TYLKO U NAS
Mieszkanie drogą do rozwoju
Po trzech dekadach wolnej Polski powstają wreszcie zręby polityki mieszkaniowej z prawdziwego zdarzenia. W 2016 r. rząd przyjął Narodowy Program Mieszkaniowy (NPM), który kreśli system hybrydowy, oferujący mieszkania dostosowane do różnych potrzeb i sytuacji życiowych. W centrum tego programu jest wolność człowieka - pisze Krzysztof Mazur, do października 2020 r. podsekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju na łamach „Polskiego Kompasu 2020”
Mieszkanie dla każdego z nas stanowi dobro o szczególnej wartości, które jest podstawą wszystkich innych decyzji życiowych. Mieszkanie dla Rozwoju ma dać ludziom wolność wyboru takiego sposobu mieszkania, który będzie najlepiej dostosowany do ich potrzeb i planów. Jeśli chcemy, żeby ludzie byli innowacyjni, mobilni, skorzy do ryzyka, gotowi do posiadania dużych rodzin, to jedyną opcją nie może być dla nich kredyt frankowy na trzydzieści lat. Powinni mieć realny wybór.
Dlaczego tak późno? Dlaczego przez ostatnie trzy dekady nie wypracowaliśmy całościowej polityki mieszkaniowej? U progu przemian wyznacznikiem był raport Banku Światowego „Model prywatyzacji mieszkalnictwa dla Europy Środkowo-Wschodniej”. Ekonomiści BŚ zalecali nam prywatyzację mieszkan? spółdzielczych i komunalnych, bo w ten sposób klasa s?rednia miała otrzymać kapitał startowy w powstającej właśnie gospodarce wolnorynkowej. Była to strategia zrozumiała, gdyż minimalizowała ryzyko buntów społecznych związanych z kosztami transformacji. Gdy ktoś miał szczęście załapać się na mieszkanie spółdzielcze z czasów PRL-u, mógł je wykupic? za 10 proc. wartos?ci rynkowej.
Zasób ten szybko się jednak wyczerpał. Kolejne pokolenie – osławieni „boomersi” – które nie załapało się na książeczki mieszkaniowe, miało jednak ciągle dużo szczęścia. Przed wejściem Polski do UE ceny mieszkań były nadal na tyle niskie, że nieraz wystarczyło na trzy miesiące wyjechać na „saksy” do Szwecji lub Niemiec, by po powrocie za odłożone pieniądze móc kupić kawalerkę bez kredytu. Ta „złota epoka” skończyła się jednak po 2004 r.
Wchodzące wówczas na rynek kolejne pokolenie, urodzone już w latach osiemdziesiątych, miało dużo mniej szczęścia. Gwałtownie rosnące ceny mieszkań pchały nas w coraz droższe kredyty hipoteczne. Ówczesna polityka mieszkaniowa państwa została syntetycznie sformułowana przez prezydenta Bronisława Komorowskiego. „Masz złą sytuację mieszkaniową? Zmień pracę i weź kredyt”. Oczywiście były osławione programy typu „Mieszkanie dla Młodych”, ale zasady ich realizacji (tańsze mieszkania na rynku pierwotnym) wspierały „rozlewanie się” miast, gdyż chcąc się załapać na ten program, należało szukać lokum na przeważnie źle zaprojektowanych osiedlach w peryferyjnych dzielnicach.
Dlatego kolejne pokolenie – znane jako „millenialsi” – nie jest już tak chętne, by wiązać swoją przyszłość z kredytem hipotecznym. Millenialsi uważnie przyglądają się perypetiom swojego starszego rodzeństwa i coraz częściej dochodzą do wniosku, że nie chcą żyć tak jak oni. Częściej wybierają życie w centrum miast, a nie w dzielnicach peryferyjnych. Częściej również stronią od kredytu. Nic dziwnego, że młodzi intelektualiści i politycy – Śpiewak, Erbel czy Springer – coraz częściej wieszczą nadchodzącą erę „poza własnością”. Ludzie nie muszą być właścicielami wieloletnich kredytów hipotecznych, by czuć się w mieszkaniu jak u siebie – przekonują.
Tak zarysowana najnowsza historia polskiego mieszkalnictwa, nawet jeśli przedstawiona w nieco jaskrawy sposób, pozwala nam zrozumieć, dlaczego przez trzy dekady jakoś funkcjonowaliśmy bez Narodowego Programu Mieszkaniowego. Pozwala również przyjąć, że dalej już tak się nie da. Potrzebujemy dziś polityki mieszkaniowej z prawdziwego zdarzenia.
Trudno w tak krótkim tekście opisać ją w szczegółach. Dlatego skupię się tu wyłącznie na trzech filarach naszego myślenia.
Po pierwsze, mieszkanie to nie towar. Raport „Habitat for Humanity” pokazuje, że kwestia mieszkaniowa to jeden z trzech najwaz?niejszych problemów społecznych. „Konsekwencja? problemów mieszkaniowych sa? decyzje o ograniczeniu rodzicielstwa i emigracji”. Podstawową grupą, o którą powinniśmy się troszczyć, są osoby znajdujące się w tzw. luce czynszowej. To 40 proc. pracujących, którzy dziś zarabiają zbyt mało, by wziąć kredyt, ale zarazem zbyt dużo, by dostać mieszkanie komunalne. 55 proc. młodych rodzin z dwójką dzieci nie posiada zdolności kredytowej umożliwiającej nabycie mieszkania pozwalającego na życie w dostosowanym do potrzeb rodziny standardzie (minimum 70 m?). Celem polityki państwa powinno być zaproponowanie im takiej oferty, by nie musieli płacić za mieszkanie więcej niż 30 proc. swojej miesięcznej pensji (w najmie lub w kredycie).
