Dla większości Polaków najem jest za drogi

Na samodzielny wynajem kawalerki stać mniej niż 1/3 mieszkańców dużych miast. Prawie dwie pracujące pary na trzy mogłyby ponadto pozwolić na mieszkanie dwupokojowe – wynika z szacunków HREIT. Trudno się więc dziwić, że ponad 64% najemców mieszka w Polsce w lokalach przeludnionych – sugerują dane Eurostatu. To niemal najgorszy wynik w Europie.

Jedna z popularnych reguł zarządzania domowym budżetem mówi, że w miarę bezpiecznie jest wydawać na mieszkanie około 30% wynagrodzenia. Mniejszy odsetek jest oczywiście rozwiązaniem znacznie lepszym, bo pozwala łatwiej radzić sobie z wydatkami i daje większą przestrzeń do budowania oszczędności. Z drugiej strony, w szczególnie drogich lokalizacjach, nierzadko trudno zmieścić się w budżecie wyznaczonym przez wspomnianą złotą regułę.

Wynajmujemy „na pokoje” z rozsądku, a nie z wyboru

I choć pewnie większość rodaków nie czytała zachodnich podręczników traktujących o zarządzaniu domowym budżetem, to i tak często stosują się do zaleceń, które sugerują, że najem nie powinien pochłaniać więcej niż co trzecią złotówkę. Oczywiście im mniej, tym lepiej.

To dlatego w obliczu wysokich stawek czynszów w Polsce popularne jest współdzielenie mieszkań, czyli tzw. wynajmowanie na pokoje. Wysoki poziom cen jest natomiast pokłosiem skromnej oferty mieszkań na wynajem. I choć jest to truizmem, to przecież jasne jest, że czynsze byłyby niższe, gdyby mieszkań nie brakowało, a właściciele musieliby bardziej zażarcie konkurować o względy potencjalnych lokatorów.

Na kawalerkę stać mniej niż 1/3 osób samotnych

O tym jak drogi jest w Polsce najem najlepiej świadczą konkretne liczby. Załóżmy, że mamy do czynienia z singlem zatrudnionym na umowę o pracę. Jeśli taka osoba chciałaby na wynajem przeciętnej kawalerki w dużym mieście wydawać do 30% wynagrodzenia netto, to tacy szczęśliwcy niestety nie byliby w większości. Biorąc pod uwagę szacunkowe średnie stawki faktycznie płacone za najem oraz dodając do nich opłaty, możemy szacować, że na przeciętną kawalerkę stać niecałe 33% mieszkańców miast wojewódzkich. Najgorzej jest w Warszawie i Gdańsku, gdzie na przeciętną kawalerkę stać około 27% osób prowadzących jednoosobowe gospodarstwo domowe. Niewiele lepiej jest we Wrocławiu, Szczecinie czy Lublinie, gdzie na kawalerkę stać co najwyżej około 30% pracujących singli.

Na drugim biegunie plasuje się Gorzów Wielkopolski. Tam prawie połowa (45%) singli zatrudnionych na umowę o pracę otrzymuje na rękę wynagrodzenie, którego co najwyżej 30% wystarczy na przeciętną kawalerkę – wynika z szacunków HREIT. Przyzwoite wyniki mamy też w Toruniu, Łodzi, Kielcach i Katowicach. W miastach tych nawet ponad 40% singli stać byłoby na wynajem przeciętnej kawalerki.

W obliczu takich wyników, trudno się dziwić, że single nierzadko współdzielą większe mieszkanie, a nie wynajmują lokalu samodzielnie. Nierzadko kawalerki zajmują ponadto pary. Całe szczęście we wszystkich miastach wojewódzkich dwa wynagrodzenia są przeważnie wystarczające, aby wydając racjonalną część domowego budżetu, pokryć koszty związane z najmem kawalerki.

Na dwa pokoje stać mniej niż 2/3 pracujących par

Para, w której obie osoby pracują dysponuje ponadto budżetem, który przeważnie wystarczyłby na wynajem przeciętnego mieszkania dwupokojowego w mieście wojewódzkim. Jeśli dalej trzymać się założenia, że na ten cel przeznaczyć możemy nie więcej niż 30% dochodu netto, to okaże się, że na przeciętne mieszkanie dwupokojowe stać około 63% mieszkańców miast wojewódzkich.

Z szacunków HREIT wynika, że w najgorszej sytuacji są pary mieszkające w Warszawie i Gdańsku. Tam odpowiednio 52% i 59% dwuosobowych gospodarstw domowych, w których obie osoby pracują, jest w stanie wynająć przeciętne mieszkanie dwupokojowe wydając na ten cel racjonalną część domowego budżetu. Znaczy to jednak, że ponad 40% mieszkających tam par zarabia za mało, aby w miarę lekką ręką móc zapłacić czynsz za przeciętne mieszkanie dwupokojowe. Znacznie lepiej jest w Białymstoku, Bydgoszczy, Kielcach i Olsztynie. Tam około 3 pary na 4 stać na najem mieszkania dwupokojowego – wynika z szacunków HREIT.

