Najdrożej w Warszawie. Eksperci mówią: "stabilizacja"

Na koniec 2025 r. średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym oraz wtórnym w stolicy osiągnęły cenę ok. 18,4 tys. zł/mkw. Eksperci Otodom oceniają, że „rynek mieszkaniowy w Warszawie po okresie gwałtownych wahań osiągnął stan dojrzałej równowagi”.

Dostępność

Na koniec grudnia 2025 r. w Warszawie dostępnych było blisko 14,6 tys. mieszkań deweloperskich, czyli o 8 proc. więcej w porównaniu do grudnia 2024 r., o 68 proc. więcej niż w 2023 r. i o 24 proc. więcej niż w 2022 r.

Największy wybór

Pod koniec ub.r. największy wybór nowych mieszkań był dostępny na Białołęce (3,2 tys.) oraz na Mokotowie (1,7 tys.). Z kolei średni metraż oferowanych mieszkań spadł w ciągu 2 lat z 59 do niecałych 55 mkw.

Cena

Pod koniec grudnia 2025 roku średnia cena ofertowa nowego mieszkania na rynku warszawskim wyniosła 18,4 tys. zł/mkw., co stanowi wzrost o 6 proc. w skali roku i przekłada się na nominalną podwyżkę o ponad tysiąc złotych.

Gdzie najdrożej?

Najwyższe stawki odnotowano na Woli, gdzie metr kwadratowy kosztuje średnio 35 tys. zł, a w dalszej kolejności uplasowały się Ochota, Śródmieście oraz Żoliborz z cenami przekraczającymi 27 tys. zł/mkw. Na przeciwległym biegunie zestawienia znajdują się prawobrzeżne dzielnice – Wawer, Rembertów i Białołęka, oferujące lokale w najbardziej przystępnej cenie, oscylującej koło 13,5 tys. zł/mkw.

Wzrost cen

W całym 2025 roku warszawski rynek pierwotny zasiliło łącznie niemal 13,2 tys. nowych mieszkań, co stanowi spadek podaży o 11 proc. względem 2024 roku oraz o odpowiednio: 4 proc. i 2 proc. w porównaniu do lat 2023 i 2022.

Sprzedaż mieszkań

Pod względem sprzedaży najintensywniejszy okazał się czwarty kwartał (blisko 4 tys. transakcji), który wyprzedził trzeci (niecałe 3,6 tys.) oraz kwartały pierwszy i drugi, w których sprzedano po około 2,8 tys. lokali.

Czas wyprzedaży oferty w Warszawie (obliczany na podstawie obecnej oferty i sprzedaży z ostatnich 3 miesięcy) wyniósł w grudniu ub.r. 3,7 kw., czyli trochę poniżej optymalnego zakresu 4-6 kw. Podobny czas wyprzedaży został zanotowany w stolicy miesiąc wcześniej, natomiast od czerwca 2024 r. do października 2025 r. tempo sprzedaży mieściło się w pożądanym przedziale, zapewniając tym samym równowagę popytowo-podażową.

Tylko tyle dostępnych mieszkań, a zainteresowanych coraz więcej

Na koniec grudnia 2025 r. do dyspozycji osób poszukujących mieszkania na terenie Warszawy było też 13,6 tys. mieszkań z rynku wtórnego – mniej o 11 proc. niż rok wcześniej, ale więcej o 53 proc. niż na koniec 2023 r. i o 4 proc. więcej niż na koniec 2022 r. Zainteresowanie tego typu lokalami ze strony kupujących wzrosło o 11 proc. rok do roku.

Mieszkania z drugiej ręki

Średnia cena ofertowa mieszkania z drugiej ręki wynosi w stolicy przeszło 18,4 tys. zł/mkw., czyli prawie tyle samo (o 0,5 proc. mniej) co rok wcześniej. Oznacza to, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym się zrównały. W IV kwartale 2025 r. najwięcej kosztowały mieszkania z drugiej ręki w Śródmieściu (przeszło 23,5 tys. zł/mkw.) oraz na Woli i Żoliborzu (ok. 21 tys. zł/mkw.).

Gdzie najtaniej?

Natomiast na drugim biegunie znajdują się Rembertów i Białołęka, gdzie średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym wynoszą najmniej – odpowiednio 13,6 tys. zł/mkw. i 14,3 tys. zł/mkw.

A wynajem przedstawia się tak

Osoby poszukujące mieszkania na wynajem w Warszawie w grudniu 2025 r. mogły wybierać spośród 5,9 tys. ogłoszeń w serwisie Otodom - to o 2 proc. więcej rok do roku. Największym zainteresowaniem cieszyły się lokale 2-pokojowe zarówno do kwoty 3 tys. zł, jak i 3,5 tys. zł. Z kolei średnia cena ofertowa mieszkania na wynajem wyniosła tu 5 tys. zł, o 2 proc. mniej niż rok wcześniej.

pap, jb