Fakty i mity o kredytach frankowych

Wokół kredytów denominowanych oraz indeksowanych w walutach obcych z biegiem lat narosło wiele niedomówień - czytamy w informacji od Związku Banków Polskich.

Problemem stała się obecnie rosnąca liczba informacji, z których część opiera się na faktach, a inne stanowią jedynie źródło spekulacji i jednostkowych opinii, przez co (świadomie) wprowadzają wielu klientów sektora finansowego w błąd.

Dziś niektórzy posiadacze kredytów w CHF przeliczają swoje kredyty na polskie złote wskazując, że po wielu latach spłaty kredytu muszą oddać bankowi więcej niż pożyczyli. Przy tych wyliczeniach zapominają jednak, że zaciągnęli kredyt w walucie obcej i tę właśnie walutę obcą (np. franki szwajcarskie) musza oddać. Średnie raty płacone przez „frankowiczów” są jednak statystycznie mniejsze niż te zaciągnięte przez „złotówkowiczów”.

Kredyty hipoteczne (zaciągane często na 30 lat) z uwagi na swoją specyfikę i długi okres kredytowania pozwalają także na rozłożenie całości zadłużenia na dogodne, cykliczne raty niwelujące jednorazową konieczność wpłaty dużych sum.
W analizie specyfiki i różnic pomiędzy kredytami zaciąganymi w walutach obcych (np. frankach szwajcarskich) a walucie krajowej (polskim złotym) rozsądne wydaje się oparcie swoich analiz i wniosków na danych liczbowych – to one bowiem w obiektywny i przejrzysty sposób najlepiej tłumaczą zależności, zalety, jak i wady poszczególnych rozwiązań dostępnych na rynku finansowym.

W celu zobrazowania różnic w poszczególnych typach kredytów dostępnych na rynku, warto posłużyć się przykładem modelowym – na potrzeby niniejszej analizy wybraliśmy kredyt mieszkaniowy w wysokości odpowiednio 300 000 PLN oraz 123 417 CHF. Oba kredyty w symulacji zaciągnięte zostały na 30 lat w roku 2008. Kredyt w walucie obcej posiadał będzie następujące parametry (kurs wymiany CHF/PLN = 2,47; marża 1.5%; spread 3%; raty równe) natomiast parametry kredytu w walucie narodowe będą następujące (kredyt w PLN, marża banku 2%; raty równe).Parametry obu kredytów oparte są na autentycznych danych historycznych.

Po okresie silnych wzrostów analiza pokazuje, iż wysokość rat kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich systematycznie spadała, natomiast dziś w związku ze zmieniającą się sytuacją na polskim rynku finansowym (wysokość stóp procentowych, wskaźnik WIBOR etc.) wysokość rat kredytu w walucie krajowej może wzrosną. Wykres uwidacznia, iż na dzień 1 stycznia 2018 roku (tj. po spłacie jednej trzeciej całości zadłużenia) wysokość raty kredytu w PLN zrównała się, a nawet przewyższyła nieznacznie (12 zł) wysokość rat kredytu o tej samej wysokości zaciągniętego w CHF. Korzyści klientów posiadających kredyty walutowe obrazuje także suma rat spłaconych przez obu dłużników. Okaże się bowiem, że przez 11 lat „frankowicz” w stosunku do kolegi „złotówkowicza” zaoszczędził 44 tys. zł. Także średnia zapłacona rata pozostaje niższa.

Źródła tej zależności należy poszukiwać między innymi w zmieniających się na przestrzeni lat wysokościach stawek LIBOR i WIBOR. Wykres obrazuje wpływ wahań poziomu stóp LIBOR3M na wysokość rat kredytu w CHF; w modelowym przykładzie widoczny jest spadek wysokości rat kredytu w latach 2014-2018 (92 zł) oraz wzrost raty w okresie 2008-2018 (243 zł). Niezwykle istotne jest zatem dokładne przeanalizowanie i zrozumienie wszystkich elementów wpływających na finalną wysokość raty kredytu.

Na wysokość spłacanych rat wpływa także m. in. tempo spłaty kapitału kredytu. Na modelowym przykładzie widoczne jest, iż po 10 latach klientom posiadającym kredyt złotówkowy udało się spłacić 22% kapitału, wobec 33% kapitału, który udało się spłacić klientom posiadającym kredyt w CHF. W okresie 10 lat różnica w ilości spłaconego kapitału wyniesie prawie 50 tysięcy złotych. Co więcej, ten sam wykres obrazuje, iż pomimo znaczącego wzrostu kursu franka w 2010 r., to do przełomu 2014 i 2015 r. posiadacz kredytu frankowego płacił zasadniczo niższa ratę, niż posiadacz kredytu w walucie narodowej (PLN).

Kredyty w walutach obcych z uwagi na ich parametry – niższa ratę początkową, atrakcyjniejsze oprocentowanie etc. okazały się niezwykle popularne w okresie boomu budowlanego, pozwalając klientom na sfinansowanie zakupu wielu nowych nieruchomości. Istotną informacją jest także fakt, iż kredyty w CHF cechują się najlepszym współczynnikiem spłacalności wśród wszystkich typów kredytów zaciągniętych przez klientów sektora finansowego (dane NBP).

Warto pamiętać, iż także dziś zmianie ulec może zarówno rata kredyty zaciągniętego w walucie obcej, ale także polskich złotych. Zaciągając kredyt hipoteczny warto pamiętać o potencjalnym wzroście poziomu WIBOR i LIBOR w okresie kredytowania.

Wzrost wysokości rat obrazuje symulacja kredytu.

Przykład wskazuje jak zmieni się rata kredytu w związku ze wzrostem wartości stawki referencyjnej WIBOR do 2, 3, 5 i 8 punktów procentowych przy stałej marży banku. Podpisując dziś umowę kredytu hipotecznego musimy bezwzględnie mieć świadomość możliwości wzrostu rat naszego kredytu w przyszłości.

Przed zaciągnięciem kredytu kluczowe jest również zrozumienie warunków i zasad zapisanych w umowie (co posiadacze kredytów frankowych i złotowych potwierdzili własnym podpisem). Powinniśmy zawsze upewnić się, że nie mamy wątpliwości co do treści umowy, a w szczególności do zapisów określających całkowitą kwotę do spłaty, rzeczywistą roczną stopę oprocentowania (RRSO), dodatkowe opłaty lub ubezpieczenia oraz ewentualne wymogi dotyczące ustanowienia zabezpieczeń, a także warunki wcześniejszej spłaty. W przypadku wątpliwości klienta - bank zawsze udzieli takich informacji.