Ustawa o KZN równoważy interesy obu stron
Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości równoważy interesy najemcy i wynajmującego. Są ściśle określone warunki wypowiedzenia umowy i czynszu normowanego - powiedział minister infrastruktury i budownictwa Andrzej Adamczyk. Dodał, że w ustawie są też zachęty dla deweloperów.
Jak powiedział minister, "najem instytucjonalny oferowany przez operatorów, którzy otrzymali w użytkowanie wieczyste działki od KZN będzie chronił najemców m.in. regulacjami dotyczącymi wysokości czynszu. Maksymalne stawki czynszu, tzw. czynsz normowany, będzie ustalany przez rząd w rozporządzeniu raz w roku". Adamczyk dodał, że "na rynku wynajmu czynsze kształtowane są swobodnie i praktycznie nie ma wolnych mieszkań od instytucji publicznych, które oferują stabilny, długoterminowy najem z dostępnym czynszem".
Jak poinformowało MIB, "wprowadzenie umowy najmu instytucjonalnego umożliwi podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą zawieranie umów najmu, dopuszczających zakończenie umowy w przypadku nieuczciwych najemców, np. w razie zaprzestania uiszczania czynszu".
"Nawet jednak w takich przypadkach najemca uzyska schronienie w zasobie publicznym. Ustawa o KZN nie zmienia bowiem ani zasad przyznawania lokali socjalnych, ani zasad eksmisji. Choć należy uczciwie powiedzieć, że jest ryzyko, że taki najemca nie będzie miał prawa do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego, bo najprawdopodobniej nie będzie spełniał kryteriów majątkowych. Taki najemca nie zostanie jednak bez dachu nad głową" - zaznaczył Adamczyk. Podkreślił jednak, że taka sytuacja może wystąpić jedynie w ściśle określonych przypadkach.
Minister zauważył, że wśród zadań KZN jest również wspieranie budowy i podnoszenia jakości lokali socjalnych. "Działanie to powinno się przyczynić w krótkiej perspektywie do zwiększenia liczby takich lokali, a tym samym do zwiększenia szans na przyznanie lokalu socjalnego i zmniejszenie kolejek oczekujących" - uzupełnił Adamczyk.
Dla umów najmu instytucjonalnego przyjęto rozwiązania znane na rynku, funkcjonujące już w ramach umów najmu okazjonalnego. Jak informuje biuro prasowe MIB, "ograniczają one możliwość wypowiedzenia umowy do trzech przypadków wskazanych w ustawie. Do takiego wypowiedzenia może dojść tylko wtedy, gdy najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, zalega z czynszem za trzy miesiące (pomimo wyznaczenia dodatkowego miesiąca na spłatę należności), albo wynajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal bez pisemnej zgody właściciela".
"Przesłanki takiego wypowiedzenia są ściśle określone, co chroni najemców przed uzależnieniem ich sytuacji od uznaniowej decyzji wynajmującego" - dodał Adamczyk. Zaznaczył, że najem o czynszu normowanym można wypowiedzieć wyłącznie w dwóch pierwszych przypadkach, a podnajem jest możliwy - lecz wyłącznie dla osób najbliższych, np. dzieci.
W przypadku umów najmu zawieranych z operatorami korzystającymi z gruntów KZN, możliwe jest określenie w umowie najmu z opcją przeniesienia własności zasad potrącania zaległego czynszu z rat wpłaconych na poczet ceny mieszkania. "To będzie poduszka bezpieczeństwa na wypadek zmiany, pogorszenia sytuacji finansowej" - zauważył Adamczyk. "Takim zaworem bezpieczeństwa jest również sama wysokość czynszu, która uwzględnia średnie miesięczne wynagrodzenie na danym obszarze" - podkreślił Adamczyk.
Minister zaznaczył, że choć zgodnie z założeniami Narodowego Programu Mieszkaniowego (NPM) mieszkania na wynajem realizowane na nieruchomościach oferowanych przez KZN w ramach programu Mieszkanie plus powstaną na zasadach rynkowych, to będzie to oferta atrakcyjna dla obu stron. "Ustawa przewiduje rozwiązania atrakcyjne dla podmiotów zainteresowanych wynajmem mieszkań i gwarantujące bezpieczeństwo najmu przez zabezpieczenie interesów lokatorów. W ten sposób umożliwia równoważenie interesów obu stron" - podkreślił Adamczyk.
MIB przypomniał, że ustawa nie narzuca stronom zawierania umów najmu instytucjonalnego (wyjątek stanowi tu najem mieszkań powstałych na nieruchomościach przekazanych przez KZN). "Decyzja w tym zakresie należy do właściciela i wymaga zgody najemcy. Co więcej, do wszystkich umów najmu okazjonalnego zawartych przed dniem wejście w życie ustawy będą stosowane przepisy dotychczasowe, a zmiana umowy będzie wymagała zgody obu stron" - przypomniało biuro prasowe MIB.
"Zainteresowanie formą umowy ostatecznie określą warunki rynkowe" - zauważa MIB. Zdaniem resortu, "zmniejszone ryzyko straty dla właściciela w przypadku wystąpienia problemów z respektowaniem warunków umowy będzie z pewnością istotnym argumentem przemawiającym za obniżeniem czynszu, co pozytywnie wpłynie na sytuację finansową najemców".
MIB liczy na to, że ta forma umowy najmu może przyczynić się do ułatwienia najmowania mieszkań przez osoby określane dotychczas przez właścicieli lokali jako grupa ryzyka, czyli przede wszystkim rodziny z dziećmi i młode małżeństwa, którym niechętnie wynajmowano mieszkania.
Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości czeka na podpis prezydenta.
Wejście w życie ustawy o KZN spowoduje m.in., że umowę najmu okazjonalnego będą mogły zawrzeć osoby fizyczne, natomiast umowę najmu instytucjonalnego podmioty prowadzące działalność gospodarczą.
Regulacje dotyczące najmu instytucjonalnego będą pomocniczo stosowane przy najmie o czynszu normowanym, czyli wówczas gdy ustawa o KZN nie reguluje kwestii najmu w sposób odrębny. Taka umowa najmu o czynszu normowanym będzie zawierana na czas określony do 15 lat. Po upływie tego okresu będzie istniała możliwość przedłużania najmu. Przy czym każda umowa najmu o czynszu normowanym będzie oferowana przez operatora mieszkaniowego w pierwszej kolejności jako umowa najmu z opcją dojścia do własności mieszkania (będzie zawierana na 30 lat).
Najemca będzie mógł skrócić czas najmu, jak również zrezygnować z opcji wykupu mieszkania. Jednocześnie, nawet w przypadku rezygnacji z zawarcia umowy najmu z opcją wykupu mieszkania i zawarcia umowy najmu bez tej opcji, najemca praktycznie do końca trwania umowy najmu będzie mógł przekształcić tę umowę w umowę najmu z opcją wykupu mieszkania, wydłużając jednocześnie czas trwania takiej umowy z 15 do 30 lat.
Gdy wniosek najemcy zostanie złożony na sześć miesięcy przed końcem umowy, prawo do przekształcenia umowy najmu nie wygasa, lecz zmienia się w prawo pierwokupu najmowanego mieszkania.
PAP/ as/