Dlatego w lipcu 2020 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy dotyczącej społecznej części pakietu mieszkaniowego. Zakłada on wiele daleko idących zachęt dla budownictwa społecznego: wyższe granty z Funduszu Dopłat w BGK dla gmin na budowę mieszkań społecznych (z 20 proc. kosztów inwestycji do nawet 35 proc.) oraz na budowę mieszkań komunalnych (50 proc. kosztów inwestycji; wprowadzenie zasady finansowania, a nie refinansowania); premie remontowe na budynki TBS starsze niż 25 lat; wakacje czynszowe dla lokatorów w TBS-ach (nawet 20 proc. niższy czynsz) po spłacie kredytu przez TBS; w przypadku budowy mieszkań społecznych z wyższą partycypacją lokatora w kosztach budowy będzie możliwość zmiany umowy najmu na umowę najmu z dojściem do własności; dopłaty do czynszów w programie „Mieszkanie na Start” i szansa dojścia do własności nowego mieszkania także dla osób bez zdolności czynszowej. Te zmiany mają na celu zwiększenie dostępności i uatrakcyjnienie oferty korzystnych cenowo mieszkań, a w efekcie zmniejszenie liczby osób znajdujących się w tzw. luce czynszowej.
Po drugie, w realizację hybrydowej polityki mieszkaniowej państwa powinny być zaangażowane podmioty bardzo różnego typu. Państwo ma naturalną rolę stymulatora i regulatora, ale nie jest dobrym rozwiązaniem, by jeden „narodowy deweloper” brał na siebie cały ciężar realizacji tych założeń. Dlatego w naszych działaniach bardzo ważną rolę odgrywają samorządy. Zwiększając gminom bezzwrotne wsparcie z Funduszu Dopłat dla inwestycji realizowanej przez TBS (z 20 do 35 proc. kosztów inwestycji), wspierając je zreformowanym Krajowym Zasobem Nieruchomości, tworząc Rządowy Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa czy powołując do życia Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM-y), wierzymy, że to właśnie samorząd najlepiej rozumie lokalne potrzeby mieszkaniowe. Sytuacja metropolii, średnich miast tracących funkcje czy wiejskich gmin znajdujących się daleko od centrów rozwojowych są krańcowo różne. To lokalni włodarze gmin powinni rozumieć te różnice i dostosować do nich swoją ofertę mieszkaniową. My im udostępniamy narzędzia.
Bardzo ważną rolę mają do odegrania również podmioty prywatne. Budownictwo to ważna część gospodarki, dlatego w dobie pandemicznej recesji chcemy podtrzymać popyt w tym sektorze. Cyfryzujemy proces budowlany, by upraszczać i przyspieszać czynności administracyjne. Pracujemy również nad koncepcją mieszkaniowych funduszy inwestycyjnych (REIT-ów) oraz społecznych agencji najmu (SAN), które od strony klientów powinny zagwarantować wyższy standard – obejmujący także poczucie bezpieczeństwa i stabilność – najmu instytucjonalnego.
Wreszcie po trzecie, budownictwo powinno wpisywać się w szersze trendy społecznej zmiany. Chodzi także o poprawę jakości planowania przestrzennego. Spacerując po warszawskim Żoliborzu, mimowolnie doceniamy ład urbanistyczny, zieleń i jej różnorodność, przyjazną człowiekowi skalę budynków i wkomponowane tu i ówdzie miejsca wspólnototwórcze – przyosiedlowe skwerki czy ocienione zielenią aleje z ławkami. Naszą ambicją pokoleniową powinno być tworzenie takich ikonicznych dzielnic. Przygotowując nowe regulacje w tym obszarze, chcemy wspierać ideał miasta dobrze zaplanowanego, zwartego, opartego na transporcie zbiorowym, o wymieszanych funkcjach (w jednym miejscu i „sypialnia”, i przestrzeń wspólna do życia). Ale też budownictwo powinno wspierać transformację w kierunku gospodarki niskoemisyjnej (budynki pasywne) i ekologicznej. Dlatego stymulujemy inwestycje w OZE oraz termomodernizację. Poza tym, co również ważne, to także znakomite laboratorium innowacji technologicznych i społecznych, z bardzo ważnym celem poprawy dostępności dla seniorów i osób niepełnosprawnych.
Chcemy budować nie tylko przystępnie. Chcemy również budować estetycznie, nowocześnie i blisko ludzkich potrzeb!
Krzysztof Mazur, podsekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju (do października 2020)
Tekst wiceministra Krzysztofa Mazura został opublikowany w elektronicznym wydaniu „Polskiego Kompasu 2020” dostępnym bezpłatnie do pobrania na stronie www.gb.pl a także w aplikacji „Gazety Bankowej” na urządzenia mobilne
»» Pobierz teraz bezpłatnie PDF „Polskiego Kompasu 2020”:
APPLE APP STORE - KLIKNIJ TUTAJ
HUAWEI APP GALLERY - KLIKNIJ TUTAJ
Polecamy i zachęcamy do lektury tego wyjątkowego rocznika
»» O roczniku „Polski Kompas 2020” i nagrodach Polskiego Kompasu czytaj tutaj:
Premiera rocznika Polski Kompas 2020
Nagrody Polskiego Kompasu przyznane
UWAGA OD REDAKCJI: wszystkie teksty zamieszczone w roczniku „Polski Kompas 2020” zostały przygotowane przez autorów i nadesłane do redakcji do 5 września 2020 roku
