Tak wysokiej zdolności kredytowej jeszcze nie było

Trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych może pożyczyć na zakup mieszkania prawie 760 tysięcy złotych - wynika z danych zebranych przez HREIT. To najwyższy wynik w historii naszego badania. Pomimo tego, przez rosnące ceny mieszkań – owa rekordowa zdolność kredytowa, nie pozwala jednak na rynku mieszkaniowym poszaleć.

Aż trudno w to uwierzyć, że niewiele ponad dwa lata temu (w lipcu 2022 roku) dotarliśmy do dna hipotecznej posuchy. Kredyty były wtedy drogie i trudno dostępne. Relatywnie niewiele czasu potrzeba było, aby sytuacja diametralnie się odmieniła. Dziś bowiem zdolność kredytowa wyznaczyła nowy historyczny rekord.

W trakcie ostatnich 28 miesięcy banki niemal podwoiły kwotę, którą chciałyby pożyczyć na zakup mieszkania trzyosobowej rodzinie z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych. Stoją za tym trzy powody – wyraźny wzrost poziomu wynagrodzeń (w badanym okresie o ponad 27 proc.) , regulacje dotyczące badania zdolności kredytowej oraz niższe niż w 2022 roku oprocentowanie hipotecznych długów.

Efekt jest taki, że dziś trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych może pożyczyć na zakup mieszkania około 758 tys. złotych – wynika z danych zebranych przez HREIT. To o prawie 19 proc. więcej niż rok wcześniej, ale też o ponad 2 proc. więcej niż w październiku 2024 roku. Wynik ten wpisuje się w trwającą już ponad dwa lata dynamiczną odbudowę zdolności kredytowej.

I choć aktualny wynik jest rekordowy, to możliwości nabywcze kredytobiorców wcale rekordowe nie są. Powód jest prosty od końcówki 2020 roku, kiedy mieliśmy poprzedni szczyt zdolności kredytowej, zarówno mieszkania zdrożały o 50 proc., jak i średnie wynagrodzenia poszły w górę o niemal połowę. W efekcie, abyśmy mogli cieszyć się z wysokiej dostępności kredytowej mieszkań, zdolność musiałaby być dziś o połowę wyższa niż jest.

Rynek wymusił podwyżkę oprocentowania

Warto ponadto dodać, że poprawa zdolności kredytowej względem października jest o tyle zaskakująca, że banki w ostatnich tygodniach podniosły oprocentowanie kredytów. Różnice w większości przypadków zawierały się w przedziale od 0,1 pkt. proc. do 0,4 pkt. proc. Te niekorzystne z punktu widzenia zdolności kredytowej zmiany amortyzowały wciąż solidnie rosnące wynagrodzenia.

Przy tym warto dodać, że kontakty IRS, na których opiera się koszt kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem znowu w ostatnich dniach zaczął zniżkować. Podczas gdy we wrześniu 5-letnie IRS-y potrafiły być kwotowane nawet poniżej 4,3 proc., tak na przełomie października i listopada wyskoczyły nawet na chwilę ponad 5 proc. Nie jest więc zaskoczeniem, że banki dodając do tych stawek swoją marżę podniosły w ostatnich tygodniach oprocentowanie. Najświeższe notowania (z 19 listopada 2024 roku) sugerują jednak, że 5-letni IRS znowu zbliża się do 4,5 proc.. Jest to o tyle ważne, że podobne lub niewiele niższe kwotowania banki były jeszcze niedawno w stanie przekuć w kredyty hipoteczne z oprocentowaniem poniżej 7 proc.

Musimy mieć bowiem świadomość, że koszt kredytów ze stałym oprocentowaniem oparty jest o kilkuletnie kontrakty terminowe (IRS). Do tej stawki banki dodają swoją marżę i w efekcie otrzymujemy wynik w postaci stałego oprocentowania kredytów mieszkaniowych. W efekcie już same nadzieje na cięcia stóp procentowych w przyszłości powodują, że dziś dostępne kredyty tanieją im bliżej potencjalnego luzowania monetarnego lub większa skala spodziewanych cięć.

Niższe stopy w 2025 roku?

Czy i kiedy RPP podejmie decyzję o obniżeniu stóp procentowych, to się dopiero okaże. Tymczasem jeśli ponadto wierzyć w profetyczne zdolności kontraktów terminowych, to te sugerują, że cięcia stóp zaczną się w Polsce w pierwszej połowie 2025 roku, a w wakacje 2026 roku WIBOR 3M może być notowany na poziomie poniżej 4 proc.. Dla porównania dziś jest to 5,85 proc.. Z punktu widzenia osób spłacających kredyty mieszkaniowe perspektywa ta oznacza szansę na spadek raty przeciętnego długu o 15-16 proc. Poziom stóp jest ponadto o tyle ważny, że wpływa na oprocentowanie kredytów, a im tańsze kredyty, tym bank przy danym wynagrodzeniu jest skłonny pożyczyć więcej. Póki jednak RPP nie obniży stóp, to patrząc w przyszłość mówimy jedynie o przewidywaniach rynkowych. Te mogą się sprawdzić, ale nie muszą.

Ponad 800 tysięcy za dwie średnie krajowe

Warto ponadto dodać, że wspomniana wcześniej kwota zdolności kredytowej, na którą może liczyć trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi (758 tys. złotych) to mediana. To znaczy, że połowa instytucji deklaruje chęć pożyczenia przykładowej rodzinie większej kwoty, a połowa mniejszej.

Według najnowszych deklaracji przygotowanych przez banki znaleźć możemy instytucje, które skłonne byłyby pożyczyć naszej przykładowej familii około 800 tys. złotych lub nawet ponad 800 tysięcy. Po taki dług należałoby udać się do Aliora czy Pekao. Na ponad 750 tysięcy złotych zdolność kredytową oszacowały natomiast Credit Agricole i PKO.

Przy tym warto też zwrócić uwagę na instytucje oferujące naszej rodzinie mniejszą zdolność kredytową. Choć jest to truizm, to patrzenie na ofertę kredytową tylko przez pryzmat deklarowanej zdolności kredytowej może okazać się błędem. Aby wybrać odpowiednią „hipotekę” powinniśmy zwrócić uwagę także na cenę kredytu, opłaty dodatkowe, koszty ubezpieczeń, skomplikowanie i czasochłonność procesu kredytowego czy skłonność danej instytucji do negocjacji warunków np. przy chęci skorzystania z dodatkowych produktów bankowych. Musimy mieć przy tym świadomość, że banki mogą być skłonne zaproponować nam tańszy kredyt w zamian za stawianie wyższych wymagań lub związanie się z daną instytucją innymi produktami. Różnice w ofercie pojawić się też mogą np. na poziomie czasochłonności procesu udzielania kredytu lub preferencji dla konkretnych grup zawodowych czy budownictwa energooszczędnego.

Bartosz Turek, główny analityk HREIT

»» Odwiedź wgospodarce.pl na GOOGLE NEWS, aby codziennie śledzić aktualne informacje