Kwiecień rozczarował wynajmujących

Właściciele mieszkań wciąż nie mają argumentów do podwyższania czynszów. Kwiecień zamiast ożywienia przyniósł spadek aktywności najemców – była ona mniejsza niż miesiąc wcześniej i wyraźnie słabsza niż przed rokiem – wynika z analizy portalu GetHome.pl.

Z danych przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar wynika, że w kwietniu liczba mieszkań wynajętych lub wycofanych z rynku wyniosła ok. 44 tys., co oznacza spadek o ponad 5 proc. miesiąc do miesiąca i aż o 20 proc. w ujęciu rocznym. Jednocześnie liczba nowych ofert obniżyła się o ponad 10 proc. m/m, do ok. 43,5 tys. mieszkań.

„Kwiecień jest jednym z najmniej przewidywalnych miesięcy na rynku najmu. W ostatnich latach częściej przynosił spadek niż wzrost popytu, co w dużej mierze wynika z przesuwających się między marcem i kwietniem Świąt Wielkanocnych. Po prostu rynek „zamraża się” na tydzień, a czasem nawet na dwa tygodnie” – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Nie oznacza to jednak, że chętnych na wynajem brakuje. Rynek wciąż przyciąga osoby młode, rozpoczynające pracę w dużych miastach oraz gospodarstwa domowe odkładające zakup mieszkania. Problem w tym, że ta grupa nie jest już na tyle liczna, by napędzać wzrosty czynszów. Ponadto coraz większa dostępność kredytów hipotecznych sprawia, że część potencjalnych najemców decyduje się na zakup własnego lokum.

Czynsze bez zmian lub niższe niż rok temu

Słabszy popyt i relatywnie duża podaż przekładają się na stabilizację stawek najmu. W kwietniu w największych miastach mediany czynszów praktycznie się nie zmieniły w porównaniu z marcem, a w większości są niższe niż przed rokiem.

W Warszawie typowy czynsz wynosił ok. 4,2 tys. zł i był taki sam jak miesiąc wcześniej, ale o ok. 7 proc. niższy niż rok temu. W Krakowie mediana utrzymała się na poziomie 3 tys. zł (0 proc. m/m i r/r), a we Wrocławiu wynosiła ok. 2,8 tys. zł i była nieznacznie niższa niż rok wcześniej.

W Poznaniu mediana czynszu wynosiła 2,5 tys. zł i pozostawała stabilna miesiąc do miesiąca, natomiast w Łodzi utrzymywała się na poziomie 2,1 tys. zł – również bez zmian m/m, ale o 4 proc. niższa w ujęciu rocznym. Wyjątkiem są Katowice, gdzie czynsze są wciąż o ok. 10 proc. wyższe niż rok temu.

Przy dużej liczbie i różnorodności ofert przestrzeni do podwyżek praktycznie nie ma. Właściciele zdają sobie sprawę z ryzyka strat, jeśli ich lokal będzie stał pusty przez kilka miesięcy.

Oferta mieszkań stabilna, ale większa niż rok temu

Z danych przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar wynika, że na koniec kwietnia na rynku dostępnych było ok. 83 tys. mieszkań na wynajem, czyli praktycznie tyle samo co miesiąc wcześniej – spadek wyniósł zaledwie ok. 0,6 proc. m/m. Jednocześnie oferta była o ponad 12 proc. większa niż rok temu, co potwierdza, że rynek najmu pozostaje dobrze zaopatrzony.

W największych miastach liczba dostępnych lokali utrzymuje się na wysokim poziomie, a w większości przypadków nawet rośnie. W Warszawie zwiększyła się do ok. 15,8 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 1 proc. w porównaniu z marcem i o 6 proc. rok do roku. Podobną skalę miesięcznego wzrostu zanotowano w Krakowie, gdzie oferta sięgnęła 7,5 tys. mieszkań (+1 proc. m/m), przy wyraźnie większej dynamice rocznej na poziomie 15 proc. Z kolei we Wrocławiu liczba ofert wzrosła do ok. 6,2 tys., czyli o 3 proc. miesiąc do miesiąca i również o ok. 15 proc. w ujęciu rocznym.

Na tym tle wyróżnia się Gdańsk, w którym liczba dostępnych mieszkań spadła drugi miesiąc z rzędu – w kwietniu o ok. 6 proc. m/m. Mimo to rynek ten nadal pozostaje wyraźnie większy niż przed rokiem. W Łodzi i Poznaniu zmiany były symboliczne, a oferta praktycznie nie różniła się od tej z marca. Z kolei w Katowicach, choć rynek jest relatywnie niewielki, liczba ofert wzrosła do ok. 2,3 tys. mieszkań, czyli o ok. 5 proc. zarówno w ujęciu miesięcznym, jak i rocznym.

Wszystko wskazuje na to, że w najbliższych miesiącach rynek najmu pozostanie stabilny. Można oczekiwać pewnego ożywienia popytu w okresie wakacyjnym i przed początkiem roku akademickiego. Duża oferta mieszkań oraz stopniowy odpływ części najemców na rynek sprzedaży będą ograniczać presję na wzrost stawek najmu. W efekcie w perspektywie najbliższych miesięcy bardziej prawdopodobny jest scenariusz stabilizacji stawek niż ich wyraźnych podwyżek. Dla najemców to bardzo komfortowa sytuacja. Dla wynajmujących – sygnał, że rynek na dobre wszedł w fazę, w której o najemcę trzeba coraz częściej konkurować ceną i standardem mieszkania.

Ile naprawdę kosztuje najem mieszkania?

Marek Wielgo zwraca uwagę, że sposób prezentowania cen najmu w ogłoszeniach wciąż pozostawia wiele do życzenia. Najemcy mają prawo oczekiwać, że zapłacą kwotę eksponowaną w nagłówku ogłoszenia. W praktyce jednak rzadko odzwierciedla ona całkowity miesięczny koszt najmu.

Dopiero w opisie oferty – a czasem nawet dopiero w bezpośrednim kontakcie z właścicielem – ujawnia się rzeczywisty poziom wydatków. Oprócz czynszu najmu dochodzą bowiem m.in. czynsz administracyjny (którego wysokość w dużej mierze zależy od liczby osób zamieszkujących lokal) oraz opłaty za media (według zużycia).

„Na rynku funkcjonują równolegle różne modele prezentowania ceny: od czysto „właścicielskiego” czynszu w ogłoszeniu, przez częściowe łączenie go z opłatami administracyjnymi, aż po rzadkie przypadki ofert pokazujących niemal pełen koszt najmu. Niestety ta różnorodność utrudnia porównywanie ofert” – komentuje Marek Wielgo.

Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl

»» Odwiedź wgospodarce.pl na GOOGLE NEWS, aby codziennie śledzić aktualne informacje