NBP: Mieszkania zdrożały w ciągu roku o 7,8 proc.

Tempo wzrostu cen mieszkań wyraźnie stopniało – wynika ze wstępnych danych NBP za pierwszy kwartał 2025 roku. Dzięki temu na początku br. znowu to pensje w przedsiębiorstwach rosły szybciej niż ceny nieruchomości. W największych miastach za metr trzeba dziś płacić o 7,8 proc. więcej niż przed rokiem. Znowu najciekawsze dane płyną ze stolicy, gdzie ceny równocześnie rosną i spadają.

Za mieszkania trzeba płacić o 7,8 proc. więcej niż przed rokiem – sugerują najnowsze dane NBP na temat zmian cen na rynku wtórnym (indeks hedoniczny dla siedmiu miast). Mamy więc już trzeci raz z rządu dane pokazujące topniejącą dynamikę wzrostu cen mieszkań.

Do kompletu brakuje nam już więc tylko jednego kwartału, aby roczna dynamika zmian cen przestała być zaburzona wpływem najhojniejszego programu mieszkaniowego jaki kiedykolwiek w Polsce działał. Musimy mieć bowiem świadomość, że choć ostatnie wnioski o „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” składane były w grudniu 2023 roku, to jeszcze przez kilka następnych miesięcy realizowane były transakcje finansowane tym tanim kredytem.

Płace wychodzą na prowadzenie

Najnowsze dane NBP cieszą jednak nie tylko dlatego, że potwierdzają koniec dwucyfrowych wzrostów cen, ale też dlatego, że znowu górą były wynagrodzenia. Chodzi o to, że z dostępnych danych wynika, że w pierwszym kwartale to wynagrodzenia w przedsiębiorstwach rosły szybciej niż ceny mieszkań w największych miastach. Póki co różnica jest niewielka. Ważone zatrudnieniem wynagrodzenia w pierwszym kwartale br. rosły bowiem o 8,3 proc. w ujęciu r/r – wynika z szacunków HREIT opartych o dane GUS. W kolejnym kwartale mamy jednak poważne szanse na to, że dystans pomiędzy dynamiką płac i tempem wzrostu cen nieruchomości wzrośnie. Utrzymywanie się takiej sytuacji powinno pozytywnie wpływać na dostępność cenową mieszkań w Polsce.

Czym jest indeks hedoniczny ceny m kw. mieszkań?

W ramach indeksu hedonicznego NBP bierze pod uwagę nie tylko ceny mieszkań zapisywane w aktach notarialnych, ale też jakość sprzedawanych lokali. W efekcie dane są „czyszczone” z tego, że zmienia się struktura sprzedawanych nieruchomości. Przy zwykłej średniej transakcyjnej wystarczy bowiem, że więcej sprzeda się mieszkań tańszych i już zaniżyłoby to przeciętną stawkę. Więcej sprzedanych lokali z wyższej półki cenowej wpłynęłoby natomiast na wzrost średniej ceny. Indeks hedoniczny działa inaczej. Ma on za zadanie pokazywać jak zmieniają się ceny mieszkań o podobnej jakości, a nie tylko wyliczyć średnią cenę ze wszystkich transakcji wrzuconych do jednego worka. Jest to więc miara, która w dokładniejszy sposób pozwala śledzić tempo zmian cen mieszkań.

W kilku miastach ceny mieszkań spadły

Jeśli spojrzymy na wstępne dane NBP na temat cen transakcyjnych mieszkań używanych, to roczne dynamiki wciąż pozostają dodatnie. Mieszkania są obecnie o od 3-4 proc. droższe niż na początku 2024 roku w Szczecinie czy Bydgoszczy do 13-14 proc. droższe w Kielkach czy Rzeszowie.

Co więcej, mamy już w Polsce siedem miast wojewódzkich, w których za metr lokalu „z drugiej ręki” trzeba płacić ponad 10 tys. złotych. Są to Gdańsk, Gdynia, Kraków, Poznań, Rzeszów, Warszawa i Wrocław. Przy tym w stolicach – zarówno obecnej, jak i poprzedniej - jest najdrożej i metr kosztuje już ponad 15-16 tysięcy.

Nie jest ponadto tajemnicą, że za mieszkania od deweloperów – ze względu na ich wyższy standard – przeważnie trzeba płacić więcej. W efekcie na rynku pierwotnym mamy 13 miast wojewódzkich z cenami przekraczającymi 10 tysięcy złotych za metr. Są to Białystok, Gdańsk, Gdynia, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Opole, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Warszawa i Wrocław – wynika z danych NBP.

