Deweloperzy na dobre chwycili za kielnie
Wrzesień był już trzecim z rzędu miesiącem, w którym deweloperzy uruchamiali więcej nowych projektów. Trudno się temu dziwić – oferta mieszkań jest już tak wykupiona, że coraz częściej nie ma z czego wybierać. Jeśli aktywność deweloperów się utrzyma, to w końcu wzrosty cen mieszkań zwolnią.
Deweloperzy potrzebowali sporo czasu, aby rozkręcić na nowo produkcję mieszkań. Wrześniowe dane GUS na temat rozpoczętych budów sugerują jednak, że w końcu się to udało. Wrzesień był bowiem już trzecim z rzędu miesiącem, w którym dane na temat skali nowych budów było co najmniej krzepiące. Takiej poprawy nie możemy lekceważyć i za jej utrzymanie wszyscy powinniśmy trzymać kciuki.
W deweloperce rozgorzał ruch
W dziewiątym miesiącu w całej Polsce zaczęto budować ponad 19 tysięcy nowych mieszkań i domów. Są to dokonania wszystkich inwestorów – Kowalskich budujących na własne potrzeby, gmin, spółdzielni i deweloperów. Ci ostatni mają tu kluczowe znaczenie, bo odpowiadają za większość budowanych w Polsce mieszkań. We wrześniu zaczęli oni projekty opiewające na 12,2 tysięcy lokali. To o ponad 40% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem i o ponad 13% więcej niż przed miesiącem.
Kupujący wyciągnęli deweloperów za uszy
Powoli możemy więc zaczynać cieszyć się z tego, że deweloperzy obudzili się z zimowego snu i zaczynają odpowiadać na popyt zgłaszany przez Polaków. Ten jest całkiem spory już od kilku miesięcy. Wspierają go: dobra sytuacja na rynku pracy, taniejące kredyty, bardziej liberalne regulacje dotyczące badania zdolności kredytowej oraz rządowy program dopłat do kredytów. Problem w tym, że tak jak relatywnie łatwo skłonić Polaków do kupowania mieszkań, tak trudniej uruchomić budowę nowych osiedli. Dotychczas prowadziło to do znacznego uszczuplenia oferty zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym.
Oferta topniała w oczach
Z danych Otodom Analytics wynika, że od początku roku oferta nowych mieszkań na największych rynkach stopniała o 1/4. Nie było tak jednak tylko w biurach sprzedaży deweloperów z największych miast. Niemal identycznie sytuacja wygląda też z mieszkaniami „z drugiej ręki”. Z danych Unirepo dla wszystkich miast wojewódzkich wynika, bowiem że w tym samym czasie oferta lokali z rynku wtórnego stopniała również o 1/4. Tak mocne wykupienie powoduje, że nie tylko średnie stawki za metr idą w górę, ale też negatywnie wpływa to na liczbę zawieranych transakcji. Deweloperzy musieli więc ruszyć z nowymi budowami, bo żeby zarobić na panującej koniunkturze, trzeba mieć co sprzedawać.
Długo wyczekiwane symptomy poprawy
Dynamicznie rosnąca liczba rozpoczynanych budów świadczy bowiem o tym, że deweloperzy robią co mogą, aby obudować ofertę mieszkań na sprzedaż. Jeśli kolejne miesiące przyniosą również dobre informacje, to oznaczać to będzie nie tylko większy wybór nowych mieszkań, ale też mniejszą presję na wzrost cen nieruchomości.
Na obie te zmiany musieliśmy sporo się naczekać. Przypomnijmy, że od co najmniej kilkunastu miesięcy sprzedaż nowych mieszkań rosła. Przez większość tego czasu podaż pozostawała skromna. Najpierw działo się tak dlatego, że deweloperzy nie byli pewni czy poprawa koniunktury jest trwała, a później dlatego, że nawet na działce z pozwoleniem na budowę nie sposób z dnia na dzień zacząć budowę nowego bloku. Przygotowania trwają przeważnie co najmniej kilka miesięcy, jeśli nie kwartałów. Obserwując dane GUS za ostatnie miesiące z coraz większą śmiałością możemy mówić o tym, że ten czas w końcu upłynął. I choć zmiana na rynku nie będzie natychmiastowa, to większy zastrzyk podaży bez wątpienia poprawi sytuację kupujących.
Pozwolenia w górę, oddania w dół
W najnowszej publikacji GUS znajdziemy też informacje o wydawanych pozwoleniach na budowę i mieszkaniach oddanych do użytkowania. Wydźwięk tych danych nie jest jednak aż tak spektakularny jak w przypadku informacji o rozpoczynanych inwestycjach. We wrześniu deweloperzy dostali pozwolenia na budowę ponad 16,3 tys. mieszkań, a prawie 10,5 tys. oddali do użytkowania. W pierwszym przypadku mamy do czynienia ze wzrostem o trochę ponad 8% (r/r), a w drugim ze spadkiem o ponad 1/4 (r/r). Łatwo te zmiany wytłumaczyć. Więcej pozwoleń wynika z przygotowań do rozpoczynania nowych inwestycji. Mniej mieszkań oddanych do użytkowania to natomiast efekt pogarszania się koniunktury dwa lata temu, co skutkowało wtedy mniejszą liczbą rozpoczynanych inwestycji. Skoro przeciętny blok buduje się w Polsce około dwa lata (szacunki GUS), to trudno się dziwić, że dziś deweloperzy oddają do użytkowania mniej nowych mieszkań, skoro dwa lata temu rozpoczynali mniej projektów.
Bartosz Turek, główny analityk HREIT
