Załamanie sprzedaży w mieszkaniówce nie zaskakuje

W Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu czy Łodzi sprzedaż mieszkań spadła o 37-55 proc. w drugim kwartale br. wobec tego samego okresu 2019 r. - wynika z danych redNet Property Group oraz CBRE. Najmniejszy spadek spośród stolic regionów był w Poznaniu - o 10 proc. Jak podano w poniedziałkowej informacji CBRE, mniejszy popyt na mieszkania nie zmienił ich cen. Na wszystkich rynkach w porównaniu rok do roku jest drożej, w Krakowie aż o jedną czwartą – zaznaczono

Dane o mocnym spadku sprzedaży 2 kw. 2020 vs 2 kw. 2019 nie są zaskoczeniem. Pamiętajmy, że przez 1-2 miesiące większość biur sprzedaży deweloperów było zamkniętych, a ograniczenia w przemieszczeniu powodowały, że wiele osób po prostu siedziało w domach. Potem rynek mieszkaniowy zaczął się rozkręcać, ale i tak co najmniej połowa drugiego kwartału była czasem straconym. Dziś zainteresowanie mieszkaniami jest w wielu przypadkach nawet większe niż przed epidemią. Powód jest prosty – Polacy szukają sposobu na zainwestowanie kapitału w taki sposób, aby na nim zarobić lub przynajmniej pokonać inflację. Niestety bankowe depozyty nie dają szans na taki obrót sprawy w momencie, w którym przeciętne oprocentowanie możemy już liczyć w co najwyżej promilach, a nie procentach. Nieruchomości są za to postrzegane jako zyskowna i bezpieczna przystań dla kapitału.

Zresztą nie tylko nieruchomości zyskują dziś na popularności. Pomimo cięcia oprocentowania obligacji skarbowych Minister Finansów znowu zaczął sprzedawać dużo papierów detalicznych – na tyle dużo, że coraz bardziej prawdopodobne jest kolejne cięcie oprocentowania detalicznych obligacji. Dużo sprzedaje się złota inwestycyjnego, pieniądze napływają na giełdę, czy nawet do funduszy inwestycyjnych i na rynek obligacji korporacyjnych.

Wiele osób może być także zdziwionych, że nie mamy do czynienia z obniżkami cen mieszkań. To jednak nie powinno być nadmiernym zaskoczeniem. Powód jest prozaiczny – rynek mieszkaniowy ma dużą bezwładność. I tak na przykład deweloperzy w ostatnich latach coraz więcej musieli płacić za grunty, wykonawstwo czy materiały. W efekcie dziś większość firm nie ma dużego pola manewru żeby obniżać ceny. Do tego właściciele i deweloperzy wolą po prostu co do zasady dłużej poczekać na kupującego niż obniżać cenę nieruchomości. W efekcie historia nauczyła nas, że ceny mieszkań chętniej rosną niż spadają. Badałem to kiedyś na danych historycznych z Wielkiej Brytanii, USA czy Australii. Efekt był taki, że okresy przecen były średnio kilka razy mniej dotkliwe i kilka razy krótsze niż te, w trakcie których właściciele mogli się cieszyć z tego, że wartość ich majątku rosła.

Powodów takiego stanu jest kilka. Po pierwsze właściciele przyzwyczajają się do wysokich wycen i część z nich w czasach gorszej koniunktury rezygnuje ze sprzedaży, aby w ten sposób nie zrealizować straty. Do tego nie możemy zapomnieć o wpływającym na wzrosty cen rozwoju miast i ich infrastruktury. Niemniej ważna wydaje się jednak inflacja, która podnosi ogólny poziom cen w gospodarce, przekłada się też na wzrost płac i między innymi koszty budowy nowych nieruchomości.

Jako ciekawostkę mogę dodać, że z danych, które analizowałem wynika, że nie zdarzyło się nigdy, aby fala przecen sprowadziła nominalne wyceny domów i mieszkań poniżej poziomu sprzed hossy – nawet w trakcie Wielkiego Kryzysu w USA (1929-33).

CZYTAJ TEŻ: Sprzedaż mieszkań runęła

CZYTAJ TEŻ: Kupujesz mieszkanie? Przygotuj się na większe wydatki

CZYTAJ TEŻ: Analitycy o prognozach PKB: może być lepiej niż sądzimy