Jeśli kupujący szukaliby pocieszenia, to wstępne dane NBP (indeks hedoniczny) za 1 kwartał br. sugerują, że w porównaniu do końcówki 2024 roku, zauważyć możemy spadek cen mieszkań używanych w Białymstoku, Katowicach, Szczecinie i Wrocławiu. Kwartalne zmiany nie przekraczają tu jednak 2-3 proc., a w stolicy województwa zachodniopomorskiego jest to mniej niż 1 proc..

W przypadku cen transakcyjnych na rynku pierwotnym kwartalne korekty o około 2-3 – procentowej skali zanotowane zostały w Bydgoszczy, Kielcach, Łodzi i Poznaniu. Duży – prawie 7-procentowy spadek – zauważyć możemy w danych dla Rzeszowa. Należy jednak wziąć poprawkę na fakt, że nastąpił on po bezprecedensowym wzroście kwartał wcześniej. O 1 proc. (q/q) spadła ponadto średnia cena transakcyjna metra kwadratowego na rynku pierwotnym w Warszawie.

Najmocniej buja cenami w Warszawie

Skoro już o stolicy mowa, to znacznie ciekawsze są tu dane płynące z rynku mieszkań używanych. Te dotyczące cen transakcyjnych w Warszawie są bowiem w ostatnich kwartałach szczególnie zmienne. Przecież w raporcie podsumowującym ostatni kwartał 2024 roku pojawiły się dane sugerujące, że cena metra kwadratowego mieszkania spadła o tysiąc złotych (z prawie 16,8 tys. zł w 3 kwartale 2024 roku do 15,7 tys. zł w 4 kwartale 2024 roku). W najnowszej publikacji NBP z tego spadku cen nie ma ani śladu. Nawet więcej – najnowsza publikacja sugeruje, że za metr kwadratowy mieszkania w 4 kwartale 2024 roku trzeba było płacić więcej niż kwartał wcześniej (prawie 17 tys. zł). Z podobnym „bujaniem” cen mieliśmy już do czynienia w przeszłości. Okazywało się na przykład, że zarówno dane za 2 jak i 3 kwartał 2024 roku były rewidowane w kolejnych publikacjach wyraźnie w górę.

Mając takie doświadczenia z tyłu głowy należy więc podchodzić z uzasadnioną rezerwą do informacji, że w pierwszym kwartale 2025 roku średnia cena transakcyjna w Warszawie spadła o ponad 500 złotych względem stanu z końcówki ubiegłego roku. Pamiętajmy, że są to dopiero dane wstępne, które będą podlegały rewizji.

Co więcej, wstrzemięźliwość w ferowaniu wyroków wynika też z innej informacji płynącej z najnowszej publikacji NBP. Podczas gdy dane dla stolicy sugerują kwartalny spadek średniej ceny transakcyjnej, to analitycy banku centralnego pokazują też, że w tym samym czasie indeks hedoniczny dla mieszkań używanych w Warszawie wzrósł o ponad 2 proc..

Przekładając to na bliższy nam język wygląda to tak, że z jednej strony NBP mówi nam, że według ich najlepszej wiedzy na początku roku spadła średnia cena transakcyjna mieszkań w Warszawie (q/q), ale ceny lokali podobnych wzrosły. Paradoks? Tylko na pierwszy rzut oka. Racjonalnym wytłumaczeniem tego fenomenu jest hipoteza, że na początku bieżącego roku w Warszawie za podobne mieszkania trzeba było zapłacić nawet odrobinę więcej niż pod koniec 2024 roku, ale zupełnie zmieniła się struktura sprzedawanych mieszkań. W pierwszych miesiącach 2025 roku sprzedanych zostało mniej mieszkań z wyższej półki cenowej, a znacznie więcej lokali np. w gorszych lokalizacjach lub w gorszym standardzie. To dlatego średnia cena transakcyjna metra kwadratowego spadła. Odczyt indeksu hedonicznego sugeruje bowiem, że gdybyśmy porównywali ceny mieszkań o identycznej lokalizacji i standardzie, to stawki za metr wzrosły pomiędzy dwoma ostatnimi kwartałami. Przy tym pamiętajmy, że mówimy wciąż jedynie o danych wstępnych, które będą jeszcze podlegały rewizji.

Bartosz Turek, główny analityk HREIT

»» Odwiedź wgospodarce.pl na GOOGLE NEWS, aby codziennie śledzić aktualne informacje