NBP: W III kw. powrót aktywności na rynku mieszkaniowym
Po restrykcjach związanych z COVID-19, w III kwartale 2020 r. nastąpił powrót aktywności na rynku mieszkaniowym - podał w poniedziałek Narodowy Bank Polski w kwartalnym raporcie o rynku nieruchomości. Na rynku pierwotnym zaobserwowano wzrost średnich cen transakcyjnych. W Warszawie ceny transakcyjne na rynku wtórnym spadły.
NBP podaje, że liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych była w III kw. 2020 r. o połowę wyższa w porównaniu do historycznie niskiego poprzedniego kwartału. Koszty budowy mieszkań nieznacznie wzrosły, jednak tempo wzrostu było znacznie niższe, natomiast ceny ziemi nadal istotnie rosły. Obserwowano nieznaczny wzrost średnich, transakcyjnych cen mieszkań na rynku pierwotnym analizowanych miast oraz ich stagnację lub spadek na rynku wtórnym.
Bank centralny zauważa, że ceny ofertowe nowo wprowadzanych mieszkań na rynku pierwotnym wyhamowały wzrost, jednocześnie deweloperzy zwiększyli nieco podaż mieszkań. „Wysokie ceny ofertowe mogą też podlegać różnego rodzaju promocjom, co ułatwia sprzedaż. Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym wzrosły we wszystkich grupach miast, zwłaszcza w Warszawie, wobec częstszej sprzedaży lepiej zlokalizowanych mieszkań” - podkreślono w raporcie.
Spadł nieco popyt na mieszkania w największych miastach na rynku wtórnym. W III kw. 2020 odnotowano stabilizację cen ofertowych w sześciu największych miastach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) i dziesięciu innych analizowanych (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra). W Warszawie ceny ofertowe nieznacznie wzrosły. Ceny transakcyjne mieszkań na rynkach wtórnych rosły w grupie sześciu i dziesięciu miast, jednak w Warszawie spadły. „Pewna bezwładność rynku wtórnego wobec pierwotnego jest typowym zjawiskiem, gdyż rynek wtórny tworzą indywidualni sprzedający, którzy nie są skłonni do obniżania cen, zazwyczaj też mogą przełożyć transakcję w czasie. Rosły też ceny korygowane hedonicznie, co oznacza, że podobne mieszkania sprzedawane były drożej niż miało to miejsce kwartał wcześniej” - napisano.
W Warszawie spadły też średnie stawki najmu mkw. mieszkań (ofertowe i transakcyjne, z wyłączeniem opłat eksploatacyjnych i za media). W pozostałych analizowanych miastach stawki nie zmieniły się. „Nadal w największych miastach rośnie oferta internetowa mieszkań na rynkach najmu długoterminowego, w tym nabywanych w celach inwestycyjnych. Może to sprzyjać spadkom stawek najmu w przyszłości” - zaznaczono.
Kwartalna sprzedaż mieszkań i kontraktów na ich budowę na sześciu największych rynkach pierwotnych w Polsce wyniosła ponad 13,3 tys. lokali, co oznacza, że podwoiła się względem poprzedniego kwartału, mimo skutków obowiązywania ograniczeń związanych z pandemią. Nie osiągnęła jednak poziomu sprzed COVID-19. Zapas niesprzedanych mieszkań wystawionych na rynek zwiększył się względem poprzedniego kwartału o ok. 0,4 tys. lokali i wyniósł na koniec III kw. 2020 ok. 49,3 tys. Liczba mieszkań gotowych do zamieszkania w ofercie sprzedaży w sześciu największych miastach wzrosła względem poprzedniego kwartału o 0,2 tys. do 5,5 tys., a wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym na sześciu największych rynkach zwiększył się do 3,5 z 3,3 w poprzednim kwartale.
