To mogą być ostatnie tygodnie na spokojny zakup nieruchomości

Czekasz na więcej ofert mieszkań na sprzedaż i ich niższe ceny? Możesz się nie doczekać. Zapowiedzi z jednej strony nowych podatków, a z drugiej rządowego programu tanich kredytów już dziś dają do myślenia Polakom. Efektem jest spory wzrost zainteresowania mieszkaniami

Straszenie nowymi podatkami czy nawet zakazem zakupu mieszkań dla zamożnych, a z drugiej strony szybkie wprowadzanie programu tanich kredytów dla osób kupujących pierwszą w życiu nieruchomość. Taki scenariusz na 2023 rok sugeruje, że czeka nas co najmniej kilka ciekawych miesięcy na rynku mieszkaniowym.

Jeśli zmiany zachodzić będą szybko, to wiele osób może podejmować w bieżącym roku nagłe decyzje o zakupie nieruchomości. Problem w tym, że na tym rynku pośpiech nie jest dobrym doradcą. Tak ważne decyzje lepiej sensownie zaplanować.

Zainteresowanie mieszkaniami w górę

Efekty szumnych zapowiedzi już dziś zaczynają być widoczne na rynku mieszkaniowym. Z danych wyszukiwarki internetowej Google wynika, że styczeń i początek lutego przyniosły bardzo wyraźny wzrost zainteresowania mieszkaniami w największych miastach. Pod koniec stycznia obserwujemy już wzrost ruchu o prawie połowę wobec grudniowego „dołka”. Częściowo jest to oczywiście zasługa sezonowego ożywienia, które przychodzi co roku po okresie świąteczno-noworocznym. Ponadto fakt, że czegoś szukamy w internecie oczywiście nie znaczy, że w biurach sprzedaży deweloperów zaroiło się od klientów. Niemniej w ramach dowodu anegdotycznego nie wypada nie wspomnieć, że z tego kierunku też zaczynają dobiegać głosy o ożywieniu w ostatnich tygodniach.

Najsłabsza sprzedaż mieszkań już za nami?

Optymistyczne dane płyną też z portalu Otodom. Wynika z nich, że w styczniu ruch na tej stronie z ogłoszeniami wzrósł o 39% wobec sytuacji miesiąc wcześniej, ale był też o 10% wyższy niż w pierwszym miesiącu 2022 roku. To nie wszystko. Dane Otodom Analytics sugerują, że deweloperzy na 7 największych rynkach sprzedali w styczniu 3,3 tys. mieszkań. To co prawda tylko o 2% więcej niż w grudniu, ale licząc od sierpniowego „dołka”, mamy już do czynienia ze wzrostem sprzedaży o połowę.

Jeszcze bardziej optymistyczne dane płyną z portalu Rynek Pierwotny. Ten na 6 największych rynkach oszacował w styczniu sprzedaż mieszkań na 3,8 tysięcy. To oznacza wzrost względem grudnia aż o 115%, a w porównaniu do początku 2022 roku o około 16%. Przy tym warto zauważyć, że choć dane obu portali dotyczą niemal tych samych rynków, to podawane przez nie informacje często bardzo się różnią. To musi być uzasadnione różnicami w stosowanej metodologii i zakresu posiadanej bazy danych. Nie zmienia to jednak faktu, że oba portale raportują w styczniu poprawę w sferze liczby mieszkań sprzedawanych przez deweloperów.

Pierwsza fala kupujących już sonduje rynek

W sumie trudno się temu dziwić. Otoczenie sprzyjało ostatnio poprawie nastrojów. Po pierwsze od października 2022 roku Rada Polityki Pieniężnej konsekwentnie utrzymuje stopy procentowe na niezmienionym poziomie. Chociaż gremium to podkreśla, że pozostawia sobie pełne pole manewru wraz z możliwością podniesienia stóp, to jednak rynek ostatnie działania Rady postrzega jako nieformalny koniec cyklu podwyżek. W efekcie coraz rzadziej mówi się o ryzyku drożejących kredytów, a coraz częściej prognozy mówią o mających nadejść obniżkach oprocentowania. To znaczy, że jeśli zaciągamy dziś kredyt znacznie bardziej prawdopodobne jest to, że nasze raty z czasem będą spadały niż rosły.

