Seniorów nie stać na opłaty za mieszkanie

Z danych Krajowego Rejestru Długów wynika, że na początku marca tego roku długi mieszkańców wobec spółdzielni mieszkaniowych wyniosły prawie 400 mln zł. To o 65 mln zł więcej niż w 2013 roku.

To prawda, że przybywa dłużników emerytów – przyznaje Jerzy Jankowski, prezes Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych. - Do niedawna była to najbardziej rzetelna grupa płatników, ale od kilku lat widzimy, że rośnie grupa starszych ludzi, którzy mają problem z regulowanie długów – dodaje.

Jest to efekt szybszego wzrostu kosztów eksploatacji mieszkań, za którym nie nadąża rewaloryzacja emerytur. W 2014 roku wskaźnik rewaloryzacji wyniósł 1,6 proc., w 2015 – 0,68 proc., w 2016 – 0,24 proc. Dopiero w marcu tego roku przeciętna emerytura wypłacana z Funduszu Świadczeń Społecznych zwiększyła się o 67,28 zł – najwięcej od pięciu lat.

Tymczasem opłaty czynszowe rosły szybciej, czasem po 3-6 proc. rocznie. Tak było np. w Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej (SMLW) w Legionowie, spółdzielni „Jagiellonka” w Sosnowcu czy „Morenie” w Gdańsku. W tej ostatniej czynsz za 55 metrowe mieszkanie wynosi dziś 780 zł i jest o ponad 130 zł większy niż w 2010 roku. Zarządy spółdzielni wzrost kosztów tłumaczą koniecznymi remontami, a także utrzymaniem dużych terenów zielonych i przestrzeni wspólnych. Warto też zaznaczyć, że na czynsz w spółdzielniach składają się nie tylko opłaty za ogrzewanie, wodę, kanalizację, podatki lokalne (niezależne od zarządu spółdzielni), ale też opłaty o których decyduje zarząd. Są to np. koszty sprzątania, drobnych remontów, usterek, wynagrodzenia pracowników administracji, prezesów, utrzymanie terenów zielonych.

Stare bloki starych ludzi

Większość osiedli spółdzielczych w Polsce powstała w latach 60. oraz 70-tych. To  najczęściej budynki z wielkiej płyty, które budowano masowo i szybko. Dziś mieszka w nich ok. 12 mln ludzi. Większość to emeryci. Potwierdzają to badania dr Arkadiusza Peiserta z Uniwersytecie Gdańskim, z których wynika, że średni wiek mieszkańca przeciętnej spółdzielni mieszkaniowej to 65 lat. Mają zwykle po 1200-1700 zł emerytury brutto, a spora grupa musi żyć za minimalne świadczenie, czyli za 1000 zł. To byli nauczyciele, urzędnicy, pielęgniarki – zwykle przedstawiciele tzw. „budżetówki”. Sporo jest też byłych robotników, którzy po przemianach gospodarczych w latach 90-tych przeszli proces płacowej i społecznej degradacji.

W najgorszej sytuacji są osoby owdowiałe, które muszą opłacić wszystkie rachunki z jednego świadczenia – przyznaje Jerzy Jankowski prezes Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych.

Dr Peisert zaznacza też, że zdecydowana większość z nich nie ma wiedzy, która pozwoliłaby im zweryfikować np. decyzje finansowe zarządu. - Dostają informację o tym, że coś trzeba więcej zapłacić, bo o 0,2 zł zdrożał wywóz śmieci. I nie dyskutują. Dopóki mogą płacą, ale zdarza się że nie dają rady.

Wielu, żeby zaspokoić swoje elementarne potrzeby zaciąga kredyty w bankach, bierze chwilówki. Z danych Krajowego Rejestru Długów Biurze Informacji Gospodarczej wynika, że ponad 291 tys. emerytów jest zadłużonych na łączną kwotę 4,5 mld zł. Średnia zaległość to 15,6 tys. Dług wobec spółdzielni to 400 mln zł. W podziale na województwa najwięcej do oddania spółdzielniom mają lokatorzy z woj. opolskiego, których dług wynosi średnio 16012 zł, za nimi są mieszkańcy Podkarpacia (15989 zł) i Dolnoślązacy (14461 zł). Z kolei pod względem liczby czynszowych dłużników palmę pierwszeństwa trzymają mieszkańcy województwa śląskiego - pochodzi stąd aż 23 proc. zadłużonych lokatorów. Na niechlubnym podium stoją jeszcze mieszkańcy woj. dolnośląskiego (17,2 proc.) oraz Mazowsza(11,7 proc.). Z zaprezentowanych danych wynika ponadto, że dłużnicy rekordziści mają na swoim koncie długi, których wartość często przewyższa cenę sporego mieszkania w dużym mieście.

Powolna degradacja

Oczywiście nie tylko emeryci zalegają z czynszem. Część to ludzie młodzi, którzy odziedziczyli mieszkania po dziadkach, dużo jest też osób wynajmujących, a część osoby, które z założenia nie płacą dopóki nie mają tzw. „noża na gardle”.

Znowelizowana ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, która weszła w życie we wrześniu ubiegłego roku utrudnia zarządom wykluczenie niepłacących mieszkańców z grona członków spółdzielni oraz ich eksmisję. Na to musi się zgodzić sąd.

Pogarszająca się ściągalność czynszów sprawia, ze wiele spółdzielni nie nadąża z remontami, degradują się technicznie i społecznie. Co prawda, z danych Związku Krajowego Spółdzielni Rewizyjnych RP wynika, że ponad 80 proc. budynków spółdzielnie częściowo wyremontowały, dociepliły, ale proces modernizacji w ostatnich latach wyhamował.

Żeby przeprowadzić termomodernizację spółdzielnia musi dzisiaj wziąć kredyt, który trzeba spłacać w czynszu – tłumaczy. - A  ludzie nie są w stanie płacić więcej.

Zdaniem Jankowskiego, rozwiązaniem problemu byłoby wprowadzenie podatkowej ulgi termomodernizacyjnej.

• Jeśli członkowie spółdzielni, którzy regularnie płacą czynsz mogliby pewną kwotę, odpisać od podatku, to z jednej strony poprawiłoby to ściągalność płatności za mieszkanie, a z drugiej strony, więcej pieniędzy zostałoby w ich kieszeniach – wyjaśnia prezes.

Związek już przygotował projekt takiego rozwiązania i chce go wysłać do Ministerstwa Finansów.

Co dalej ze spółdzielniami?

Zasoby pozostające w zarządzie spółdzielni sukcesywnie się kurczą. Zgodnie z danymi GUS jeszcze dwa lata temu było to  2,6 miliony, dziś ok. 2 mln. Część budynków przekształciła się we wspólnoty, część została przejęta przez podmioty prywatne. Od lat toczy się w Polsce dyskusja czy spółdzielnie dobrze czy źle zarządzają? Przeciwnicy twierdzą, że spółdzielnie to relikty PRL-u, nie mające zielonego pojęcia o nowoczesnym zarządzaniu. Że powinno się je zlikwidować, bo nie mają one już nic wspólnego z ideą przedwojenną spółdzielczości, która umożliwiała mniej zamożnym osobom zdobycie mieszkania (bloki budowane były ze składek członkowskich, bez zysków).

Nie da się ukryć, że w spółdzielczości były różne przykłady patologii: niegospodarność, nepotyzm korupcja, wyprowadzanie spółdzielczych pieniędzy. Ostatnio Prokuratura Okręgowa w Warszawie skierowała do Sądu Okręgowego akt oskarżenia przeciwko 12 osobom związanymi ze Śródmiejską Spółdzielnią Mieszkaniową (spółdzielnia ogłosiła w 2014 roku upadłość). Prokuratura oskarżyła je wyrządzenie szkód za ok. 42 milionów złotych.

Nikt jednak nie ma odwagi uruchomić machiny, która definitywne zrewolucjonizowałaby polską spółdzielczość mieszkaniową. Bo też nikt nie wie, co zrobić z kilkoma milionami starych ludzi w budynkach, które budowano tylko 40-50 lat i do końca nie wiadomo jak długo jeszcze postoją.