartości lokali na wynajem). Oczekując konkretnej stopy zwrotu z drożejących aktywów mogą oni dążyć do podnoszenia stawek za wynajem lub obniżania kosztów, a co za tym idzie też standardu nieruchomości. Efekt może być więc taki, że zamiast podniesienia standardu mieszkaniowego Polaków dojdzie do wzrostów cen do takiego poziomu, że jeszcze większej grupy osób nie będzie stać na zakup lub najem mieszkania adekwatnego do ich potrzeb – tak jak dzieje się to na przykład w Wielkiej Brytanii, w Niemczech czy Francji. Wciąż do realizacji takiego scenariusza jest oczywiście w Polsce daleko, ale warto pamiętać, że właśnie taki może być efekt napływu zbyt dużego kapitału na rodzimy rynek mieszkaniowy.

Studenci powinni wrócić na uczelnie, a pracownicy do pracy

W oczach inwestorów zagranicznych rodzimy rynek jest atrakcyjny ze względu na wysoką rentowność wynajmu, niewielką skalę regulacji tego rynku oraz fakt, że potrzeby mieszkaniowe Polaków są dalekie od zaspokojenia. To głównie dlatego inwestorzy instytucjonalni są tak aktywni na rodzimym rynku.

Perspektywy tego sektora są jednak ciekawe nie tylko w długim terminie. Już w bieżącym roku prawdopodobny jest scenariusz odbudowy koniunktury na rynku najmu. Tu znowu potrzebne są: zniesienie nałożonych przez rząd ograniczeń, odbudowa gospodarki i powrót studentów do miast akademickich. Szanse na to wydają się spore biorąc pod uwagę to jak duża część społeczeństwa powinna być w drugiej połowie roku zaszczepiona. Rządzący powinni mieć też świadomość, że utrzymywanie stanu, w którym nauka prowadzona jest w trybie zdalnym bardzo negatywnie wpływa na poziom nauczania i możliwość rozwoju studentów. Zbyt długie przeciąganie obecnego stanu rzeczy może mieć więc katastrofalne skutki m.in. dla karier naszych żaków i może opóźnić ich wchodzenie w dorosłość. Ale studenci to tylko jedna z grup najemców. Niemniej ważne jest to, aby pozostałe grupy najemców wróciły na rynek wraz z tym jak znoszone będą ograniczenia, gospodarka znowu przyspieszy, a społeczeństwo zacznie wracać do przedepidemicznych przyzwyczajeń.

Rynek najmu daleki od załamania

A jak sytuacja przedstawia się dziś? Wbrew obiegowej opinii, dostępne dane pokazują, że w największych miastach niewynajętych pozostaje około 7-9% mieszkań. To dwa razy więcej niż przed rokiem, ale wciąż nie jest to wynik, który sugerowałby załamanie na rynku. Jeśli chodzi o stawki za wynajem, to sytuacja jest tu bardzo różna w zależności od wielkości mieszkań czy ich lokalizacji. Gdyby uśrednić dane za ostatni kwartał 2020 roku, to okaże się, że najmocniej przecenami dotknięte zostały pokoje na wynajem. Za ich wynajem można obecnie uzyskać przeciętnie 6-7% mniej niż przed rokiem. Z drugiej strony w przypadku popularnych kawalerek ceny się prawie nie zmieniły. Średnia obniżka wyniosła tu zaledwie 1-2%. Przy tym średnia jak to często bywa trochę zamazuje obraz, bo w Poznaniu stawka jest kosmetycznie wyższa, a w Krakowie prawie o 5% niższa niż przed rokiem.

W ramach indeksu HRE patrzymy na rynek mieszkaniowy kompleksowo. Dlatego zwracamy też uwagę na kondycję rynku najmu, bo przecież wiele osób kupujących mieszkania robi to z myślą o ich późniejszym wynajmowaniu. To dlatego spodziewana poprawa koniunktury na rynku najmu jest też ważna dla poziomu popytu na zakup mieszkań.

