Pierwszy rok MdM, czyli porażka na wszystkich frontach - druzgocąca analiza rządowego projektu dla młodych

Gdy program Mieszkanie dla młodych startował w styczniu ubiegłego roku jego obiecujące perspektywy wydawały się oczywiste, a jedyną kwestią było oszacowanie terminu wyczerpania puli 600 mln zł zarezerwowanych na rządowe subwencje w 2014 roku. Dziś wiadomo, że optymistyczne przewidywania nie miały realnych podstaw, trudno też liczyć na znaczącą poprawę w przyszłości.

Deprymujące statystyki

Suma przyjętych przez BGK w pierwszym roku działania MdM wniosków o kredyt preferencyjny wyniosła bez mała 16 tys., co odpowiada sumie dopłat o wartości ponad 366 mln zł. Wniosków na 2014r. było 9145 (207 mln zł dopłat), na 2015r. – 5870 (136 mln zł), na 2016r. – 915 (22 mln zł), i w końcu na 2017r. 42 (951 tys. zł). Oznacza to, że pula niewykorzystanych, a tym samym straconych dla MdM w ubiegłym roku środków wyniosła prawie 400 mln zł, czyli nieomal dwukrotnie przewyższyła sumę środków wykorzystanych. Tak słabe osiągnięcia programu, niezależnie od ich przyczyn wydają się na tyle deprymujące, że trudno o optymizm przed kolejnymi latami działania programu.

Aspekt prodemograficzny nie zadziałał

Jak często podkreślali autorzy programu, istotnym jego aspektem miała być funkcja prorodzinna, zakładająca szczególne preferowanie rodzin z dziećmi, które mogły liczyć na wyższe dopłaty sięgające 15 i 20 procent wartości mieszkania.

Tymczasem w minionym roku udział rodzin wielodzietnych, tzn. z co najmniej trójką dzieci był śladowy i na niespełna 13 tys. umów wyniósł zaledwie 0,28 proc., rodzin posiadających dwójkę pociech niewiele ponad 3 proc., a jedno dziecko 16,5 proc., a więc też raczej niewiele. Natomiast ani jedna osoba samotna z dwójką lub trójką dzieci nie znalazła się w statystykach MdM w 2014r. Jak się okazało z MdM-u najchętniej korzystali single, których udział zawartych umów przekroczył połowę (52 proc.) i małżeństwa bezdzietne z udziałem na poziomie prawie jednej czwartej. Z kolei średnia powierzchnia lokali nabywanych w ramach programu wyniosła 53 mkw., czyli tylko 3 mkw. więcej od powierzchni objętej dofinansowaniem. Taki metraż mieszkań świadczy o tym, że dotychczasowi beneficjenci MdM w ogromnej większości poszukiwali oferty jak najbardziej dostępnej cenowo, a także, że raczej nie przewidują w najbliższych latach istotnego powiększenia rodziny.

Winne tylko limity?

Jako główne przyczyny słabych wyników MdM-u w 2014 roku uważa się powszechnie zbyt niskie w stosunku do stawek rynkowych limity cenowe programu oraz wynikający stąd niedostatek lokali głównie ukończonych, a także nieatrakcyjne, głównie peryferyjne lokalizacje przeważającej części deweloperskiej oferty spełniającej jego kryteria.

Z jednej strony nie można odmówić racji takiej argumentacji niskiej efektywności programu kredytów preferencyjnych, z drugiej trudno też ją uznać za w pełni wyczerpującą. Uwagę zwraca fakt, że pełne wykorzystanie limitu dopłat na 2014r. wymagałoby dodatkowej podaży kilkunastu tysięcy ukończonych lokali w deweloperskiej ofercie MdM, co w obecnych okolicznościach rynkowych wydaje się liczbą nierealną. Z drugiej strony, na co wskazują statystyki portalu RynekPierwotny.pl, z krajowych inwestycji deweloperskich oferujących mieszkania w MdM ponad połowa (54%) to inwestycje ukończone, 31 proc. z terminem oddania w 2015 roku, a tylko 10 proc. w 2016. Oznacza to, że popyt na kredyty z rządowymi subwencjami był w zeszłym roku dalece niewystarczający do zaabsorbowania całej podaży nowych, gotowych mieszkań odpowiadających parametrom programu.

Wiadomo też, że deweloperzy na bieżąco dostosowują swoją ofertę do limitów obowiązujących w MdM na podstawie oceny efektywności popytu, zdecydowanie unikając powiększania jej „na zapas”, co najczęściej wiąże się z obniżkami stawek. W minionym roku nie było wiarygodnych sygnałów, które wskazywałyby na niewydolność oferty deweloperskiej w zaspokajaniu ewentualnie narastającego popytu ze strony potencjalnych beneficjentów MdM. Wynika z tego, że popyt nie miał progresywnego charakteru, a raczej typowo stabilny na bardzo przeciętnym poziomie. Można więc się zastanawiać nad innymi przyczynami słabej kondycji MdM-u w pierwszym roku jego misji. Mogą one wynikać choćby ze słabej sytuacji ekonomicznej rodzimego młodego pokolenia, jego niskiej pozycji na rynku pracy, negatywnej ocenie perspektyw życiowych, czy ponadprzeciętnie wysokiego bezrobocia w grupie wiekowej odpowiadającej wymogom programu. Wszystko to w sumie skutkuje powszechnie rosnącymi aspiracjami emigracyjnymi istotnej statystycznie rzeszy młodych Polaków.

„Windows dressing” nie pomoże

Planowaną przez resort infrastruktury nowelizację ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych należy ocenić jak najbardziej pozytywnie, choć jednocześnie można ją porównać do znanego z nomenklatury giełdowej pojęcia „strojenia okien”. Jest to inicjatywa, która zapewne uczyni program dopłat wizualnie atrakcyjniejszym, jednak raczej nie zaowocuje stałą, długofalową poprawą jego statystyk na pożądanym poziomie. Wynika to z faktu, że zasadnicze przyczyny słabej kondycji MdM mają najprawdopodobniej naturę fundamentalną o charakterze społecznym, a nie instrumentalną, która byłaby silnie podatna na działanie ustawowych korekt.

W rezultacie pięcioletnia efektywność programu MdM ograniczy się prawdopodobnie do zaledwie kilkudziesięciu tysięcy podpisanych umów, co stanowi marginalny fragment potrzeb mieszkaniowych rodzimego młodego pokolenia. Dyskusyjne jest także przecenianie statystyk wzrostu wolumenu sprzedaży mieszkań deweloperskich za sprawą MdM. Beneficjenci programu to w przytłaczającej większości osoby czy gospodarstwa domowe o ponadprzeciętnym statusie materialnym, które w okolicznościach braku programu rządowego wsparcia i tak raczej prędzej niż później stałyby się nabywcami własnego lokum.

W sumie Mieszkanie dla młodych byłoby w pełni optymalnym rozwiązaniem wyłącznie w sytuacji, gdyby stanowiło tylko część szerokiego rządowego programu budownictwa mieszkaniowego, którego konieczność powołania od lat jest przedmiotem szeregu debat i dyskusji. Chodzi o inicjatywę, która w sposób planowy, długofalowy i przede wszystkim konsekwentny rozwijałaby krajową mieszkaniówkę we wszystkich jej segmentach, nie tylko własnościowym, ale w porównywalnym stopniu także komunalnym, socjalnym i na wynajem.