Budownictwo mieszkaniowe na progu zimy bez sygnałów hamowania

Ostatnia w roku bieżącym informacja GUS, publikująca statystyki budownictwa mieszkaniowego w okresie od stycznia do listopada, nie sygnalizuje tradycyjnego dla końcówki roku sezonowego hamowania aktywności inwestycyjnej.

Sytuacja przypomina dokładnie tę sprzed roku, kiedy to deweloperzy także po typowym sezonie budowlanym utrzymywali w statystykach nowo rozpoczynanych budów wysoki poziom aktywności inwestycyjnej – tłumaczy Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl. Taki stan rzeczy jest zapewne spowodowany brakiem jakichkolwiek symptomów wyczerpywania się potencjału popytowego rynku. Pomimo czwartego już z rzędu roku trwania zakupowej prosperity na pierwotnym rynku mieszkaniowym, nic nie wskazuje na to, by kolejne kwartały miały przynieść jakiekolwiek osłabienie obowiązującej tendencji. Za to wiele wskazuje na to, że 2016 rok zaowocuje kolejnym, już trzecim z kolei rekordem sprzedaży mieszkań z pierwszej ręki.

I tak w listopadzie deweloperzy ruszyli z budową 7,1 tys. lokali. Nie jest to może wolumen specjalnie imponujący jak na obecne możliwości branży deweloperskiej, ale w pełni odpowiadający średniej obliczonej dla wszystkich poprzednich miesięcy bieżącego roku. Tym samym kilkuprocentowy spadek nowych inwestycji zarówno m/m jak i r/r absolutnie nie oznacza jakiegokolwiek osłabienia, wręcz przeciwnie, świadczy o normalnym tempie uruchamiania nowych budów przez deweloperów.

Dla porównania inwestorzy indywidualnie rozpoczęli w ostatnim miesiącu budowę zaledwie nieco ponad 5,6 tys. mieszkań, czyli dokładnie o jedną piątą mniej od deweloperów. W sumie w ramach wszystkich form budownictwa mieszkaniowego od stycznia do listopada br. rozpoczęto budowę blisko 162 tys. mieszkań, co daje wynik lepszy r/r o prawie 4 proc.

Z kolei w dość imponującym tempie z miesiąca na miesiąc rośnie liczba mieszkań oddanych do użytkowania, która w przypadku deweloperów od maja tego roku rysuje kolejną wyraźną falę wzrostową. Co więcej, osiągnięty w listopadzie wolumen 8,4 tys. jednostek jest rekordowym miesięcznym wynikiem lokali oddanych licząc co najmniej od pięciu lat.

Potwierdzają się więc w pełni prognozy, zakładające stałą, silną zwyżkę liczby lokali oddawanych, wynikającą z faktu osiągnięcia przed około dwoma laty i utrzymanego do dziś najwyższego od lat poziomu wolumenu nowych inwestycji deweloperskich – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Statystyki mieszkań oddawanych do użytku nie zależą bowiem od aktualnej sytuacji rynkowej, ale są efektem stanu koniunktury sprzed około dwóch lat, a wiec okresu odpowiadającego cyklowi inwestycyjnemu w budownictwie mieszkaniowym. W kolejnych miesiącach należy więc oczekiwać kontynuacji tendencji utrzymywania się tych danych na rekordowo wysokich poziomach.

W ostatnich miesiącach elementem comiesięcznych raportów GUS z rynku mieszkaniowego, który budził największe emocje, były statystyki dotyczące ilości mieszkań, na realizację których wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym. Liczba pozwoleń w deweloperskich portfelach rosła bowiem nieprzerwanie od początku roku, a średnia miesięczna ich wolumenu utrzymuje się na rekordowym od lat poziomie.

Tym razem listopadowy rezultat 7,8 tys. nowych pozwoleń deweloperskich, nie należy wprawdzie do rekordowych, ale mieści się w zakresie wartości tegorocznych wahań na najwyższym od lat poziomie. W sumie deweloperzy w listopadzie przekroczyli już pułap 94 tys., co oznacza prawie 8 proc. wzrost w stosunku do analogicznego okresu ub. roku.

Statystyki nowych pozwoleń na budowę są podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Można zatem na ich podstawie dowiedzieć się, jak deweloperzy oceniają perspektywy rozwoju koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki w dłuższym terminie. Jak widać z prezentowanych danych, nie zaszły tu ostatnio jakiekolwiek zmiany, co oznacza, że branża deweloperska ocenia wciąż rynkowe perspektywy jako optymalne.

W sytuacji wciąż utrzymującej się popytowej prosperity w pierwotnym segmencie krajowej mieszkaniówki wydaje się to być najbardziej rozsądną polityką inwestycyjną. Już pierwsze dni nowego roku powinny upłynąć pod znakiem wzmożonych zakupów mieszkań w ramach pozostałej na 2017 rok puli dopłat MdM. Przyszły rok będzie też ostatnim okresem na uzyskanie państwowej subwencji na zakup mieszkania. Maksyma „kto pierwszy, ten lepszy” ma więc szansę na zyskanie nowej jakości.

Jak dotąd niekorzystna ewolucja parametrów rynku kredytów mieszkaniowych, wynikająca z corocznego wzrostu udziału własnego, zwyżkujących marż, czy też topniejącej ich dostępności, w żaden negatywny sposób nie przełożyła się na stan koniunktury mieszkaniowego rynku pierwotnego.

Jak zwykle trudno jest też jednoznacznie ocenić przyszłoroczny potencjał dotychczasowego głównego koła zamachowego krajowej mieszkaniówki, czyli popytu inwestycyjnego na mieszkania z pierwszej ręki. Ponieważ jednak i w tej kwestii nie widać jakichkolwiek symptomów zadyszki, przewidywanie negatywnych scenariuszy na nowy rok i w tym przypadku nie ma większego sensu.

Reasumując, nic nie wskazuje na to, by koniunkturalna prosperity na mieszkaniowym rynku deweloperskim miała w przewidywalnym terminie ulec jakiejkolwiek odmianie przesilenia. Wygląda na to, że z kolejnych miesięcznych informacji GUS będzie wiało „optymistyczną nudą”, a deweloperzy w nowym roku nie zrezygnują łatwo z walki o kolejny, tym razem już czwarty z rzędu rekord sprzedaży nowych mieszkań.