Deweloperzy znów sprzedają szybciej, niż budują

Luty przyniósł w większości największych metropolii wyraźny spadek liczby mieszkań dostępnych na rynku pierwotnym. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że najbardziej skurczyła się oferta firm deweloperskich w Warszawie, gdzie sprzedano niemal trzykrotnie więcej mieszkań, niż wprowadzono do sprzedaży. Co więcej, stołeczni deweloperzy zszokowali rynek cenami nowych inwestycji.

„W ubiegłym roku kupujący mieszkania mieli mocniejsze karty w negocjacjach cenowych z deweloperami, bo oferta mieszkań zbyt szybko urosła do rekordowych rozmiarów. Wygląda jednak na to, że deweloperzy próbują teraz przejąć inicjatywę. Jak? Hamując podaż. Historia pokazuje, że kiedy rośnie popyt i jednocześnie kurczy się oferta, wiele osób przyspiesza decyzję o zakupie mieszkania” – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Jak podkreśla, dopiero kolejne miesiące pokażą, czy deweloperzy rzeczywiście wstrzymują się z uruchamianiem nowych inwestycji. Faktem jest jednak, że na rynkach siedmiu największych metropolii pojawiło się w lutym zaledwie ok. 2,3 tys. nowych lokali. To aż o ok. 58 proc. mniej niż w styczniu i o 47 proc. mniej od średniej miesięcznej podaży z 2025 r.

Wyraźne hamowanie aktywności inwestycyjnej widać szczególnie w Łodzi, gdzie liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży spadła aż o 81 proc. w porównaniu ze styczniem. Tamtejsze firmy deweloperskie w ubiegłym roku wyraźnie przeszarżowały z podażą, co dziś skutkuje ostrą konkurencją cenową. Również w Warszawie deweloperzy mocniej zaciągnęli hamulec podażowy – na rynek trafiło zaledwie niespełna 580 lokali, podczas gdy ubiegłoroczna średnia miesięczna wynosiła ok. 1,2 tys.

Może to być jednak jedynie chwilowa zadyszka. Tym bardziej że akurat w stolicy nie brakuje chętnych na nowe mieszkania. W lutym podpisano tam blisko 1,6 tys. umów deweloperskich, czyli o 3 proc. więcej niż w styczniu. Co więcej, wynik ten był aż o 27 proc. lepszy od średniej miesięcznej sprzedaży z ubiegłego roku.

Inaczej wygląda sytuacja w pozostałych metropoliach. Z wyjątkiem Łodzi – gdzie luty okazał się wyraźnie lepszy sprzedażowo od stycznia – w większości miast odnotowano spadek liczby zawartych umów deweloperskich. Jednocześnie w porównaniu z ubiegłoroczną średnią miesięczną widać jednak wyraźne ożywienie popytu.

Z tego trendu wyłamało się Trójmiasto. W ubiegłym roku deweloperzy wprowadzali tam na rynek bardzo drogie inwestycje, co podniosło średnią cenę metra kwadratowego aż o 10 proc. Najprawdopodobniej właśnie dlatego kupujących zaczęło ubywać. Lutowa sprzedaż mieszkań była tam o 28 proc. niższa niż w styczniu i o 14 proc. słabsza od średniej miesięcznej z 2025 r.

Dla potencjalnych nabywców kluczowe jest jednak to, czy malejąca podaż była w stanie zrównoważyć rosnący popyt. Niestety – nie. Jedynie w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii deweloperzy wprowadzili do sprzedaży więcej mieszkań, niż sprzedali. W pozostałych metropoliach sytuacja wygląda zupełnie inaczej niż w ostatnich dwóch latach, do których przyzwyczaili się kupujący. W Warszawie deweloperzy sprzedali niemal trzykrotnie więcej mieszkań, niż wprowadzili na rynek. W Łodzi – niemal dziesięciokrotnie więcej.

Trzeba jednak pamiętać, że ofertę zasilają także mieszkania, z których nabywcy ostatecznie rezygnują. Dlatego w Krakowie liczba dostępnych lokali w lutym była zbliżona do tej ze stycznia i wynosiła ok. 11,9 tys. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii oferta wciąż bije rekordy – osiągnęła poziom ok. 11,3 tys. mieszkań.

