Analizy

Zdjęcie ilustracyjne / autor: Pixabay.com
Zdjęcie ilustracyjne / autor: Pixabay.com

Mieszkania musiałyby stanieć o 7%, aby opłacało się czekać z zakupem

Bartosz Turek

Bartosz Turek

Bartosz Turek, główny analityk HREiT Investments

  • Opublikowano: 29 marca 2023, 13:16

  • 1
  • Powiększ tekst

Rosnące koszty remontów, galopujące czynsze najmu i drożejące mieszkania to sytuacja, która w ostatnim czasie nie sprzyjała osobom czekającym na lepszy moment do zakupu nieruchomości. Jest szansa, że w bieżącym roku będzie trochę spokojniej, ale i tak wstrzymywanie się z zakupem raczej nie będzie dobrą strategią

Ponad 50 tysięcy złotych - tyle kosztowało w ostatnim roku wstrzymywanie się z zakupem przeciętnego mieszkania w stolicy – wynika z szacunków HRE Investments. Dlaczego aż tak dużo? Wszystko przez drożejące mieszkania, coraz bardziej kosztowne remonty i fakt, że nie mając własnego „M” trzeba było korzystać z oferty rynku najmu, gdzie w 2022 roku zapanowała prawdziwa drożyzna.

Na dylemat ten nie patrzymy jedynie z poziomu ceny mieszkania, ale bardziej kompleksowo – uwzględniamy też koszty transakcyjne (podatki, taksę notarialną, opłaty sądowe i za pośrednictwo), koszt wykończenia lokum oraz koszt dachu nad głową w czasie, w którym wstrzymujemy się z zakupem własnego „M”. Nie tylko bowiem ceny mieszkań podlegają zmianom. W takim samym stopniu dotyczy to też kosztów transakcyjnych, czy tych związanych z wykończeniem i wyposażeniem lokum. Do tego wstrzymując się z zakupem nieruchomości trzeba też przecież gdzieś mieszkać. W trakcie oczekiwania na idealny moment na zakup nieruchomości nie każdy może lub chce mieszkać z rodzicami. Uwzględniamy więc też koszty najmu ponoszone w czasie, w którym nabywca wstrzymuje się z decyzją. Przy tym zakładamy jednak stan idealny, a więc taki, w którym ktoś może sobie pozwolić na zakup własnego „M”, ale chcąc przechytrzyć rynek postanawia poczekać na lepszy moment.

W naszych szacunkach korzystamy z danych Narodowego Banku Polskiego (na temat cen nieruchomości i stawek czynszów), ale też narzędzi dostępnych na portalu kalkulatory budowlane (koszt wykończenia mieszkania) i danych Eurostatu na temat zmiany tego kosztu.

Wstrzymywanie się z zakupem dotychczas rzadko popłacało

Najnowsze dane, które przytaczamy powyżej dotyczą zakupów realizowanych pod koniec 2021 roku. Z danych publikowanych przez NBP wiemy bowiem jak na przestrzeni kolejnego roku zmieniały się ceny nieruchomości oraz ile kosztował najem, a dane Eurostatu pozwalają nam oszacować jak wzrosły koszty remontów nieruchomości.

Dysponujemy ponadto danymi, które pozwalają oszacować jakie efekty dawało wstrzymywanie się z zakupem mieszkania w okresie od 3 kwartału 2006 roku. To już ponad 15 lat historii. Co z niej wynika? W tym okresie mieliśmy tylko 10 kwartałów, w których roczne oczekiwanie z zakupem miało jakikolwiek ekonomiczny sens. W 52 przypadkach odłożenie zakupu na kolejny rok wiązało się ze stratą, czy raczej wyższym kosztem dojścia do własności.

Jeśli jednak ktoś miał szczęście i trafił dobrze, to przeciętnie mógł zaoszczędzić 10,1 tys. złotych. W kontekście kosztu zakupu mieszkania w stolicy jest to wynik relatywnie niewielki. Co więcej, przeważnie możliwa oszczędność nie przekraczała 2% budżetu potrzebnego do zakupu nieruchomości. Gdyby pominąć te bardziej niejasne sytuacje, to okazałoby się, że od drugiej połowy 2006 roku mieliśmy dotychczas tylko 5 kwartałów, w których decyzja o opóźnieniu zakupu mieszkania na 12 miesięcy pozwoliła zaoszczędzić co najmniej 2% budżetu potrzebnego do zdobycia własnych „czterech kątów”. Było tak na początku 2010 roku i na przełomie lat 2011/12. Wynik ten jest tym bardziej uderzający, że przecież w latach 2008-13 ceny mieszkań w Polsce spadały. Nawet więc w okresach spadków cen nabywcy nie mają gwarancji, że odłożenie zakupu na przyszłość pozwoli realnie zaoszczędzić – szczególnie jeśli w trakcie wstrzymywania się z zakupem konieczne jest płacenie za najem mieszkania.

