Inwestycje w lokale użytkowe
Inwestycje w lokale użytkowe najbardziej były opłacalne jeszcze jakieś 5-8 lat temu. Wtedy można było kupić dobrze zlokalizowanie lokale w realizowanych projektach deweloperskich za rozsądną cenę.
Podaż lokali była niewielka, ponieważ deweloperzy nastawiali się głownie na projekty mieszkaniowe w inwestycji zwykle budowali 2-3 lokale użytkowe w paterach budynków. Jeśli wyszukaliśmy ciekawy lokali i szybko podpisaliśmy umowę z deweloperem mieliśmy szanse na dobra i rentowną inwestycję.
W tamtych czasach również popyt na takie lokale był większy, o powierzchnie do najmu zabiegały banki na swoje agencje czy ekspozytury, interesowały się lokalami sieci aptek by mieć placówkę na nowo powstającym osiedlu mieszkaniowym, szukały spożywcze sieci na placówki franczyzowe.
Ten, kto kupił dobrze położony funkcjonalny lokal o powierzchni min. 100-200 mkw., szybko znajdował na niego długoterminowego najemcę za dobrą miesięczną stawkę najmu. To była dobra i pewna inwestycja, warto było nawet wziąć kredyt hipoteczny na zakup lokalu by potem spłacać raty z miesięcznych przychodów z najmu.
Obecnie na rynku nieruchomości z powodu nadal trwającego kryzysu obserwujemy ogromną podaż wszelkiego rodzaju lokali użytkowych do kupna czy najmu. Oferty są dostępne praktycznie w każdym mieście, każdym osiedlu, o każdej powierzchni zarówno na rynku pierwotnym i wtórnym. Ofertowe ceny czy stawki najmu podlegają znacznym negocjacją, lokale całymi miesiącami a nawet latami stają puste.
Zjawisko dotyczy nie tylko pojedynczych lokalizacji, ale również galerii handlowych czy pawilonów handlowo- usługowych zbudowanych właśnie po to by czerpać korzyści z najmu powierzchni. W renomowanych galeriach handlowych bez problemu znajdziemy wolne lokale do najmu. Na prestiżowych ulicach handlowych i w centrach w miastach również spotkamy zaklejone witryny w pustych lokalach.
Dawni gracze i solidni najemcy ograniczyli swoją aktywność min. banki polikwidowały oddziały albo zmieniły model funkcjonowania i przeniosły usługi do Internetu, podobnie postępują sieci aptek tworząc sklepy internetowe. Franczyzowy sektor sklepów spożywczych czy lokali gastronomicznych też nie ma już takich rewelacyjnych obrotów jak kiedyś. Wiele lokali zostało zamkniętych.
Utrzymujący się kryzys, duża podaż lokali na ryku, wszędobylski Internet powodują, że inwestycja w lokale użytkowe nie jest już taka opłacalna jak kiedyś. Deweloperzy i działający na ich zlecenie analitycy, co rusz próbują zaklinać rzeczywistość, przedstawiając rewelacyjne analizy obiecujące duże zyski z takich inwestycji.
Nie dziwię się temu rozumiem rozgoryczenie deweloperów z powodu niesprzedanych lokali. Rozumiem stresy kadry zarządzającej funduszami inwestycyjni, mających w portfelach tysiące mkw. niewynajętej powierzchni handlowej, usługowej. Ale taki mamy rynek.
Popyt na lokale szybko nie wróci i na nic nie zdadzą się te czarodziejskie analizy. Rynek rządzi się twardymi ekonomicznymi prawami, koszty prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce są bardzo duże, ryzyko również, dlatego nie należy się dziwić, że wielu przedsiębiorców pozamykało swoje firmy, polikwidowało sklepy czy punkty usługowe. Nie dali rady wypracowywać zysku przy tak wysokich stałych kosztach mając jeszcze na karku dumpingową sieciową konkurencję.
Sytuacja uległaby zmianie gdyby większość społeczeństwa pracowała za godziwe wynagrodzenie, koszty prowadzenia działalności gospodarczej byłyby rozsądne a właściciele czy wynajmując lokale racjonalni nimi gospodarowali. Bo przecież lepiej jest dla właściciela czy całej nieruchomości i danego lokalu, gdy ten pracuje, nawet, jeśli jest wynajęty za mniejszy czynsz niż pusty i przez miesiące straszy przechodniów.
Tak wygląda moja subiektywna ocena sytuacji na rynku lokali użytkowych.
