Najem o połowę droższy niż zakup

Kupując mieszkanie w większości przypadków wybieramy rozwiązanie bardziej opłacalne niż najem. Ma to sens szczególnie wtedy, gdy osiedlamy się w danym miejscu na dłużej. Dziś dużym problemem, na drodze ku własności, są jednak wyższe wymagania odnośnie wkładu własnego

51 proc. - przeciętnie o tyle droższy jest najem mieszkania niż jego zakup – wynika z szacunków HRE Investments dla 37 stolic europejskich. Droga ku własności jest roztropniejszym rozwiązaniem w większości przebadanych stolic starego kontynentu. Na tym tle rodzimy wynik nie jest niczym zaskakującym. Gdybyśmy zastanawiali się nad tym czy kupić mieszkanie poza ścisłym centrum Warszawy czy podobny lokal nająć, to okazałoby się, że najem jest rozwiązaniem o około 30 proc. droższym.

W kalkulacjach tych uwzględniamy koszty kredytu, czynsze najmu, ceny nieruchomości, koszty zwarcia transakcji czy koszty remontu mieszkania. W miarę możliwości uwzględniamy też potencjalne zmiany tych wielkości w kolejnych latach.

Najem najlepszy w Kijowie, najgorszy w Kopenhadze

Z naszych szacunków wynika, że najmniej opłacalny jest zakup mieszkania w Kijowie. Wynika to wprost z poczynionych założeń, czyli tego, że na zakup lokalu zaciągamy kredyt hipoteczny. Niestety takie długi na Ukrainie są bardzo drogie. Portal Numbeo szacuje bowiem przeciętne oprocentowanie na ponad 19% w skali roku. W efekcie w ciągu dekady na odsetki można wydać znacznie więcej (230 tys. złotych) niż dziś na zakup dwupokojowego lokum poza ścisłym centrum Kijowa (150 tys. zł). Oczywiście w optymistycznym scenariuszu ceny nieruchomości na Ukrainie mogą w perspektywie dekady wyraźnie wzrosnąć, a z drugiej strony rozwój gospodarki naszych wschodnich sąsiadów powinien doprowadzić do znacznego spadku oprocentowania kredytów. Dlatego zaprezentowany wynik należy raczej traktować jako ciekawostkę niż rzetelną prognozę – ze względu na dość nierealistyczne założenia w kontekście dynamicznie zmieniającej się sytuacji gospodarczej Ukrainy.

Inaczej jest w przypadku Monako. Tam sytuacja gospodarcza jest zupełnie inna. Mówimy przecież o europejskim raju podatkowym przyciągającym najbogatszych ludzi nie tylko ze starego kontynentu, ale też całego globu. To między innymi dlatego w tym małym państwie ceny nieruchomości przyprawiają o zawrót głowy. Cena metra lokalu jest bowiem niejednokrotnie wyższa niż wycena skromnej kawalerki w dużym polskim mieście. Dlaczego więc w Monako najem się nie opłaca? Wszystkiemu winne są koszty transakcyjne, które portal Global Property Guide szacuje na prawie 18% ceny kupowanego lokum. Skoro więc w naszym przypadku wartość 45-metrowej nieruchomości można oszacować na 7,7 mln złotych, to same koszty transakcyjne mogą pochłonąć prawie 1,4 mln złotych. Same te pieniądze starczyłyby na najem podobnego lokum przez prawie 8 lat.

Na drugim biegunie naszego zestawienia znajdziemy Kopenhagę, Helsinki i Zurych. Nie jest przypadkiem, że w miastach tych można liczyć na ekstremalnie tani kredyt oprocentowany na niewiele ponad 1% rocznie. Co więcej, mówimy o kredycie ze stałą stopą procentową. W efekcie odsetki od spłacanego długu są tam znacznie niższe niż czynsz najmu mieszkania, co decyduje o ewidentnej opłacalności zakupu. Aby oddać sprawiedliwość należy jednak dodać, ze we wspomnianych miastach działa podatek katastralny. Właściciele muszą więc co roku płacić ułamek wartości mieszkania w ramach podatku, co trochę polepsza kalkulację na rzecz najmu. Ze względu na skomplikowane niekiedy systemy poboru podatku katastralnego uwzględniającego szereg wyłączeń i ulg, ale też różne stawki ze względu na wartość nieruchomości, lokalizację czy datę zakupu, zmuszeni byliśmy pominąć ten czynnik w kalkulacji.

