Wyzwania rynku mieszkaniowego w Polsce

Brak wystarczającej podaży gruntów, technologii, kapitału i siły roboczej to kluczowe wyzwania, przed jakimi stoją dziś inwestorzy na rynku mieszkaniowym. Program Mieszkanie+ to zestaw narzędzi, które pozwolą skutecznie stawić czoła tym wyzwaniom – pisze w „Polskim Kompasie 2018” Grzegorz Muszyński, członek zarządu BGK Nieruchomości SA

W Polsce brakuje mieszkań na wynajem z czynszem na kieszeń przeciętnie zarabiającej rodziny. Mieszkanie+ jest odpowiedzią na ten deficyt. Celem programu jest zwiększenie podaży mieszkań dostępnych cenowo w całym kraju. Jednak by osiągnąć efekt oczekiwanej skali, potrzebujemy dużych terenów inwestycyjnych, a w wielu lokalizacjach to właśnie brak gruntów, które można przeznaczyć pod budownictwo mieszkaniowe, jest główną barierą.

Co prawda – jak wynika z danych GUS – deweloperzy z roku na rok budują coraz więcej, jednak są to inwestycje, które powstają na gruntach zakupionych dużo wcześniej. Znalezienie atrakcyjnych działek w dobrej lokalizacji i cenie jest coraz trudniejsze. Dane wskazują, że koszt zakupu gruntu w ciągu ostatnich dwóch lat wzrósł od 20 do 50 proc., a w najpopularniejszych lokalizacjach nawet o 100 proc. Co więcej, oferowane na rynku tereny często nie mają uzbrojenia, a ich stan prawny pozostaje nieuregulowany. To generuje dodatkowe koszty.

Z tego powodu inwestorzy kupują działki, które znajdują się na obrzeżach miast. Są tańsze i łatwiej dostępne, ale budując tam, bezpośrednio przyczyniają się do rosnącego zjawiska suburbanizacji, czyli rozlewania się miast. Duże osiedla mieszkaniowe powstają coraz częściej w szczerym polu, bez dostępu do dróg, komunikacji zbiorowej, infrastruktury społecznej oraz oferty handlowej i usługowej koniecznej do komfortowego zamieszkiwania.

Jednym z rozwiązań tego problemu, przygotowanym przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju, jest tzw. specustawa mieszkaniowa. Dzięki niej inwestorzy zyskają niedostępne do tej pory grunty rolne, pokolejowe, powojskowe i poprzemysłowe. Te działki znajdują się często w doskonałych lokalizacjach, jednak ze względu na zapisy przestarzałych planów zagospodarowania przestrzennego dotychczas nie mogły być wykorzystane. Ustawa umożliwia realizację inwestycji w przyspieszonym trybie, jednak przy spełnieniu precyzyjnie określonych kryteriów. Inwestorzy muszą zapewnić m.in. dostęp do szkoły, przedszkola, odpowiedniej szerokości dróg czy terenów rekreacyjnych. Te przepisy to kolejny krok do zwiększenia jakości urbanistyki w polskich miastach.

Szybsze tempo budowy mieszkań możemy również osiągnąć dzięki wykorzystaniu nowoczesnych technologii. Na polskim rynku działa wiele rodzimych firm, które produkują elementy prefabrykowane, jednak inwestycji powstających w tej technice próżno szukać na polskich budowach. Rodzimi producenci najczęściej eksportują prefabrykaty na rynki skandynawskie, gdzie technologia ta jest standardem. Pozwala ona bowiem zaoszczędzić czas – domy, a nawet bloki, są stawiane wielokrotnie szybciej niż w technologii tradycyjnej.

System prefabrykacji nie wymaga również zaangażowania dużej liczby pracowników. Prefabrykacja może być zatem odpowiedzią na kolejny, coraz poważniejszy problem branży – brak rąk do pracy. Deficyt wykwalifikowanej siły roboczej na rynku jest olbrzymi, wielu inwestorów boryka się dziś z pozyskaniem dobrych wykonawców. To z kolei skutkuje opóźnieniami w realizacji i wprowadzaniu nowych inwestycji na rynek. Ważnym pomysłem na wspieranie i zachęcanie polskich firm do pozostawania z produktami w kraju jest konkurs na projekt prefabrykowanej zabudowy mieszkaniowej. Liczymy, że powstaną funkcjonalne i nowoczesne rozwiązania, którymi będziemy mogli się chwalić na arenie międzynarodowej. Jestem przekonany, że te pomysły nie tylko doskonale wpiszą się w ideę programu Mieszkanie+ i przyspieszą jego realizację, lecz zrewolucjonizują polską branżę budowlaną. Wyłonione w konkursie technologie i rozwiązania chcemy szeroko udostępnić na rynku. Wierzę, że zwycięskie prace będą ciekawe, uniwersalne i zainteresują też inwestorów komercyjnych.

Warto pamiętać, że dobry projekt architektoniczny determinuje sukces przedsięwzięcia budowlanego. Najwyższej jakości i innowacyjnych rozwiązań poszukujemy, organizując konkursy. Nie wyobrażam sobie zrealizowania dużego osiedla mieszkaniowego bez spójnej, funkcjonalnej i estetycznej koncepcji urbanistyczno-architektonicznej wyłonionej w konkursie, w którym startują najlepsi projektanci. Niektóre z naszych projektów to „małe miasta”, w których zamieszka nawet 10 tys. ludzi. Tym mieszkaniom muszą towarzyszyć niezbędna infrastruktura, a także przestrzenie wspólne i rekreacyjne, nie tylko tworzące więzi sąsiedzkie, lecz również przyczyniające się do powstania lokalnej tożsamości miejsca. Nie chcemy budować mieszkań z krótkim terminem przydatności. Chcemy, żeby stały one latami i aby ich wartość rosła z upływem czasu.

Kolejną barierą na rynku jest brak stabilnego źródła finansowania. Jednym z narzędzi wspierających rozwój rynku mieszkaniowego i programu Mieszkanie+ jest zatem przygotowywany przez Ministerstwo Finansów projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości, czyli tzw. polskich REIT-ach. Po co nam REIT-y? Dzięki nim Polacy będą mogli oszczędzać poprzez inwestycje w nieruchomości, a rynek mieszkaniowy zostanie uzupełniony o brakujące narzędzia – najem instytucjonalny na dużą skalę. Zgodnie z założeniami REIT-y zaczną funkcjonować na polskim rynku już od 1 stycznia 2019 r. Zaktywizowanie oszczędności zwykłych Polaków może docelowo zapewnić finansowanie budowy nawet miliona mieszkań w ciągu najbliższych 10–12 lat.

Zapewnienie stabilnego finansowania, lepsze prawo, które radykalnie skraca procedury, nowoczesne technologie – oto czynniki, bez których polski rynek mieszkaniowy nie ma szans na dynamiczny rozwój. Wierzę, że wykorzystując je w praktyce, będziemy budować szybciej, taniej i lepiej. Tym samym będziemy mogli sprawniej odpowiedzieć na ogromny problem społeczny, jakim jest brak dostępnych cenowo mieszkań, i dzięki temu polepszymy standard życia Polaków.

Grzegorz Muszyński, członek zarządu BGK Nieruchomości SA

Wydanie „Polskiego Kompasu 2018” dostępne jest na stronie www.gb.pl a także w aplikacji „Gazety Bankowej” na urządzenia mobilne

Polecamy i zachęcamy do lektury tego wyjątkowego rocznika