Szanse zaklęte w rządowych propozycjach

Z nadzieją odbieramy zapowiedziane przez rząd działania interwencyjne. Szczególnie cieszyć może fakt, że mają być one prowadzone wielotorowo. Na solidne wsparcie mogą liczyć gminy budujące mieszkania komunalne czy sektor budownictwa społecznego. Duże nadzieje pokładamy też w programie „Lokal za grunt”, w ramach którego do budowania mieszkań na publicznych gruntach zostaną zaproszeni deweloperzy. Te wszystkie działania wspierają to, aby w Polsce powstawało więcej mieszkań. To właśnie ich brak jest jedną z głównych bolączek rodzimej mieszkaniówki. Niedobory te HRE Think Tank oszacował na koniec 2017 roku na 2,1 mln jednostek. Przy tym trafnie oceniliśmy w ramach tej publikacji, że braki mieszkaniowe mogą rosnąć. Spodziewaliśmy się, że do 2030 roku liczba brakujących mieszkań miała wzrosnąć o kolejnych 600 tysięcy, co może okazać się nawet niedoszacowaną prognozą.

W latach 2018-20 z jednej strony w Polsce powstało oczywiście około 600 tysięcy nowych mieszkań, ale za to z drugiej strony potrzeby mieszkaniowe wzrosły ze względu na fakt, że liczebność statystycznego gospodarstwa domowego spada, Polski przyjechało wielu imigrantów zarobkowych, a coraz więcej rodaków, którzy dotychczas w tym samym celu wyemigrowali na Zachód, wrócą do kraju.

W ramach ostatnich działań legislacyjnych rząd zapowiedział ponadto program wsparcia kupujących roboczo nazywany „bonem mieszkaniowym”. Jest to zasadne szczególnie po roku 2020, w którym szczególnie osoby młode w dużej mierze utraciły dostęp do kredytów mieszkaniowych, bo banki podniosły wymagania stawiane przed potencjalnymi kredytobiorcami. Aby nadrobić stracony czas, rząd mógłby pomóc najbardziej poszkodowanym grupom społecznym w zakupie mieszkań. Jest to działanie, które zapobiega wykluczeniu, wspiera poczucie bezpieczeństwa i dzietność. Ta ostatnia zasługuje na szczególne podkreślenie. Fakt, że w Polsce rodzi się mało dzieci to jeden z najbardziej palących długoterminowych problemów Polski, których przezwyciężenie zależy od dzisiejszych decyzji władz.

Przy tym trzeba mieć świadomość, że rynek mieszkaniowy jest jednym z ważnych kół zamachowych gospodarki. Rynek budownictwa mieszkaniowego jest odpowiedzialny za ok. 8,6 proc. polskiego PKB. Ponadto mówiąc obrazowo - każda złotówka zainwestowana w budowę nowych mieszkań pociąga za sobą około 3-5 razy więcej wydatków na dobra i usługi związane z mieszkaniem. Nie ma przy tym co ukrywać, że racjonalna polityka mieszkaniowa nawet z punktu widzenia budżetu państwa po prostu się opłaca – generuje dodatkowe dochody i wspiera rozwój gospodarczy.

Warto się jednak zastanowić nad tym czy działające w ostatnich latach programy „Rodzina na Swoim” czy „Mieszkanie dla młodych” są rozwiązaniami efektywnymi i takimi, których dziś faktycznie potrzebujemy. Zamiast bezpośrednich dopłat do kredytów lepsze byłoby zastosowanie gwarancji kredytowych. Mogłyby one działać podobnie jak w Nowej Zelandii. Jest to model z punktu widzenia budżetu wielokrotnie tańszy niż dopłaty. Ponadto to właśnie dzięki systemowi gwarancji publiczne wsparcie powinno trafiać do osób, które faktycznie pomocy potrzebują. To byłaby duża odmiana względem programu „Mieszkanie dla młodych”, który był obwiniany o to, że korzystały z niego osoby, które bardzo często i bez publicznego wsparcia mieszkania by kupiły. Do tego gwarancje nie powinny powodować wzrostów cen mieszkań, co było kolejnym kluczowym zarzutem formułowanym wobec stosowanego w Polsce programu dopłat znanego pod nazwą „Mieszkanie dla młodych”.