Najem w Polsce droższy niż zakup

Skoro już o obliczeniach mowa, to warto omówić sposób w jaki do powyżej zaprezentowanych wniosków doszliśmy. Najczęściej decydując się na to co jest dla nas rozwiązaniem optymalnym porównujemy najpierw w prosty sposób koszt kredytu i najmu. W przypadku przeciętnego mieszkania dwupokojowego w Warszawie cenę zakupu można oszacować na około 420-430 tys. zł, a czynsz netto (bez opłat administracyjnych i licznikowych) na 1,8 tys. zł miesięcznie – wynika z danych portalu Numbeo. Nawet zakładając kredyt oprocentowany na ponad 4,3% w skali roku, czyli zakładając, że ostatnie obniżki stóp procentowych przez RPP są sytuacją przejściową, to okaże się, że odsetki w trakcie pierwszej dekady spłaty 25-letniego kredytu wyniosłyby średnio 1,1 tys. złotych miesięcznie. Najem w takim układzie wychodzi na droższy o ponad dwie trzecie.

Takie porównanie nie uwzględnia jednak wszystkich kosztów, które musi ponieść nabywca mieszkania. Chodzi przede wszystkim o koszty transakcyjne (głównie notariusz, ale też opłaty sądowe czy za pośrednictwo) i koszt wykończenia lokalu. Te pierwsze portal Global Propety Guide szacuje w Polsce na 6,73%. Koszty wykończenia są znacznie trudniejsze do oszacowania. Jedni na wykończenie mieszkania o powierzchni 45 m kw. wydadzą 100 tysięcy inni zadowolą się wykończeniem o połowę tańszym, a jeszcze inni kupią lokal jedynie do delikatnego odświeżenia lub nawet w stanie idealnym do wprowadzenia. Upraszczając do maksimum tę kwestię w naszych kalkulacjach zakładamy, że na urządzenie lokum nowy właściciel wyda 10% ceny mieszkania.

Kluczowe w naszych szacunkach jest też to, że przyszły właściciel lub najemca jest dość stały w swoim postanowieniu, a więc konsekwentnie po podjętej raz decyzji pozostaje najemcą lub właścicielem nieruchomości przez 10 lat. Zakładamy przy tym, że przedmiotem decyzji jest mieszkanie o powierzchni 45 m kw. z jedną sypialnią i pokojem dziennym. Przyjmujemy ponadto, że właściciel posiłkuje się kredytem zaciągniętym na 25 lat z 20-proc. wkładem własnym .

Oczywiście nie sposób z dzisiejszej perspektywy oszacować dokładnego wyniku poczynionego dziś wyboru pomiędzy własnością i najmem w perspektywie najbliższej dekady. Wiele mówi się przecież o potencjalnym spadku cen mieszkań czy stawek czynszu. I choć potencjał do przecen wydaje się mocno ograniczony, to już w perspektywie dekady jest niemal pewne, że zarówno za zakup mieszkania, jak i za jego najem, trzeba będzie zapłacić więcej niż dziś. Dlaczego? Jeśli spojrzymy w dane historyczne z rozwiniętych rynków, to wynika z nich, że pomimo okresowych zawirowań ceny nieruchomości z czasem rosną. Co więcej, nawet jeśli dochodzi do przecen, to te okresy są dość krótkie i mniej dotkliwe na tle tych, które wcześniej powodowały wzrosty cen. Więcej pisaliśmy o tym w materiale z 18 maja pt. „Ceny mieszkań chętniej rosną niż spadają”.

