Mieszkaniowa hossa bez wzrostu cen

Nasz rynek nieruchomości od kilku lat znajduje się w fazie doskonałej koniunktury. Rekordowe lub bliskie najwyższym w historii są liczba oddawanych mieszkań, wydanych zezwoleń i rozpoczętych budów. By określić ten stan mianem hossy brakuje tylko jednego elementu – wzrostu cen. Ale i bez niego mieszkaniowe inwestycje są wystarczająco atrakcyjne.

Eksperci Narodowego Banku Polskiego, w swym najnowszym raporcie za czwarty kwartał 2016 r., sytuację na polskim rynku nieruchomości określają jako stan bardzo wysokiej aktywności. Prawie 51 tys. mieszkań oddanych w czwartym kwartale 2016 r. do użytku to wynik najlepszy od dziewięciu lat. Więcej, bo 57,7 tys., oddano ich tylko w czwartym kwartale 2008 r., czyli w szczycie poprzedniego boomu mieszkaniowego. W budowie znajdowało się prawie 732 tys. mieszkań, a więc niewiele mniej niż w drugim i trzecim kwartale ubiegłego roku. Wcześniej nigdy tak dużo nie budowaliśmy. A najwyższa od 2007 r. liczba wydanych zezwoleń przekraczająca 57 tys. oraz wysoka liczba rozpoczętych budów, wskazują że to jeszcze nie koniec wzrostowej tendencji. Jest ona tak silna, że zaczynają się pojawiać obawy, czy nie zaczyna nam grozić powtórka scenariusza z lat 2007-2008, gdy po okresie boomu sytuacja uległa gwałtownemu pogorszeniu.

Eksperci z NBP uspakajają, że jak dotąd wysoka aktywność nie powoduje napięć ani na rynku nieruchomości, ani w sektorze finansowym. Podkreślają też fakt, że ceny mieszkań zachowują się bardzo stabilnie i wykazywały jedynie niewielką tendencję zwyżkową. Stabilizacja cen to najbardziej charakterystyczna cecha naszego rynku nie tylko w ostatnich kwartałach, ale i na przestrzeni kilkunastu lat. I najbardziej zastanawiająca, jeśli popatrzeć na to, co dzieje się na rynkach nieruchomości wielu krajów europejskich. Już w połowie ubiegłego roku zanotowano najwyższy na kontynencie kwartalny skok cen nieruchomości na Łotwie, sięgający niemal 7 proc. oraz nieco mniejszy, przekraczający 3 proc., na Litwie i w Estonii. Silne i trwające od kilku lat zwyżki cen notowane są między innymi w Szwajcarii, Norwegii, Szwecji, Wielkiej Brytanii, Austrii, a OECD pod koniec ubiegłego roku ostrzegała przed możliwością powstania w tych krajach bańki spekulacyjnej. To zresztą problem nie tylko Europy, ale także na przykład Kanady, Stanów Zjednoczonych, czy Australii. W każdym z tych przypadków powody mogą się nieco różnić, ale powszechny charakter tej tendencji każe się doszukiwać wspólnej przyczyny. Wszystko jednoznacznie wskazuje na niskie stopy procentowe, które z jednej strony zachęcają do zakupów na kredyt, z drugiej zaś skłaniają do lokowania w nieruchomości wolnego kapitału, dla którego brakuje atrakcyjnych i bezpiecznych możliwości inwestycyjnych.

Ten powód boomu na rynku mieszkaniowym ma oczywiście istotne znacznie w naszym przypadku. Od co najmniej pięciu lat liczba i wartość kredytów na zakup nieruchomości utrzymuje się na stabilnym i wysokim poziomie. Według danych AMRON, co roku banki udzielają 175-181 tys. nowych kredytów rocznie o wartości sięgającej 36,5-39,5 mld zł. Od kilku lat znacząco zwiększa się także udział zakupów mieszkań dokonywanych za gotówkę. NBP szacuje, że w drugiej połowie ubiegłego roku wyniósł on aż 65-66 proc. Popyt na mieszkania warunkowany jest w Polsce ze wzmożoną siłą, z jednej strony przez czynniki związane z rosnącą skłonnością i możliwościami zaspakajania własnych potrzeb mieszkaniowych obywateli, z drugiej zaś napędzany przepływami kapitału, poszukującego atrakcyjnych możliwości inwestycyjnych. Dlaczego więc ceny nie rosną i od prawie dziesięciu lat utrzymują się na w miarę stałym poziomie? Jedynej racjonalnej odpowiedzi na to pytanie należy dopatrywać się w równowadze popytu i podaży. Tę drugą zapewniają przede wszystkim rozsądnie dostosowujący do warunków rynkowych swoją ofertę deweloperzy. Ich aktywność, mierzona liczbą mieszkań oddawanych do użytku, zwiększyła się wyraźnie od końca 2015 r.

Drugie pytanie, w kontekście stabilnych od lat cen mieszkań, dotyczy motywów kierujących zakupami inwestycyjnymi. Po pierwsze, nieruchomości posiadają wiele cech atrakcyjnych z punktu widzenia lokaty kapitału, takich jak przede wszystkim bezpieczeństwo i ochrona kapitału przed deprecjacją w wyniku inflacji. W długim horyzoncie ceny wykazują tendencję wzrostową, a fakt, że nie jest ona dynamiczna, może być uznana raczej za zaletę niż wadę. Wielu inwestorów pamięta, jak mogą skończyć się zakupy dokonywane w okresie silnych wzrostów cen, jakie miały miejsce w latach 2006-2008. Po drugie, większość zakupów inwestycyjnych dokonywana jest z zamiarem uzyskiwania dochodów z najmu. Te zaś są bardzo atrakcyjne, w porównaniu z innymi możliwościami lokowania kapitału. Sięgające 4-6 proc. stopy zwrotu z najmu nie pozostawiają co do tego wątpliwości. Potwierdzają to także eksperci NBP, podkreślający dynamicznie rosnącą przewagę najmu w porównaniu do oprocentowania lokat bankowych oraz utrzymującą się od kilku lat względną jego atrakcyjność wobec obligacji skarbowych. Zwracają oni także uwagę na jeszcze jedną bardzo istotną kwestię, mianowicie na korzystną relację między wysokością czynszu z najmu a kosztami kredytu. Powoduje ona, że opłacalny jest zakup mieszkania na wynajem nie tylko ze środków własnych, ale także w całości lub częściowo finansowany kredytem, choć warto przy tym zwracać uwagę na ryzyko związane z perspektywą podwyżki stóp procentowych, a więc i wzrostem kosztów tego typu finansowania.

W kwestii opłacalności inwestycji w nieruchomości warto także zwrócić uwagę, że kierowanie się jedynie tendencjami widocznymi z perspektywy średnich cen, choć przydatne, może być jednak także mylące. Fakt, że średni wzrost cen mieszkań w ostatnich latach wynosił zaledwie 1-2,5 proc. rocznie, nie oznacza, że w przypadku konkretnej, dobrze wybranej nieruchomości, nie można osiągnąć znacznie bardziej satysfakcjonujących stóp zwrotu.