Madryt nad Wisłą

Warszawa łączy się z Łodzią, Kraków z Katowicami, natomiast Trójmiasto dochodzi do bram Pruszcza i Władysławowa. Które z tych scenariuszy są realne i co oznaczałyby dla rynku nieruchomości?

Zjawiskiem dobrze znanym na świecie jest tzw. eksurbanizacja, określana również angielskim terminem urban sprawl. To proces polegający na „rozlewaniu” się miast, czyli zajmowaniu coraz większych obszarów przez coraz mniej intensywną zabudowę. Zjawisko to ma miejsce również w Polsce i każdy mieszkaniec większego miasta może zaobserwować jego skutki na swoim terenie. Gdzie będzie przybierać na sile? Które miasta w Polsce będą rozlewały się najszybciej?

Rozrost przedmieść

Według danych ostatniego Narodowego Spisu Powszechnego w latach 2002-2011 przybyło w Polsce 486 tys. mieszkańców wsi, a jednocześnie spadła liczba ludności w miastach — i to aż o 204 tys. osób. Zgodnie z prognozami GUS w ciągu 20 lat wszystkie wielkie miasta w Polsce, z wyjątkiem Warszawy i Krakowa, będą się wyludniać. Zwiększy się natomiast liczba ludności w otaczających je gminach, które często mają status wsi. Dla przykładu: w powiatach otaczających Warszawę przybędzie ok. 250 tys. osób, w okolicach Gdańska — 118 tys., a Krakowa — 57,5 tys.

Tak wyglądają dane dotyczące tylko ludności. Jednak eksurbanizacja polega na pochłanianiu coraz większych terenów i zapełnianiu przestrzeni zabudową o małej intensywności. Możliwe jest więc rozlewanie się miasta, mimo utrzymywania się stałego poziomu ludności. Co w takim razie również sprzyja rozlewaniu się miast? Z pewnością jest to rozwój infrastruktury komunikacyjnej.

Przykład hiszpański

Największy rozrost miast w Europie obserwowano w państwach członkowskich UE, które stały się beneficjentami środków wspólnotowych i tym samym dokonała się u nich rewolucja komunikacyjna. Sztandarowym i dość ekstremalnym przykładem takiego procesu jest Madryt. W przypadku tego miasta  ludzie zaczęli się osiedlać na obszarach oddalonych od centrum metropolii. Zachęcała ich do tego rozbudowa i modernizacja sieci komunikacyjnej i oczywiście niższe koszty nieruchomości. Dzięki zastrzykowi unijnych pieniędzy w latach 90. powstały nowe autostrady, domknięto trzy ringi-obwodnice oraz usprawniono komunikację szynową. Zaowocowało to wzrostem powierzchni zurbanizowanej Madrytu o 50 proc. i to w ciągu zaledwie jednej dekady. Mimo że w tym czasie ludność Madrytu wzrosła jedynie o 240 tys. mieszkańców, to jednocześnie powstało 513 tys. nowych domów.

Madryt nad Wisłą?

W Polsce podobne zjawisko najmocniej może wystąpić w okolicach Warszawy, gdzie ma miejsce wiele inwestycji komunikacyjnych. Nie ma właściwie kierunku, w którym drogi nie są budowane, modernizowane lub nie planuje się takich prac. Oczywiście można dyskutować na temat tempa realizacji tych inwestycji, ale nie zmienia to faktu, że krajobraz wokół stolicy w wyniku ich powstania się zmienia. To, w połączeniu ze szczególnym wzrostem liczby ludności na tych terenach, może zaowocować silnym rozwojem zabudowy jednorodzinnej na otaczające stolicę powiaty. Nie wiemy, czy skala tego zjawiska będzie taka jak w Madrycie. Jednak z pewnością proces ten będzie cały czas można obserwować na Mazowszu.

Stolica Polski już od dawna ma tendencję do rozlewania się na okoliczne powiaty. Jeszcze w 1921 r. stolica zajmowała obszar ok. 127 km2. Do 2008 r. jej powierzchnia wzrosła pięciokrotnie i mówimy tu tylko o granicach administracyjnych, a nie o powierzchni terenów zabudowanych w Warszawie i jej okolicy. W tym samym czasie gęstość zaludnienia spadła o połowę.

Co to oznacza dla rynku nieruchomości?

Niezależnie od tego jak oceniamy zjawisko rozlewania się miast, jest ono obecne w otaczającej nas przestrzeni. Wprawdzie mało prawdopodobne w najbliższym czasie jest połączenie Warszawy z Łodzią czy Krakowa z Katowicami. Jednak i tak nietrudno przewidzieć skutki tego procesu dla rynku nieruchomości w otaczających je powiatach. Wysokie ceny nieruchomości w miastach zachęcają ludzi do osiedlania się na przedmieściach, gdzie ceny ziemi są jeszcze niskie. Tam ceny gruntów budowlanych z czasem wzrastają i powstaje presja na zabudowę kolejnych terenów.

- Nie chodzi tu tylko o działki znajdujące się w większej odległości od centrum rozlewającej się metropolii, ale również o zabudowę gruntów rolnych. Do tego drugiego zachęca duża dysproporcja występująca między ich ceną a ceną sąsiadującej z nimi ziemi budowlanej  – mówi Kuba Karliński z Wealth Solutions – Inwestycje Ziemskie. Od lat sytuację tę wykorzystują również inwestorzy, którzy lokują swoje środki na terenach, na które miasta rozlewają się najmocniej. Największy zarobek czeka na tych, którzy potrafią przy tym wykorzystać różnice cen ziemi o różnym przeznaczeniu i kupić ziemię rolną, a sprzedać budowlaną.