Jak oszacowaliśmy jaką część osób stać na najem?

W naszych szacunkach wzięliśmy pod uwagę kwietniowe dane GUS na temat dochodów w gminach oraz rozkładu decylowego dochodów osób zatrudnionych na umowę o pracę. Aby ponadto uwzględnić zmiany poziomu płac w ostatnich miesiącach dokonaliśmy indeksacji wynagrodzeń biorąc pod uwagę dane GUS dla sektora przedsiębiorstw. Otrzymane kwoty przeliczyliśmy z poziomu brutto na netto, otrzymując w ten sposób przybliżone kwoty, które pracownicy otrzymują „na rękę”. Przy tym oprócz kwoty wolnej od podatku nie uwzględnialiśmy innych ulg, zwolnień i odliczeń w PIT.

Koszty najmu oszacowaliśmy na podstawie danych Unirepo. Otrzymane stawki ofertowe obniżyliśmy o 10%, aby otrzymać dane zbliżone do transakcyjnych. Z danych NBP wynika bowiem, że często stawki transakcyjne na rynku najmu różnią się od stawek ofertowych o około 10%. Nie znaczy to oczywiście, że przeciętnie właściciele mieszkań na wynajem godzą się na obniżkę czynszu o 10%. W dużej mierze różnica ta wynika z tego, że tańsze mieszkanie na wynajem ma większe szanse na szybkie znalezienie najemcy, podczas gdy poszukiwanie amatora na droższą propozycję, przeważnie zajmuje więcej czasu. Do tak wyliczonych stawek czynszów dodaliśmy też opłaty w wysokości 12 złotych za m kw. Jest to daleko idące uproszczenie ze względu na spore różnice w kosztach. Z braku lepszego rozwiązania uznaliśmy jednak, że zasadne jest tu zastosowanie stawki przeciętnej oszacowanej dla całej Polski na bazie danych GUS.

Polska niechlubnym prymusem rankingów przeludnienia mieszkań

W obliczu takich wyników trudno się dziwić, że większość wynajmowanych mieszkań w Polsce jest uznawana za przeludnione. Co więcej, już od lat brylujemy w tej kategorii w niechlubnej europejskiej czołówce. Jak bowiem wynika z danych Eurostatu niemal 2 na 3 najemców w Polsce mieszka w przeludnionej nieruchomości (64,4%). To 3 wynik w gronie najgorszych not oszacowanych dla 30 krajów europejskich, dla których zbierane są stosowne dane.

Aby dobrze zrozumieć co właściwie te liczby znaczą, należy dodać, co dla Eurostatu jest standardową sytuacją mieszkaniową. Normą powinno by to, że na gospodarstwo domowe przypada co najmniej jeden pokój (w domyśle salonu) plus:

1. jeden pokój (sypialnia) dla pary tworzącej gospodarstwo domowe,

2. jeden pokój (sypialnia) dla każdej samotnej osoby pełnoletniej,

3. jeden pokój (sypialnia) dla dwójki dzieci o tej samej płci w wieku od 12 do 17 lat,

4. jeden pokój (sypialnia) dla osoby w wielu od 12 do 17 lat, jeśli nie została uwzględniona w powyższych punktach,

5. jeden pokój (sypialnia) dla dwójki dzieci poniżej 12. roku życia.

Innymi słowy - jeden pokój to de facto baza, do której dodawane są pokoje, jeśli gospodarstwo domowe spełnia wymagania z kolejnych punktów. Nawiasem mówiąc oznacza to, że każda kawalerka zgodnie ze standardami europejskimi jest przeludniona, o ile mieszka w niej co najmniej jedna osoba. Oprócz pokoju dziennego powinna mieć ona bowiem oddzielną sypialnię.

To znaczy, że zarówno singiel, jak i para musieliby mieć do dyspozycji mieszkanie dwupokojowe, aby można było uznać, że nieruchomość ta nie jest przeludniona. Dla porządku dodajmy, że oddzielna kuchnia nie jest traktowana jako pokój.

Warto więc dodać, że z szacunków HREIT wynika, że w Polsce tyko 13% singli mieszkających w miastach wojewódzkich zarabia na tyle dużo, że wydając nie więcej niż 30% pensji netto, byliby w stanie wynająć sobie przeciętne dwupokojowe mieszkanie w mieście wojewódzkim. Wyniki te mocno różnią się pomiędzy miastami. W Warszawie tylko 9% jednoosobowych gospodarstw domowych stać na dwupokojowe mieszkanie, podczas gdy w Olsztynie i Kielcach na taki czynsz stać byłoby około 20% pracujących osób samotnych.

Bartosz Turek