Już sama zmiana oczekiwań – z podwyżek na utrzymanie stóp procentowych na niezmienionym poziomie spowodowała, że raty kredytów spadły ostatnio po raz pierwszy od miesięcy. I tak jeśli komuś bank aktualizuje w lutym wysokość raty opartej o WIBOR 3M, to może liczyć na obniżkę obciążeń o około 5%. Nie jest to oczywiście wiele na tle podwyżek, które przez ostatnie miesiące dotykały kredytobiorców, ale bez wątpienia jest to kierunek w pożądaną stronę. Co więcej, ruch ten powinien być kontynuowany. Z notowań kontraktów terminowych na stopę procentową wynika bowiem, że za rok raty złotowych kredytów mieszkaniowych mogą być o kolejne 5-10% niższe.

Nadzór pozwala na łatwiejszy dostęp do „hipotek”

A gdyby i tego było mało, to przecież 7 lutego 2023 roku KNF zezwoliła bankom na ułatwienie dostępu do kredytów mieszkaniowych w przypadku długów z okresowo stałym oprocentowaniem. Stało się to dzięki obniżeniu o połowę zabezpieczenia w postaci bufora na podwyżki stóp procentowych. Efekt? Zdolność kredytowa może pójść w górę o około 20%. Zaczniemy to obserwować już niedługo – najpierw poprzez wdrażanie nowych regulacji przy badaniu zdolności kredytowej przez banki, a potem powinno się to też przełożyć na zgłaszany popyt na kredyty hipoteczne.

Popyt obudziły pomysły na nowe regulacje

Nieformalny koniec cyklu podwyżek stóp procentowych, to jednak wciąż za mało, aby ruch na rynku mieszkaniowym aż tak zauważalnie wzrósł. Na zainteresowanie mieszkaniami wpływ mogły więc mieć też rządowe zapowiedzi. Przecież w ostatnich tygodniach o rynku mieszkaniowym było bardzo głośno. W pierwszej połowie stycznia gruchnęła informacja, że rząd rozważa wprowadzenie wyższego podatku PCC, który ma dotknąć osoby mające więcej mieszkań. Efekt? Ktoś kto nosił się z zakupem mieszkania, mając ich już kilka, może przyspieszyć swoją decyzję, aby nie podlegać pod nową daninę.

Tak samo mogła zadziałać zakomunikowana w grudniu 2022 roku obietnica wprowadzenia ekstremalnie tanich kredytów dla osób kupujących pierwsze własne „cztery kąty” (Bezpieczny Kredyt 2%). Przecież jeszcze przed wejściem w życie nowego programu potencjalni kupujący będą aktywnie poszukiwali lokali uszczuplając i tak wciąż skromną ofertę mieszkań na sprzedaż. Niewykluczone więc, że zamożni rodacy, którzy mogą sobie pozwolić dziś na zakup mieszkania, chcą zrobić to teraz, gdy oferta nie została jeszcze aż tak przebrana, a ceny nie wzrosły w wyniku znaczącego odkręcenia kurków z kredytami.

Już dziś wiemy, że beneficjentami programu tanich kredytów mają zostać przede wszystkim osoby, których dotychczas nie stać było na zakup. To znaczy, że osoby o grubszych portfelach w większości przypadków bez stosowania dodatkowych forteli (np. zakup „na dziecko”, a w skrajnym przypadku nawet pozorowany rozwód), nie załapią się na rządowy program tanich kredytów.