Na drugim biegunie są jednak aż 52 kwartały, które sugerują, że oczekiwanie z zakupem nie miało sensu, bo wiązało się to z większym kosztem (średnio o prawie 55 tysięcy). Tu też mamy sytuacje bardziej niejasne – takie, w których wzrost kosztu był niewielki i nie przekraczał 2%. Było tak jednak tylko trzy razy. Zostaje więc aż 49 kwartałów, w trakcie których przełożenie decyzji o zakupie mieszkania na kolejny rok ewidentnie się nie opłacało, bo wiązało się z bardzo wyraźną podwyżką kosztu nabycia.

Mieszanie u rodziców nie zawsze się opłaca

Trochę inaczej sytuacja wygląda jeśli pominiemy koszty wynajmu. Zakładamy więc, że porzucenie aspiracji o własnym „M” nie będzie się wiązało z tym, że musimy mieszkać w lokalu wynajętym, ale przez 12 miesięcy np. dalej będziemy mieszkali kątem u rodziców. Wtedy okresy spadków cen mieszkań będą nam częściej sprzyjały, bo choć najpewniej za rok koszt wykończenia mieszkania będzie wyższy, to może uda się taniej kupić metr lokalu. Sprawdźmy więc i taki scenariusz.

Nawet jeśli pominiemy koszt najmu, to w badanym okresie mieliśmy tylko 21 kwartałów (na 62 przebadane), w których oczekiwanie z zakupem miało ekonomiczny sens. Wciąż więc w większości przypadków odłożenie decyzji o zostaniu właścicielem oznaczało stratę. Od 2006 roku mieliśmy bowiem aż 41 kwartałów, w których podjęcie decyzji o oczekiwaniu z zakupem przez 12 miesięcy, oznaczało wyższy koszt nabycia wymarzonego „M”. Do tego znowu podkreślmy - chodzi o sytuację, w której przez rok nie ponosimy żadnego kosztu „dachu nad głową”.

Preferencyjny kredyt rozwiązuje dylemat

Ktoś może uznać, że owszem - historia jest nauczycielką życia, ale konkretnie chciałby wiedzieć jak to będzie w przyszłości? Czy teraz opłaca się czekać rok, aby kupić mieszkanie? Oczywiście nikt nie da nam gwarancji jak zachowywać się będą ceny mieszkań czy stawki czynszów w najbliższym roku. Aby jednak spróbować odpowiedzieć na to pytanie warto je odwrócić i zastanowić się – o ile mieszkania musiałyby stanieć, aby opłacało się poczekać z zakupem? To zależy od tego co dziać się będzie ze stawkami czynszu najmu oraz kosztami wykończenia i remontu nieruchomości. W naszym przykładzie mieszkania musiałyby zaliczyć co najmniej 7-proc. przecenę, aby opłacało się czekać z zakupem. Uwzględniliśmy przy tym dość zachowawczo, że koszt wykończenia wzrośnie o 7,6% (takiej inflacji spodziewa się NBP pod koniec 2023 roku), a najem nie zdrożeje.

Aż tak duża przecena wydaje się dziś mało prawdopodobna – szczególnie w otoczeniu dwucyfrowej inflacji i utrzymywaniu się dobrej sytuacji na rynku pracy, co skutkuje małym bezrobociem i rosnącymi płacami. Do tego dane za luty 2023 roku pokazywały już znaczne ożywienie popytu na mieszkania i kredyty. Jak do tego dojdzie jeszcze rządowy program tanich kredytów, to przeceny mieszkań w 2023 roku stają się bardzo mało prawdopodobne. Raczej należy spodziewać się, że na koniec 2023 roku mieszkania będą o 5-10% droższe niż pod koniec 2022 roku. Przy czym oczywiście dopiero za rok zobaczymy czy tak faktycznie będzie. Najskuteczniej spór ten rozsądzi więc czas.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments

Powiązane tematy

Komentarze