Od wakacji aktywność deweloperów wzrosła o połowę

Listopad to już piąty z rzędu miesiąc, w którym deweloperzy zaczynali budować znacznie więcej nowych osiedli. Wymusili to kupujący, którzy mocno przebrali ofertę dostępną w biurach sprzedaży. Efekty większej aktywności deweloperów już widać – oferta zaczyna być uzupełniana, a presja na wzrost cen stopniowo maleje.

Najnowsze dane GUS na temat budownictwa mieszkaniowego nie były zaskoczeniem. Zgodnie z przewidywaniami listopad był piątym już z rzędu miesiącem ożywienia na rynku deweloperskim. Chodzi o to, że firmy budujące mieszkania rozkręcają produkcję nowych osiedli. Poruszenie całej tej machiny wymagało sporo czasu, ale dane GUS kolejny miesiąc z rzędu sugerują, że w końcu to się udało.

Od lipca konsekwentnie rośnie aktywność deweloperów

W listopadzie w całej Polsce zaczęto budować ponad 16 tysięcy nowych mieszkań i domów. Są to dokonania wszystkich inwestorów – Kowalskich budujących na własne potrzeby, gmin, spółdzielni, TBS-ów i deweloperów. Ci ostatni mają tu jednak kluczowe znaczenie, bo odpowiadają za większość budowanych w Polsce mieszkań. W listopadzie zaczęli oni projekty opiewające na prawie 11 tysięcy lokali. To o 48 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem, choć o około 1/9 mniej niż w październiku. Póki co możemy tę zmianę zrzucić na karb sezonowości – pod koniec roku deweloperzy mają bowiem większą skłonność do kończenia prowadzonych dotychczas budów niż do rozpoczynania kolejnych. Chodzi tu nie tylko o aurę za oknem, ale też o koniec roku, który sprzyja podsumowaniom – także takim, którymi firma może się chwalić przed swoimi udziałowcami. Jest więc ważne, że zgodnie ze standardami rachunkowości przychody ze sprzedaży mieszkań można księgować dopiero po oddaniu lokalu do użytkowania.

Kupujący wyciągnęli deweloperów za uszy

Najnowsze dane GUS sugerują, że po słabych kwartałach, w których co do zasady deweloperzy skupiali się na bronieniu marż, a więc ograniczali skalę prowadzonych inwestycji, przyszedł w końcu czas na rozwój skali działalności. Ewidentnie widać, że firmy budujące mieszkania podjęły rękawicę rzuconą przez kupujących. Przypomnijmy, że od stycznia br. mieliśmy sytuację, w której to popyt na rynku przeważał nad podażą. Wszystko dlatego, że odkręcenie kurków z kredytami z łatwością zmotywowało kupujących do nabywania mieszkań. Niestety po drugiej stronie, a więc po stronie deweloperów, nie jest to takie proste. Nawet bowiem na działkach, które oni posiadają zorganizowanie nowej budowy wymaga co najmniej kilku miesięcy jeśli nie kwartałów. To dlatego od początku roku do końcówki wakacji liczba lokali, z których kupujący mogli wybierać, stopniała o około 1/4. To sprzyjało wzrostom cen mieszkań. Od października widać jednak powolne odbudowywanie się oferty, a presja na wzrost cen maleje – sugerują dane Otodom Analytics. Trzeba jednak podkreślić, że jesteśmy dopiero na początku tej drogi. Oferta wciąż jest niepokojąco wykupiona, a jedynie zaczyna być odbudowywana.

Coraz mniej kluczy do nowych mieszkań

Przy okazji publikacji danych o budownictwie mieszkaniowym za listopad warto rzucić też okiem na informacje o wydanych pozwoleniach na budowę oraz o lokalach oddanych do użytkowania. W przypadku kończonych budów mamy do czynienia z coraz gorszymi wynikami. W 11 miesiącu GUS informuje o spadku liczby mieszkań oddanych do użytkowania do niecałych 12,6 tys. lokali. To o ¼ mniej niż przed rokiem. Przy tym trzeba dodać, że tak duży regres jest po części wynikiem tzw. efektu wysokiej bazy. Tak się akurat bowiem składa, że dokładnie rok wcześniej deweloperzy przekazali klucze do pond 16 tysięcy nowych mieszkań. Wtedy niecałych 130 lokali zabrakło do ustanowienia historycznego rekordu liczby mieszkań oddanych do użytkowania w ciągu miesiąca. Jeśli więc porównujemy się do takich wyników, to trudno dziwić się, że w porównaniu do sytuacji sprzed roku zanotowaliśmy regres.

Efekt wysokiej bazy to niestety nie wszystko. W danych publikowanych przez GUS widzimy już bowiem problemy, z którymi rynek mieszkaniowy borykał się pod koniec 2021 roku. Przypomnijmy, że koniunktura w mieszkaniówce zaczęła się wtedy pogarszać – na początku przez pierwsze podwyżki stóp procentowych i rosnące koszty budowy, a potem problemy te spotęgował wybuch wojny na Ukrainie. Skutkowało to wtedy mniejszą liczbą rozpoczynanych inwestycji. Skoro więc przeciętny blok buduje się w Polsce około dwa lata (szacunki GUS), to trudno się dziwić, że dziś deweloperzy oddają do użytkowania mniej nowych mieszkań. Po prostu z pustego i Salomon nie naleje. Skoro dwa lata temu deweloperzy rozpoczynali mniej projektów, to teraz będą ich mniej oddawać do użytkowania. Szczególnie mocno powinno nas to dotknąć w 2024 roku.

Na pokrzepienie urząd przynosi nam jednak też dane o wydawanych pozwoleniach na budowę. Ich wydźwięk nie jest aż tak spektakularny jak w przypadku informacji o rozpoczynanych inwestycjach, ale trudno odmówić im nutki optymizmu. W listopadzie deweloperzy dostali bowiem pozwolenia na budowę ponad 14 tys. mieszkań. To o 6 proc. więcej niż przed rokiem. Mamy tu do czynienia z trzecim z rzędu pozytywnym odczytem. Jest to kolejne potwierdzenie, że deweloperzy przygotowują się do rozpoczynania nowych inwestycji.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust