Rynek mieszkaniowy: Pancerny czy grożący pęknięciem?

Sprzedaż mieszkań na pierwotnym rynku mieszkaniowym w drugim kwartale i pierwszym półroczu br. okazała się rekordowa. Tym samym nie czekając na definitywne zakończenie pandemii, deweloperzy mieszkaniowi potwierdzili „pancerny” wręcz charakter obowiązującej już ósmy rok z rzędu rynkowej prosperity.

Co oznaczają te dane zdaniem eksperta? Czy rynek rozgrzał się już nie do czerwoności, a do białości i co to oznacza? Czy te dane świadczą o bańce, czy właśnie odwrotnie, o nadrabianiu przez rynek luki podażowej? Jakie będą krótkofalowe i długofalowe skutki obecnych odczytów rynku?

Ekspert odpowiada!

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Te dane oznaczają przede wszystkim, że mamy rekordowe półrocze pod względem inwestycyjnym na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Porównując bieżące statystyki GUS nie do roku poprzedniego, który za sprawą pandemii i lockdownu nieco zaniża bazę, ale do roku 2019, czyli poprzedniego rekordowego inwestycyjnie, okazuje się, że nowych pozwoleń na budowę było w analogicznym okresie o jedną trzecią więcej, a rozpoczętych budów o ponad jedną czwartą. To wręcz niewiarygodna skala progresu w tak krótkim czasie. Tym samym rynek nie tyle powrócił co normalności czasów przedcovidowych, ale w sposób radykalny przelicytował rekordowe statystyki sprzed pandemii. Co jednak najciekawsze, taki stan rzeczy bynajmniej nie oznacza, że nowych lokali jest na rynku pod dostatkiem w odniesieniu do napierającego popytu. Sami deweloperzy rozpoczęli budowę 88 tys. mieszkań w pierwszym półroczu, czyli najwięcej w historii w takim czasie. Warto zwrócić uwagę na fakt, że taki wolumen nowych budów był do roku 2016 nieosiągalny przez deweloperów w skali całorocznej. Daje to obraz skali przyspieszenia rynkowej prosperity w ciągu zaledwie 4-5 lat oraz bieżącej siły popytu na nowe mieszkania. Faktycznie rynek wydaje się rozgrzany do czerwoności, ale za sprawą rekordowych danych statystyki GUS wnoszą pewien powiew optymizmu do coraz wyraźniej akcentowanej ostatnio w mediach atmosfery zagrożenia przegrzaniem rynku, które przynajmniej w bezpośredniej perspektywie powinno pozostać w sferze zagrożeń teoretycznych. Po prostu widać, że deweloperzy wciąż dają radę w misji równoważenia rynku, i dopóki tak będzie, koniunktura będzie w dotychczasowym trendzie. Te dane nie świadczą o bańce, ale raczej o walce rynku o wyeliminowanie ryzyka jej wykreowania. Skutki obecnych odczytów z racji ich wysokich wolumenów rokują jak najlepiej dla perspektyw rynkowych, zarówno w krótkim jak i długim terminie. Ale obecne odczyty nie zapewniają niestety swojej trwałości w czasie, nie są zatem gwarantem jak najlepszych perspektyw rynku w wypadku ich załamania, czego także nie można wykluczyć.