Jak wypada sprzedaż mieszkań po III kw.? Raport

Wyniki sprzedażowe mieszkań za trzeci kwartał 2023 r. dla sześciu głównych rynków, czyli Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania i Łodzi były lepsze o 5 proc. niż w drugim kwartale - wynika z opublikowanego w środę raportu JLL.

Według JLL wzrost wynika z wysokiej sprzedaży w stolicy, która zbliżyła się do rekordowych wyników z okresu „boomu” na rynku nieruchomości. Łącznie w tych miastach sprzedano prawie 16,4 tys. mieszkań.

„We wszystkich miastach popyt można ocenić jako wysoki, co jest spowodowane między innymi wzrostem liczby nabywców finansujących zakup z udziałem kredytu 2 proc. W wielu przypadkach na jedno mieszkanie było kilku chętnych i w tym przedziale cenowym można mówić o sporym niezaspokojeniu rynku. Istotny wpływ miała także wielkość i charakterystyka dostępnej oferty” - skomentowała cytowana w komunikacie Aleksandra Gawrońska z JLL.

Dodała, że wysoka sprzedaż w Warszawie nie byłaby jednak możliwa, gdyby nie duża liczba mieszkań wprowadzonych w ostatnim kwartale do sprzedaży. Spadek sprzedaży w Krakowie i tylko niewielki wzrost we Wrocławiu związany jest bardziej z niewielką ofertą, a nie brakiem popytu.

Według ekspertki z JLL, szybko rosnące ceny i perspektywa ich dalszego wzrostu, sprawiły, że na rynek powrócili nabywcy, traktujący zakup mieszkania jako okazję do ochronienia wartości swoich oszczędności i zarobienia na spodziewanym wzroście wartości kupionego lokalu.

Jak wskazano w raporcie, jedynym miastem, gdzie w porównaniu z poprzednim kwartałem podaż wyraźnie wzrosła, była Warszawa. Wzrost sięgnął 75 proc. W Krakowie i Trójmieście do sprzedaży weszło mniej więcej tyle samo lokali i zarazem tyle samo co w drugim kwartale tego roku. Mniejszą nową podaż odnotowano w Poznaniu. W sumie na sześciu rynkach do sprzedaży wprowadzono w minionym kwartale niecałe 10 tys. lokali, o 3 proc. mniej niż kwartał wcześniej. Oferta na koniec trzeciego kwartału zmalała do nieco ponad 34 tys. lokali.

Według JLL mniej mieszkań w ofercie było ostatnio w pierwszym kwartale 2010 roku, ale wtedy był to skutek globalnego kryzysu bankowo-finansowego.

W raporcie zwrócono uwagę, że największe problemy z ofertą widoczne są w Krakowie. Podaż dostępnych mieszkań na tym rynku mieszkań spadła poniżej 4 tys. lokali i była najniższa od ponad 15 lat.

„Podobnie sytuacja wygląda w Warszawie. Tak ograniczonej oferty mieszkań nie było w stolicy od blisko dwudziestu lat, czyli czasu, gdy likwidacja planów ogólnych w połączeniu z zapowiedzią zakończenia funkcjonowania ulgi odsetkowej zaowocowały wyczyszczeniem półek w biurach sprzedaży deweloperów. Na tym tle jedynie Łódź wygląda zupełnie inaczej. Oferta bliska 5,8 tys. jednostek jest najwyższa w historii tego rynku i wyższa niż w Krakowie, Wrocławiu czy Poznaniu. To jedyna duża metropolia, w której w minionych czterech kwartałach sprzedało się wyraźnie mniej mieszkań niż pojawiło się w sprzedaży” - dodano.

Średnie ceny lokali pozostających w ofercie na koniec trzeciego kwartału 2023 roku wzrosły w ostatnich trzech miesiącach najbardziej w Trójmieście (o 9 proc.) i Warszawie (o 8 proc.), zaś najmniej w Łodzi (o 3 proc.). Wzrost cen w skali roku był najwyższy w Warszawie (20 proc.) i Krakowie (19 proc.). W granicach 15-16,5 proc. wzrosły ceny ofertowe w Trójmieście, Poznaniu i Wrocławiu.

Dodano, że tylko w Łodzi ceny wzrosły o niecałe 11 proc. Wprowadzenie w programie „Bezpieczny kredyt 2 proc.” limitu ceny całkowitej mieszkania w połączeniu z niedoborem podaży otworzyło możliwość podnoszenia cen w przeliczeniu na metr kwadratowy w przypadku tych mieszkań, których ceny całkowite i ograniczona konkurencja na to pozwalały. W przypadku Łodzi wysoka oferta i silna konkurencja tańszych lokali z rynku wtórnego utrudnia podnoszenie cen. W dodatku duża część obecnej oferty to lokale niewielkie, projektowane z myślą o nabywcach szukających lokali pod wynajem.

„Niepewność dotycząca polityki mieszkaniowej po wyborach zwiększa determinację poszukujących gorączkowo lokali spełniających kryteria programu „kredyt 2 proc.”. Dodatkowo głębokie obniżki stóp procentowych przyczynią się z pewnością do wzrostu wolumenu kredytów oprocentowanych na rynkowych zasadach” – skomentował cytowany w komunikacie Kazimierz Kirejczyk z JLL.

Z raportu wynika ponadto, że rynek mieszkaniowy znów, tak jak to miało już miejsce kilkukrotnie w przeszłości, stał się oprócz szansy zakupu mieszkania także obszarem spekulowania kapitałem. Wielu nabywców uważa, że dalszy wzrost cen w kolejnych kwartałach jest nieuchronny. Ograniczona oferta przy rosnącej sprzedaży i dużym poziomie niepewności w otoczeniu rynku powoduje wzrost cen. Sytuacja ta sprzyja też wprowadzaniu do sprzedaży mieszkań w pulach, tak aby kolejne pule można było wyceniać coraz wyżej a wielkość podaży dostosowywać do bieżącego popytu.

Czytaj też: 5,5 mld zł wsparcia dla firm energochłonnych

Czytaj też: Buda: Polsce nie grozi unijna procedura nadmiernego deficytu

PAP/kp