W pozostałych metropoliach oferta zaczęła się jednak kurczyć. W Warszawie na koniec lutego dostępnych było ok. 17,3 tys. mieszkań, czyli o 4 proc. mniej niż miesiąc wcześniej. W Łodzi liczba ofert spadła o 3 proc. (do 11,5 tys.), co zepchnęło tę metropolię na trzecie miejsce pod względem wielkości rynku – wyprzedził ją Kraków. Spadek o 3 proc. zanotował także Wrocław (do 10 tys. lokali). W Trójmieście oferta zmniejszyła się o 2 proc. (do 8,8 tys.), a w Poznaniu o 1 proc. (do 8 tys.). W stolicy Wielkopolski wybór mieszkań kurczy się już piąty miesiąc z rzędu.

Poznań i Warszawa były w lutym jedynymi metropoliami, w których wzrosła średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów. Był to efekt pojawienia się na rynku wyjątkowo drogich inwestycji.

Warszawscy deweloperzy zszokowali rynek ekstremalnymi cenami mieszkań. W jednej z nowych inwestycji, która ma być ikoną luksusu, ceny mieszkań sięgają od 54,6 tys. do 80,4 tys. zł za metr kwadratowy. Średnia cena wszystkich lokali wprowadzonych na stołeczny rynek w lutym przekroczyła natomiast 26,5 tys. zł za metr.

W efekcie – jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl – średnia cena metra kwadratowego wszystkich mieszkań oferowanych przez warszawskich deweloperów wzrosła w lutym o 2 proc., przekraczając poziom 19,5 tys. zł.

Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zwraca uwagę, że tylko w ciągu ostatnich trzech miesięcy średnia cena metra kwadratowego w Warszawie wzrosła o 7 proc., czyli o tyle samo, ile wcześniej rosła przez dwa lata.

Z analogicznego powodu – napływu droższych inwestycji – o 1 proc. podrożały także nowe mieszkania w Poznaniu. Do przekroczenia pułapu 14 tys. zł za metr kwadratowy przyczyniły się w tym mieście dwie nowe inwestycje. W pierwszej ceny mieszkań mieszczą się w przedziale 15,3–24,5 tys. zł za metr, a w drugiej – 19,6–33,4 tys. zł.

Nie wszędzie jednak deweloperzy postawili na projekty z segmentu premium. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii do sprzedaży trafiło sporo relatywnie tańszych mieszkań. Ich liczba była na tyle duża, że średnia cena metra kwadratowego w całej ofercie spadła tam o 1 proc., do niespełna 11,3 tys. zł.

W pozostałych metropoliach luty przyniósł stabilizację cen. W Trójmieście średnia cena metra kwadratowego utrzymała się na poziomie 17,7 tys. zł, w Krakowie – niespełna 17 tys. zł, we Wrocławiu – 15,2 tys. zł, a w Łodzi – 11,5 tys. zł.

W ujęciu rocznym Łódź była w lutym jedyną metropolią, w której średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań nie zmieniła się. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii wzrost wyniósł zaledwie 1 proc.

Ekspert portalu RynekPierwotny.pl podkreśla, że w obu tych regionach występuje obecnie nadpodaż mieszkań. Oznacza to, że przy obecnym tempie sprzedaży upłynnienie całej oferty zajęłoby ponad dwa lata.

W pozostałych metropoliach średnie ceny nowych mieszkań były w lutym wyższe niż rok wcześniej: o 3 proc. w Krakowie i we Wrocławiu, o 5 proc. w Poznaniu, o 8 proc. w Trójmieście oraz o 10 proc. w Warszawie.

Marek Wielgo, zwraca uwagę, że w ofercie warszawskich deweloperów było w lutym już niemal 5 tys. mieszkań z ceną przekraczającą 20 tys. zł za metr kwadratowy. W ciągu zaledwie dwóch pierwszych miesięcy roku ich liczba wzrosła o ponad 20 proc., a udział w całej ofercie zwiększył się z 24 proc. do 30 proc.

Problem polega jednak na tym, że jednocześnie pogorszyła się dostępność mieszkań w bardziej przystępnych cenach, czyli do 15 tys. zł za metr kwadratowy. Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl liczba takich lokali – niespełna 5 tys. na koniec lutego – zmniejszyła się od początku roku o 10 proc., a ich udział w całej ofercie spadł z 32 proc. do 28 proc.

Jeśli warszawscy deweloperzy nadal będą wprowadzali do sprzedaży ekstremalnie drogie mieszkania, jednocześnie ograniczając podaż tych relatywnie tańszych, jeszcze w tym półroczu średnia cena metra kwadratowego może przekroczyć poziom 20 tys. zł. Pytanie tylko, czy nie przyniesie to podobnego efektu jak w Trójmieście – czyli spadku sprzedaży – komentuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

»» Odwiedź wgospodarce.pl na GOOGLE NEWS, aby codziennie śledzić aktualne informacje