Podjęliśmy więc podniesienia naszych szacunków na wyższy poziom i zdynamizowaliśmy je poprzez uwzględnienie potencjalnych wzrostów czynszów, zmiany cen nieruchomości i opłat administracyjnych. Pomogły nam w tym statystyki płynące z rozwiniętych rynków nieruchomości (np. USA, Australia, Wielka Brytania). Wynika z nich, że ceny nieruchomości w długim terminie rosną o 1-3 pkt. proc. ponad inflację. Z ostrożności do szacunków przyjęliśmy tę dolną granicę. W efekcie mieszkanie kupione dziś za 425 tysięcy złotych powinno za 10 lat być warte około 470 tysięcy. Co warto podkreślić - nasze obliczenia prowadzimy w cenach dzisiejszych, a więc korygujemy o inflację. Zakładamy ponadto, że koszty utrzymania nieruchomości rosną wraz z inflacją. Podobnie powinno być też z czynszami najmu. Choć w Polsce w ostatnich latach rosły one szybciej niż inflacja, to dane ze Stanów sugerują, że czynsze w dłuższym terminie mogą rosnąć mniej więcej w tym samym tempie co ceny w sklepach (dane Rezerwy Federalnej za lata 1918-2018). Do szacunków przyjęliśmy więc tę bardziej zachowawczą – sprzyjającą najemcom - wersję.

Zamiast kosztów zakupu 8 lat wynajmu

Biorąc pod uwagę te wszystkie czynniki otrzymaliśmy wyniki sugerujące, że w większości (27) z przebadanych 37 stolic najem jest droższy niż zakup. I choć wybór wydaje się w nich oczywisty, to wciąż własność nie musi być rozwiązaniem idealnym dla wszystkich. Po pierwsze jeśli ktoś planuje mieszkać w danej okolicy relatywnie krótko, to za pieniądze wydane na pokrycie kosztów transakcyjnych można przez niekiedy długi czas opłacać czynsz najmu. W Polsce co do zasady jest to możliwe przez 1-2 lata. Tak jak wspomniano wyżej skrajnym przykładem tego mechanizmu jest w Europie Monako. W księstwie tym za pieniądze niezbędne na pokrycie kosztów transakcyjnych związanych z zakupem 50-metrowego lokum można by pokryć czynsz za prawie 8 lat wynajmu takiej nieruchomości i to już z opłatami administracyjnymi.

I choć jest to truizm, to też nie każdy ma w ogóle możliwość wyboru pomiędzy najmem i zakupem. Aby mieszkanie kupić na własność trzeba bowiem posiadać zdolność kredytową i wymagany przez banki wkład własny, który np. w Polsce najczęściej wynosi dziś 20-30%. Do tego warto doliczyć jeszcze od kilku do nawet kilkunastu procent ceny nieruchomości na koszty transakcyjne, odświeżenie, remont lub wyposażenie. Potencjalny właściciel musi więc posiadać sporą część ceny lokum w gotówce, aby w ogóle myśleć o tym, aby wejść na drogę własności.

Właściciel raczej więcej zyska niż najemca mniej straci

Gdyby uwzględnić te wszystkie zaprezentowane powyżej czynniki, to okazałoby się, że w Warszawie ktoś kto wybrałby własność przez 10 lat za dach nad głową zapłaciłby realnie trochę ponad 200 tysięcy złotych. Najemca na konto właściciela podobnego lokum musiałby wpłacić przez ten czas ponad 260 tysięcy. W efekcie koszt najmu w trakcie dekady byłby o 30% wyższy niż koszt zakupu nieruchomości. Są to oczywiście zachowawcze szacunki zakładające koszt kredytu w perspektywie 10 lat na poziomie wyższym niż faktycznie dziś płacone odsetki, ale też wyższym niż sugerują kontrakty terminowe (IRS). Do tego zakładamy, że w najbliższej dekadzie czynsze najmu będą rosły znacznie wolniej niż przez ostatnie 10 lat – podobnie jak ceny nieruchomości. Wydaje się więc, że bardziej prawdopodobne jest to, że właściciel na swojej decyzji więcej zyska niż to, że najemca mniej straci.

Bartosz Turek, analityk HRE Investments