Nieznacznie spadł wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw osiągając 0,76 mkw. Nadal był jednak wyższy niż minimum notowane w III kw. 2007 r. o 0,28 mkw. (tj. o ok. 59 proc.). Jednocześnie nieznacznie zwiększyły się wskaźniki szacowanego maksymalnego dostępnego kredytu mieszkaniowego i szacowanej kredytowej dostępności mieszkania dla przeciętnego gospodarstwa domowego. Zdaniem NBP, lekkie wzrosty tych wskaźników były efektem niskich stóp procentowych.
Z raportu wynika, że do końca III kw. 2020 r. ograniczenia związane z pandemią miały nieznaczny wpływ na dotychczasowe wypłaty kredytów. Wartość nowych, złotowych umów kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych (bez umów renegocjowanych) według danych NBP wyniosła w III kw. ok. 13,9 mld zł - w porównaniu z poprzednim kwartałem jest to wzrost o 6,5 proc., natomiast w ujęciu rocznym jest to spadek o 4,8 proc. Łącznie w trzech kwartałach 2020 r. udzielono ok. 41,7 mld zł kredytów mieszkaniowych, tj. o 0,7 mld zł więcej w porównaniu do tego samego okresu 2019 r.
„Wyniki ankiety NBP nt. sytuacji na rynku kredytowym w III kwartale br. wskazują, że banki złagodziły kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych oraz zmieniły niektóre warunki ich udzielania, m.in. kolejny raz podniosły marżę kredytową i marżę dla kredytów obarczonych wyższym ryzykiem. Jednocześnie obniżyły wielkość wymaganego udziału własnego kredytobiorców. Banki odczuły też wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe. W IV kwartale 2020 r. banki spodziewają się dalszego, choć nieznacznego łagodzenia polityki kredytowej i kontynuacji wzrostu popytu na kredyty mieszkaniowe. Należy dodać, że przejściowe trudności ze spłatą kredytu mieszkaniowego, będące skutkiem wyjątkowo dużego szoku na początku epidemii, nie skutkowały niewypłacalnością kredytobiorców. Wpływ na to miały moratoria kredytowe i obniżki stóp procentowych” - zauważono w raporcie.
Zwrócono też uwagę, że w III kw. 2020 r. odnotowano w Polsce historycznie wysoką liczbę zarówno mieszkań oddanych do użytkowania, jak i liczbę mieszkań, których budowę rozpoczęto. „Nieznacznie wyższe szacowane stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz utrzymujący się popyt konsumpcyjny przyczyniały się do występowania inwestorów o wydawanie kolejnych pozwoleń na budowę mieszkań, jednak w III kwartale 2020 r. udzielono ich mniejszą liczbę kw./kw. oraz r/r, co mogło być skutkiem ograniczeń pracy urzędów związanym z COVID-19” - podano.
W raporcie przyjrzano się też wpływowi pandemii na rynek nieruchomości komercyjnych. Jak podkreślono, wynikające z pandemii ograniczenia w działalności firm będą mieć wpływ na czynsze i transakcje sprzedaży nieruchomości, zwłaszcza w dłuższej perspektywie. „Należy pamiętać, że czynsze w obiektach komercyjnych są podpisywane na kilka lat, a zerwanie tych kontraktów wiąże się z kosztami, jednak gdy najemca powierzchni staje się niewypłacalny, nie jest w stanie płacić czynszu. Niektórzy najemcy, szczególnie ci znaczący, wykorzystują sytuację do negocjacji poziomu czynszu. Natomiast transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości są wynikiem długich renegocjacji, zatem na rynku inwestycyjnym ewentualny wpływ pandemii widoczny będzie z opóźnieniem” - wskazano.
W związku z większym wykorzystaniem pracy zdalnej wzrosła liczba pustostanów i spadł popyt na powierzchnie biurowe. Czynsze transakcyjne powierzchni biurowych klasy A w Warszawie (w euro/mkw./m-c) lekko spadały, podobnie jak w pozostałych ośmiu dużych miastach oraz siedmiu mniejszych miastach wojewódzkich.
Czytaj też: Polska potęgą w eksporcie do Niemiec! Za nami USA, Francja i Czechy
PAP/kp