Rezerwacje w oczekiwaniu na preferencyjny kredyt zaczną się już niedługo Zgodnie z zapowiedziami program „Pierwsze Mieszkanie” może zostać uchwalony przez parlament w okolicach kwietnia. Już sama ta informacja może znacznie wpłynąć na obrót na rynku mieszkaniowym. Nie czekając na podpis Prezydenta na poszukiwania swojego pierwszego „M” wyruszą najpewniej tysiące potencjalnych beneficjentów programu. Trzeba mieć świadomość, że jego warunki spełnia lekko licząc kilka-kilkanaście procent Polaków. Samych tylko osób, które przez zakręcenie kurków z kredytami przez ostatnie miesiące nie mogły zaciągnąć kredytu, do lipca uzbierać się może 100-120 tysięcy. W efekcie jeśli tanie kredyty faktycznie będą udzielane od początku wakacji, to zaskoczeniem byłoby gdyby do końca roku udzielono mniej niż 40-60 tysięcy preferencyjnych długów.

Jedno jest pewne – oferta wydaje się tak atrakcyjna, że szybciej powinno zabraknąć w programie pieniędzy (potencjalnie już w 2024 roku) niż chętnych na preferencyjny kredyt. Co prawda, aby skorzystać ze wsparcia, trzeba mieć na karku mniej niż 45 lat (w przypadku małżeństw ważny jest wiek młodszej osoby) i nie mieć wcześniej mieszkania, ale możliwość zaciągnięcia kredytu cztery razy tańszego niż w standardowej ofercie, stanowi w tym przypadku spory motywator do zakupu. Rata przykładowego kredytu na 400 tysięcy złotych zaciągniętego na 30 lat powinna być o około 1/3 niższa (2,1 tys. zł w ramach preferencyjnego kredytu zamiast 3,1 tys. zł na standardowych warunkach).

Podobnie rozterek nie powinni mieć dotychczasowi najemcy. Jeśli będą mieli możliwość skorzystania z Bezpiecznego Kredytu 2%, to sporo zaoszczędzą. Rata takiego długu powinna być bowiem wyraźnie niższa niż dziś płacony czynsz. Przykład? Załóżmy, że jesteśmy teraz najemcami mieszkania wartego 400 tysięcy złotych. Za taką nieruchomość musimy płacić właścicielowi około 2,5-3 tysięcy złotych miesięcznie. Dla porównania rata preferencyjnego kredytu na taką nieruchomość powinna - przy założeniu aktualnych warunków rynkowych - wynosić niecałe 2,1 tys. złotych i to za własne mieszkanie. Do tego kwota ta już od początku spłaty kredytu w ponad połowie składać się będzie z części kapitałowej, która obniża nasze zadłużenie wobec banku, a więc buduje nasz majątek.

Inflacja wciąż silna, a rządowy program dopiero powstaje

To jest jednak tylko jedna strona medalu, która przemawiać może do optymistycznie nastawionych uczestników rynku mieszkaniowego. Nie brak jednak też pesymistów, którzy zwróciliby pewnie w tym momencie uwagę na fakt, że program mieszkaniowy jeszcze nie został ani uchwalony, ani tym bardziej uruchomiony.

Do tego zupełnie nie można wykluczyć braku sukcesów na niwie walki z inflacją i pokusy, aby utrzymywać przez dłuższy czas stopy procentowe na niezmienionym poziomie, albo nawet jeszcze je podnosić. Taki ruch uderzyłby nie tylko w rynek kredytowy, ale też w gospodarkę i rynek pracy. Z takiego rozwoju sytuacji na rynku mieszkaniowym cieszyliby się chyba tylko poszukiwacze okazji i fundusze inwestycyjne, które miałyby lepsze warunki do rozwijania swojej działalności w Polsce. Potencjalnie skorzystać mogliby też właściciele tańszych mieszkań na wynajem, którzy w otoczeniu złej sytuacji gospodarczej i trudnego dostępu do kredytów (o ile rząd nie dotrzyma obietnicy uruchomienia programu tanich kredytów), cieszyliby się dużym popytem na mieszkania na wynajem. Choć taki scenariusz dziś wydaje się mało prawdopodobny, to podejmując ważne decyzje finansowe warto zabezpieczyć się też na wypadek gdyby rzeczywistość miała nas negatywnie zaskoczyć.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments